Квартира с ипотекой: правила продажи

Не правда ли, распространённая ситуация: купили квартиру в ипотеку, а тут и прибавление в семействе подоспело? И требуется площадь попросторнее. Или появился вариант с более выгодной ценой на квартиру вашей мечты, а вам ещё ипотеку выплачивать лет десять-двадцать. Тут-то и встает вопрос о том, как продать ипотечную недвижимость, чтобы и в выгоде не потерять, и закон не нарушить. О том, как действовать в случае такой продажи, расскажут приглашённые эксперты и автор этой статьи.

Что такое ипотека? Это ссуда, выданная вам банком на определённое время под залог приобретаемой недвижимости. Иными словами, это обременение вашей новой собственности. Закладная документация после покупки хранится в организации, выдавшей вам кредит, до момента его погашения.

Права и обязанности участников ипотечного кредитования регулируются законом. В 29 статье Закона об ипотеке говорится, что владелец имущества, купленного в ипотеку, волен использовать его по своему усмотрению: проживать на этой площади, сдавать её в аренду, прописывать членов семьи и не только.

Что же касается продажи квартиры, здесь имеются кое-какие нюансы. В частности, продать квартиру можно лишь с разрешения залогодателя — банка. Если такое согласие не получено, сделка по продаже будет оспорена, а имущество отчуждено в пользу банка, выдавшего вам ипотеку.

Следовательно, первое, что нужно сделать желающим продать ипотечную квартиру, — обратиться в банк и уведомить его о своих планах.

Не стоит забывать и о налогах. «При продаже ипотечной квартиры условия такие же, как и при продаже обычного жилья, — так как банк не является собственником квартиры и не несёт солидарной ответственности вместе с собственником по уплате налогов. Поэтому собственник ежегодно оплачивает налог на имущество и при продаже (в случае владения менее пяти лет) — 13 % с дохода», — поясняет Алина Горлова, руководитель департамента ипотеки и вторичного жилья группы компаний Cadr.Pro.

Заняться продажей квартиры, погашение кредита за которую ещё «в процессе», побуждает множество обстоятельств. В их числе могут быть следующие:

• трудности с погашением ипотечного займа. Потеря работы, несчастный случай или какие-то иные непредвиденные обстоятельства делают невозможным дальнейшее обслуживание ипотеки;

• если желание купить новую, более просторную квартиру, совпало с возможностями, продажа уже имеющегося жилья может компенсировать недостающую часть средств для покупки;

• обстоятельства внутрисемейного или бытового характера — свадьба, развод, рождение детей, конфликты с соседями или управляющей компанией, выявленные со временем недостатки жилья и прочее — могут побудить владельца жилья к решительным действиям.

Чтобы купить квартиру с обременением в виде ипотечного займа, требуются веские причины. Среди них могут быть и такие:

• цена на ипотечную квартиру, как правило, ниже, чем на аналогичную жилплощадь, — это обстоятельство позволяет осуществить срочный выкуп, если, конечно, владелец согласен предоставить существенную скидку;

• ипотечные квартиры — предмет интереса профессиональных риелторов, которые готовы помочь со сложной сделкой нерешительным или требовательным покупателям, желающим, однако, приобрести жильё;

• желание жить в конкретном районе или доме бывает столь велико, что обременение желанной квартиры не является преградой для её покупки.

Конечно же, многих потенциальных покупателей ипотечной недвижимости волнуют возможные риски такого приобретения.

«Как правило, такие квартиры дешевле, чем в среднем по рынку, потому что проведение сделки в подобных случаях — это достаточно сложный и длительный процесс. Здесь важно учесть все моменты: и изменение рыночных цен на недвижимость, и состояние здоровья продавца, и причины продажи, — считает Алина Горлова. — Риск для покупателей возможен при неграмотно организованных расчётах с продавцом. На любом из этапов могут возникнуть сложности, поэтому важно проводить оформление при помощи профессионалов. Если рассматривать непосредственно сам объект — квартиру с ипотекой, — то такая квартира даже более безопасна, чем обычная квартира на вторичном рынке. При приобретении квартиры в ипотеку банк проводит юридическую экспертизу объекта, оценку рыночной стоимости, в большинстве банков проводится страхование риска утраты права собственности. При грамотно организованном процессе можно купить хорошую квартиру по цене ниже рыночной».

Если речь идёт о квартире с непогашенным ипотечным долгом, обычный договор купли-продажи тут не подойдёт. Специалисты говорят о четырёх законных способах осуществления такой сделки:

1) досрочное погашение ипотеки;

2) погашение ипотеки в ходе продажи;

3) продажа недвижимости вместе с ипотекой;

4) продажа ипотечной недвижимости банком.

Разберём эти варианты подробнее.

Досрочное погашение ипотеки

«Суть в том, что продавец, получив задаток у покупателя, гасит с его помощью остаток займа, — объясняет Денис Паршин, руководитель отдела ипотеки и кредитования компании «СамараPRO». — После чего обременение снимается и квартира продаётся».

Этот способ несложен в понимании своего механизма, однако сопряжён с трудностями в поиске покупателя — не каждый имеет в своём распоряжении такую сумму, которой хватило бы для уплаты ипотеки за несколько лет.

Порядок действий:

1) обращение в банк за разрешением на сделку с указанием причины досрочной выплаты займа;

2) определение банком остатка долга;

3) составление с покупателем предварительного варианта договора купли-продажи, оформление документа у нотариуса. В договоре необходимо указать все нюансы досрочного погашения покупателем долга продавца;

4) снятие с регистрации всех, кто прописан в продаваемой квартире;

5) предоставление покупателем задатка;

6) погашение ипотеки и снятие обременения;

7) подписание договора купли-продажи, регистрация его в Регпалате;

8) получение продавцом оставшейся суммы.

Преимущества данного варианта продажи — в простоте и ясности, а также в том, что такая сделка не потребует много времени. К недостаткам можно отнести высокий уровень риска: после внесения задатка продавец может передумать, отказаться и так далее. При этом вернуть свои деньги будет трудно — несмотря на нотариальное заверение сделки, решаются такие вопросы, как правило, в суде.

Поэтому продажа квартиры с досрочным погашением ипотеки чаще всего происходит, когда речь идёт о новом жилье в процессе строительства.

Продажа ипотечного жилья с погашением в процессе продажи

Такая формулировка уместна, если банк — участник сделки и получатель задатка. Продавец занимается проведением подобной сделки, используя две депозитные банковские ячейки.

Порядок действий:

1) обращение в банк за разрешением на сделку;

2) определение банком остатка долга;

3) покупатель делит всю сумму на две части и помещает их в ячейки. Первая часть предназначается банку и равна остатку долга, вторая является остатком, и её получает продавец;

4) стороны подписывают договор и регистрируют сделку, после чего долг по ипотеке гасится деньгами из первой ячейки;

5) выдача банком погашенной закладной, после чего покупатель может получить в МФЦ документ о снятии ипотечного обременения;

6) продавец получает доступ к деньгам из второй ячейки.

Такая сделка является наиболее безопасной, и в этом её явное преимущество. К минусам, пожалуй, можно отнести тот факт, что контроль за сделкой полностью принадлежит банку.

Этот способ продажи одинаково подойдёт как для нового жилья, так и для «вторички».

Продажа ипотечного жилья вместе с ипотекой

Такой вариант — его ещё называют «перезаймом» — используется довольно часто, особенно тогда, когда у покупателя не хватает денег для приобретения желанной недвижимости. В этом случае покупатель вместе с недвижимостью получает и ипотечные обязательства бывшего владельца.

Порядок действий:

1) обращение в банк за разрешением на сделку с указанием причины досрочного погашения;

2) подача заявки покупателем на предоставление ему ипотеки;

3) выбор в качестве объекта квартиры продавца;

4) приём у покупателя задатка, равного сумме остатка, с оформлением и регистрацией соответствующего договора;

5) погашение долга, снятие обременения;

6) передача документов в банк;

7) оценка продаваемой недвижимости;

8) принятие банком решения о переоформлении ипотеки (либо перекредитовании, если речь о разных банках);

9) перерегистрация залоговых прав. Этим занимается банк;

10) завершение сделки;

11) получение остатка суммы.

Очевидно, что банк принимает самое непосредственное участие в такой сделке, и её безопасность гарантирована обеим сторонам. Однако есть и сложность: найти подходящего покупателя, имеющего задаток в размере нужной суммы и согласного на переоформление обременения, получение согласия от банка (а то и двух банков) на проведение такой операции.

Чаще всего такие сделки осуществляют агентства, имеющие аккредитацию у банка и высоко оценивающие свои услуги.

Продажа ипотечного жилья банком

Этот вариант продажи — не самый приятный, поскольку его применяют в случаях существенной задолженности по кредиту или невозможности владельца квартиры обслуживать ипотечный заём. Банк продает квартиру должника, заручившись его согласием, а также согласием организации, которой принадлежит долг. Сделка безопасна и проводится посредством торгов на специальных площадках в интернете.

Порядок действий:

1) получение согласия банка на продажу недвижимости;

2) подписание согласия на продажу недвижимости банком;

3) оценка квартиры банком, выставление её на торги, участие банка в торгах (что зачастую приводит к постепенному понижению цены);

4) использование покупателем двух ячеек: для банка и для продавца;

5) после подписания договора обременение снимается (суммой из первой ячейки) и продавец получает остаток денег (сумма из второй ячейки).

«Продажа квартиры с торгов — это крайняя мера, хоть и абсолютно безопасная для бывшего владельца жилья, — говорит Денис Паршин. — Ему стоит быть готовым к тому, что сумма продажи может быть существенно занижена в процессе интернет-торгов».

Банк продаёт чью-то ипотечную недвижимость лишь тогда, когда это становится единственным способом погасить долг заёмщика.

Ранее N1.RU писал о том, как продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала, а также о том, какая квартира лучше: «вторичка» или «новострой». Не забывайте также, что в нашей базе вас ждут самые разные предложения по продаже недвижимости.