Вперёд, к природе

Загородный дом — это удобно, экологично, престижно. Купить дом или земельный участок за пределами мегаполиса — мечта практически любого городского жителя. Но при этом многих тревожит правовой аспект такого приобретения. На что обратить внимание, покупая недвижимость за чертой города? Ответ — в статье N1.RU.

Вообще, словосочетание «загородная недвижимость» не используется в качестве официального термина. Так обычно называют участки земли и жилые дома, находящиеся за официальной границей города.

Когда принимаете решение о приобретении такой недвижимости, имеет смысл учесть самые распространённые ошибки покупателей. Предупреждён — значит, вооружён.

Одной из самых частых ошибок является покупка участка с необозначенными или несоответствующими границами.

Зачастую покупатели, готовясь к сделке, не придают значения определению/уточнению границ приглянувшегося участка. А между тем, это может привести к крайне неприятным последствиям.

Границы земельных владений, обозначенные забором или изгородью, могут совершенно не соответствовать тем координатам, которые значатся в Едином государственном реестре недвижимости. Конечно, с юридической точки зрения такие границы будут недействительны.

Кроме того, границы участка могут вообще отсутствовать, и придётся запрашивать данные для их восстановления.

Земельный участок, каким бы привлекательным он ни был, обязан соответствовать юридическим требованиям, в противном случае он не сможет считаться объектом недвижимости. К числу таких требований относятся, прежде всего, наличие кадастрового номера и состояние на кадастровом учёте. Нет номера — значит, такой участок нельзя будет ни продать, ни подарить, ни завещать.

«Заказывая бумаги из ЕГРН, озаботьтесь наличием схемы интересующего вас участка — если она есть, то всё в порядке: границы известны и закреплены», — советует юрист Владимир Неверов, сотрудник самарской юридической компании «Дело».

Ещё одна ошибка — покупка доли жилья в многоквартирном объекте, находящемся на земле для ИЖС — индивидуального жилищного строительства.

Возведение строения с несколькими квартирами, даже если речь идёт о малоэтажном сооружении, — нецелевое использование участка земли, предназначенного для индивидуального строительства.

Многие юристы сталкиваются с такими объектами недвижимости, и каждый раз это чревато долгими разбирательствами в суде. Ведь неосторожная покупка квартир или их долей в подобных домах приводит к судебному решению о ликвидации такой постройки и, соответственно, потере владельцем права собственности на жильё.

«Вот почему не стоит выбирать недвижимость, отягощённую возможными проблемами, даже если её цена кажется вам более чем приемлемой, — предупреждает Владимир Неверов. — Убедитесь в наличии у участка разрешения на строительные работы и назначении этой земли».

Чем ещё «грешат» покупатели загородной недвижимости? Покупкой садовых участков для последующего строительства.

В случае заключения такой сделки может возникнуть ситуация, когда последующее оформление дома в качестве жилого окажется невозможным. Это зависит от таких факторов, как назначение земли и разрешение на строительные работы.

Если объект уже построен, то получить разрешение на его возведение «постфактум» не получится.

«Ситуация может ещё более осложниться, если назначение приобретённого земельного участка — садоводство, — замечает юрист-консультант Алсу Ягудина. — Это связано с запрещением на законодательном уровне строительства объектов жилой недвижимости на садовых участках».

Если строительство не разрешено, то разрешение (с пометкой «нежилой объект») можно получить после постановки на кадастровый учёт.

«Кроме того, — добавляет Владимир Неверов, — вскоре нам придётся разделять понятия «жилой дом» и «садовый дом». Термин «садовый дом» будет введён в 2019 году при вступлении в действие соответствующего федерального закона — «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд». Садовым домом будет считаться объект сезонного использования и временного пребывания».

Исходя из вышесказанного, можно подытожить: садовые дома на садовых участках строятся без официального разрешения, в отличие от жилых домов.

Купить землю без проверки её истории — ещё один серьёзный «прокол» в деле приобретения земельных участков.

Многие покупатели не считают нужным запрашивать юридическую экспертизу документации на приглянувшийся земельный участок. Однако сомнительные истории в таких случаях имеют место не реже, чем при покупке городской квартиры.

К примеру, регистрируя переход права на собственность, можно узнать, что раньше на данном участке был жилой дом. Его снесли, но с учёта не сняли, и право собственности не приостановлено. Пока эти действия не будут осуществлены, Росреестр вынужден будет приостановить процесс вашей регистрации как нового собственника.

Кроме того, бывают ситуации, когда участок продаётся одним супругом без согласия второго. Этот участок можно купить, но сделка будет зарегистрирована как оспоримая, а это чревато дальнейшими неприятными сюрпризами в виде претензий на вашу новую собственность со стороны человека, чьё разрешение не было получено при заключении акта купли-продажи.

Покупка городской недвижимости с помощью материнского капитала стала в наше время обычным делом. А вот как обстоит ситуация с недвижимостью загородной?

У юристов в таком случае возникает встречный вопрос: что именно вы хотите купить, используя маткапитал?

«Приобрести участок земли таким образом не получится, — поясняет Алсу Ягудина. — Желаете купить «пустой» участок — оплачивайте его из собственных средств. А вот построить на этом участке дом можно уже с использованием положенной вам государственной поддержки».

Если же вы планируете стать владельцем готового дома — убедитесь, что он имеет статус жилого. В этом случае материнский капитал — вам в помощь.

Большой выбор объектов загородной недвижимости ждёт вас в нашей базе объявлений, а также мы предлагаем вам узнать, как избежать ошибок, покупая квартиру в Самаре, и как действовать, если вы решили продать квартиру, купленную в ипотеку.