«Где бы ты ни покупал недвижимость, ты должен ее посмотреть сам»: советы начинающим инвесторам

Главное — не попасть впросак. Эта аксиома применима и для сделок с недвижимостью. Самарский эксперт этой сферы Мария Иванова дала несколько советов начинающим инвесторам.

— На днях встречалась с товарищем, который воодушевленно кинулся рассказывать мне, как они с женой стали инвесторами в недвижимость, как супруга этим горит, много читает в интернете, общается и как вот-вот всё выстрелит. И самое прикольное, что по мере своего же рассказа, просто отвечая на несколько моих уточняющих вопросов, победная интонация постепенно угасала и в риторике появилось слово «ошибка».

В итоге в одном месте собраны несколько не смертельных ошибок, но в совокупности они сделали инвестиционные настроения тревожными.

Продав квартиру в Самаре и имея на руках немного миллионов, купили апартаменты в Сочи. Сочи рос и колосился — все устремились туда. Принято решение было по многочисленным материалам в интернете о невообразимой доходности апартаментов — заплатили посреднику 300 тысяч, чтобы он забронировал апартаменты, не ездили и не смотрели сами, просто купили. Выбрали не сетевой апарт-отель, где все отношения с инвесторами прозрачны, управляющая компания не просто тебе продаёт, а готова и твоё перепродать и/или сдавать в аренду по прозрачной схеме, а просто проект просто сочинского воротилы. Когда решили продавать с профитом 100%, как обещал посредник и девелопер, сдавший объект в эксплуатацию с некоторым опозданием, выяснилось, что последний решил выкинуть в продажу большой массив предложений по значительно заниженной от твоей ожидаемой цене. Неприятно!

Почти одновременно решили инвестировать в таунхаус в Самаре. А что? Денег было только на первоначальный взнос, но к окончательному траншу планировали как раз продать апарт и перевложиться. В край думали перекрыться ипотекой, благо, её ожесточенно обещал девелопер таунхаусов. С таунхауса планировали заработать 50%. Потому что вокруг «столько стоит все похожее».

И все казалось таким заманчивым и вот-вот на мази. Инвестиции сделаны, деньги пошли на работу.

Но... что-то пошло не так.

Вот несколько традиционных советов о том, что нужно иметь в виду начинающим и не очень инвесторам.

1. Мой товарищ во главе с супругой — жертвы маркетинга. Все, что написано в интернете про преимущества того или иного направления недвижимости, способах подзаработать на этом, — это дутая маркетинговая экспертность тех, кто все это и продаёт. Поэтому где бы ты ни покупал недвижимость, если рядом с тобой нет человека, который лет 10 работает в недвижимости не просто посредником, но имеет кейсы в «междисциплинарных» сферах, опыт работы с инвесторами, даже не начинай. Все, кого ты найдёшь в качестве советчика там, в локации или периметре сделки, — не твой человек! А потому не все вы будете знать. И вам никто не скажет, что у девелопера может быть план придержать лоты со схожими с вашим характеристиками, и в момент, когда вы решите — пора, он вывалит конкурентные лоты на более привлекательных условиях. Он это может себе позволить, потому что и так поделился прибылью с такими, как вы инвесторами, и планирует дособирать спрос на разных этапах реализации своего (!) проекта!

2. Где бы ты ни покупал недвижимость, ты должен ее посмотреть сам. Сам! Слышишь? Сам! И даже всевозможные инструментарии виртуальных показов и рум-туров не заменят твоего личного изучения не столько объекта, сколько его контекста! Это значительно важнее, потому что именно это в конечном итоге повлияет на цену и скорость реализации объекта даже с понятными технико-экономическими характеристиками. Вы же помните, что отражение сильнее луча?

3. Продолжение п. 2. Контекст, объём оценки, глубина. Когда ты выбираешь объект инвестиций, то мало посмотреть, почем такое продаётся поблизости, и думать, что это твой профит. Нет! Если твой покупатель — это конечный потребитель, то подумай, с чем, в его понимании, ты будешь конкурировать. Если ты — герой моего кейса, то мало посмотреть, почем кругом продаются таунхаусы и коттеджи, — надо изучить рынок квартир upper middle class и понимать, что это конкурирует больше с городским жильём, чем с коттеджами. Всегда, всегда изучай смежные сегменты, потому что у покупателя есть определённые особенности его потребительского поведения.

4. Не выбирайте в качестве объекта инвестиций межжанровые продукты! У которых очень сокращён круг конечных потребителей (именно они обеспечивают инвестору его премию), но они представляют интерес для таких же инвесторов. Однако они не станут покупать по верхнему рынку с вашей премией, а поищут варианты выгоднее.

5. Никогда не стоит рассчитывать на ресурсы с предыдущего объекта инвестирования, если они у вас не на руках. Не стоит входить во вторую сделку, думая: «Сейчас я через месяц с этого объекта сниму деньги и переложу сюда»! А это «сюда» у тебя завязано на жесткий график платежей, и следующий твой транш у тебя лежит ещё в первом объекте. А в договоре второго объекта прописано: «Если вы не внесёте деньги до такой-то даты, мы расторгаем договор и возвращаем вам деньги после продажи вашего объекта новым покупателям»! Круто, да? Всегда, всегда рисуй периметр своей сделки и насчитывай только на него!

6. Этот пункт вытекает из предыдущего. С одним лишь важным дополнением: не надо верить чужим словам и своим выводам. Человеческая натура так устроена, что если сознание (не мозг) приняло решение покупать, то оно предательски подбрасывает множество мыслей и суждений в пользу этого решения и ищет мнение пусть даже заинтересованных лиц на эту тему. Но есть факты и мозг, который умеет быть объективным. Иными словами, если вам говорят люди, что строящийся таунхаус вы хоть завтра возьмёте в ипотеку и вот, мол, девелопер аккредитован в банке, это не повод подписывать договор, в котором если не срастется тема в п. 4, вы легко берёте ипотеку и перекручивайтесь. Нет. Вы должны вначале взять документы на объект и пойти в банк, оценить себя как заёмщика и на деле услышать от банка, не девелопера(!), дадут ипотеку на этот таунхаус с этими характеристиками или нет. Потому что «нет» — в 80% случаев!

7. На каждый ваш объект нужна стратегия, которая постарается переиграть некоторые тактики рынка в вашу пользу.

Я буду приглядывать теперь за своим товарищем — посмотрим, с чем он выйдет: с опытом или деньгами.