«Слово "человейник" стало ругательством»: как застраивали Самару в последние 30 лет

Строительство зданий больше напоминает штамповку. Однотипные районы с одинаковой планировкой похожи друг на друга как две капли воды. Но так было не всегда. Самарский архитектор Дмитрий Орлов провел подробный экскурс в историю современной застройки города и показал, как менялся его облик.

Всё началось с «дикости и пошлости»

— С какого момента можно начинать историю современной архитектуры Самары?

— Наверное, точкой отсчета стал 1989 год. Условно — перестройка и годы правления Ельцина. Период в истории архитектуры Самары уже даже успел получить свое название — капиталистический романтизм, он же капром. Этот очень специфический период продлился примерно до 2005 года.

— А чем он характерен? И почему получил такое название — капиталистический романтизм?

— В те годы жилье строилось только элитное, нарядное, богатое. Но со множеством нарушений. Застройщики были начинающими и после советской типовухи доверяли архитекторам. А те, в свою очередь, чувствовали свободу и не стеснялись творить, мечтать, фантазировать. Им казалось, что архитектура должна быть сложной, красивой и интересной. Это было время престижа, больших денег. Квартиры по 100–400 квадратных метров никого не удивляли. Они были востребованы.

Были и минусы. Технологии строительства были слабыми, и работы почти никто не контролировал. Думаю, если разобраться, то можно найти проблемы с документами. Да и контор, которые всё это строили, уже нет, скорее всего. Тогда их было очень и очень много.

Но дома того периода можно считать памятниками. Дом-«муха» (Фрунзе, 169) — самый яркий пример. Сложная архитектура, украшения. Другие дома, которые возводили в те годы, можно легко заметить и отличить от других. Вспомните здание на Ново-Садовой, 106. Там башенками строение украшено. Да даже офисный центр около автовокзала «Центральный» и офис компании «Элвес» — это всё капром в чистом виде! Индивидуальный проект, дикость, архитектурная пошлость и безобразное по качеству точечное строительство. Наверное, один из самых спокойных в этом плане проектов — ЖК «Ладья».

— Но такой полет фантазии не мог продолжаться вечно. И в 2005 году настало новое время. Чем оно отличается от прошлого периода?

— В 2005–2008 годах наступило время первых высоток. Застройщики накопили капиталы и приступили к комплексной застройке. Как раз в этот период и зарождается понятие «жилой комплекс», возводят первые дома в 24 этажа. «Бастилия» в Постниковом овраге, которую «Трансгруз» возводил, как раз привет из того времени.

Если в капроме про экономику и экономию не думали, то теперь на первый план вышли деньги. Максимальный выхлоп квадратных метров, «человейники». Также в это время началось жесткое регулирование сферы строительства с точки зрения законов.

Компании, которые строили свой бизнес на небольших проектах и кредитных деньгах, без подушки, перестали справляться. И это стало основой для печального явления, которое принято называть «обманутые дольщики». Строительный бизнес консолидировался, укрупнился. Компаний стало меньше, и они стали крупнее. Сформировались крупные игроки на строительном рынке с поддержкой государства посредством выкупа квартир для социальных нужд, льгот на строительство инфраструктуры. Этот процесс вымывания мелкого бизнеса из жилого строительства получил дополнительное ускорение после принятия ряда норм и законов.

Например, в разгар кризиса было запрещено вести строительство посекционно, без отселения всех жильцов сносимых домов, раньше было можно. Это сразу увеличивало расходы контор, которые уже вошли в проекты, на десятки миллионов. Для бизнеса на кредитных деньгах это приговор.

В этот момент начали делать маленькие квартиры. До 2008 года предложение было в основном на большие квартиры — однушки могли быть по 60 метров. Квартиры по 100, 150, 400 метров никого не удивляли. Это очень большие по современным представлениям квартиры, и они хорошо продавались.

«Квартиры стали нарезать»

— Можно сказать, что кризис 2008 года очень сильно перекроил строительный рынок. А как он отразился на архитектуре?

— После кризиса 2008 года ситуация поменялась. И стали востребованы маленькие квартиры. Был небольшой период варварской перепланировки, когда большие квартиры «нарезали» на маленькие. Так пытались спастись от банкротства.

Этот процесс не закончился. Сейчас на рынке в основном высотки экономкласса и очень редко — среднего. Элитный сегмент почти не прощупывается, и то, что есть, — это своя, провинциальная элитка, которую нельзя сравнить, например, с московской. Квартиры сжимаются до предела непригодности для проживания, до санитарного минимума. Архитектура упрощается, исчезает такое явление, как «архитектурная деталь». Никаких колонн, арочек. Все максимально просто и без изысков. Это совсем тупые дома. Жилье максимально скукоживалось. Зато цвета становится больше, и он становится ярче.

Тогда квартиры все в черновой отделке продавались. И дизайнеры озолотились. Правда, золотая жила у них иссякла в примерно после 2008 года.

В послекризисное время одной из показательных тенденций стала продажа квартир с отделкой. Чтобы люди могли купить и заехать без лишней головной боли. Начало складываться ощущение, что горожане устали от ремонтов. Да и денег перестало хватать. Началась экономия, и жилье вновь стало более стандартизированным.

— Какие еще тенденции появились в то время?

— Застройщики разглядели перспективы в освоении периферии Самары. Как раз в то время один за другим стали появляться крупные проекты. Первым был «Кошелев» в 2010 году, за ним, в 2012-м, «Южный город», следом — «Волгарь» и «Новая Самара». «Кошелев» стал пионером этой ковровой застройки.

ЖК остались, и они никуда не пропадут. Но это уже бизнес среднего уровня. Более мелкие проекты практически ушли с рынка. Для крупных контор теперь стали актуальны мегапроекты, «города» и районы. Сначала малоэтажные, а к концу периода уже высотные.

В это же время начали появляться квартиры-студии. Это предельно маленькие жилища, которые удобны для ипотеки, под среднюю зарплату. Хотелось бы их еще уменьшить, но нельзя, социальные нормы не позволяют. В столицах примеры микроквартир появились, а провинциалы пока не могут отказаться хотя бы от надежды на госзакупки квартир. Квартиру, не соответствующую социальным нормам, государство выкупить не может.

Такие квартиры нередко берут под аренду как неплохое капиталовложение, не для себя. Их снимают студенты, гастарбайтеры, другие приезжие. Чем меньше площадь, тем лучше. Поэтому самые востребованные квартиры — однокомнатные, их проще сдать.

В первых проектах массовой застройки — «Кошелеве», «Южном городе», «Волгаре» — доля однокомнатных квартир достигает 70%. Стоит дом, и в нём на этаже 8–10 квартир. И из них только две двухкомнатные, остальные — однокомнатные. Очень населённый этаж.

«Застройщиков становилось всё меньше»

— Получается, мы вернулись к советскому типу штампованного жилья. Но тенденция как-то изменилась кардинально?

— И да, и нет. С 2014-го по 2020-й какой-то архитектурной революции не произошло. Огромные жилые новостройки продолжили свое развитие с повышением этажности и плотности. Задержавшиеся на старте «Новая Самара» и «Волгарь» малоэтажную фазу миновали. «Южный город» начал набирать высотность со второй очереди строительства, а «Кошелев» — только к началу 20-х.

Кроме этажности, почти ничего не поменялось. Периферию всё так же продолжили экстенсивно осваивать. Застройщиков же с каждым годом становилось всё меньше и меньше.

Только у ЖК начались затруднения. С одной стороны, они все стали выше 20 этажей. Некоторые перешагнули эту границу. Но при этом проекты стали всё чаще вызывать раздражение горожан. Слово «человейник» стало общеупотребительным и ругательным. Всё труднее таким проектам стало преодолевать общественные слушания.

Появились новые лидеры рынка — «Амонд», «Древо», «Кошелев». Они продолжают строить, но теперь высотки. Их догоняют такие компании, как «Виктор и Ко», «Новый Дон» и некоторые другие. Они заявляют и реализуют всё более амбициозные и крупные проекты, тоже высотные и комплексные. Тенденция развивается, но к концу периода стали появляться признаки её смены.

— С учетом темпов строительства нет ли опасений, что рынок будет перенасыщен жильем?

— Оно уже вполне очевидно. Но тенденция возведения экономного жилья в промышленных масштабах сохранится. При этом есть дефицит в предложениях всего того, что стоит дороже.

Давайте ненадолго вспомним, какие правила и расчеты были в СССР при строительстве. Оно следовало, по крайней мере старалось следовать, социальной структуре общества. В доме было не больше 20% однушек. Они не приспособлены для жизни семьи с детьми. Сейчас, кстати, тоже. Но это уже связано с падением покупательской способности.

Когда всё больше людей оказывается в тесноте, в скученности и с кредитным ярмом на шее, это не слишком помогает им становиться веселее и радостнее. Негатив, неустроенность и отсутствие перспектив: всё это — источник вероятных, а часто уже и вполне ощутимых проблем.

— А это можно как-то остановить?

— Те, кто может позволить себе голосовать рублем, уже сформировали новый запрос. Начало формироваться и предложение — вновь стало строиться жильё повышенной комфортности. Появились примеры клубных домов, повысились стандарты благоустройства дворов, вновь появилось пока очень ограниченное предложение элитного жилья.

Те, кто рублем голосовать пока не может, голосуют руками. На всех последних слушаниях главными претензиями к застройщикам были требования к жилой среде. Если мы не можем купить квартиру получше, мы хотя бы можем потребовать от застройщика уютный двор, место для ребенка в детском саду и школе. Можем потребовать, чтобы жилое пространство не превращалось в парковку для машин. Возрастание таких требований — это и есть главная тенденция современности.

В результате такие словосочетания, как «дворы без машин», «комфортная среда», «социальная инфраструктура», «чистые подъезды», перекочевали из профессиональной литературы в массовый обиход. Реклама самого массового жилья без них уже не обходится. А еще несколько лет назад говорили только о стоимости квадратного метра и льготной ипотеке.

— То есть застройщики теперь заманивают покупателей тем, что есть, в принципе, везде?

— К сожалению, в Самаре пока рано говорить о заметном переходе этого нового качества из области разговоров в реальное воплощение. У нас заметна колоссальная инерция строительного бизнеса. Мы отстаем от среднероссийской ситуации на годы. Чтобы это отставание увидеть, уже не надо ехать в Москву. Думаю, это вполне закономерный результат малоконкурентного строительного рынка последних десятилетий. Речь, конечно, не о количестве вводимых квадратных метров, а о качестве этих квадратов.

Эта инерция заметна даже из космоса. Дело в том, что большое количество однушек можно получить только в меридиональных секциях. Это такие длинные дома, вытянутые точно от севера к югу — окна освещаются солнцем с востока и запада. На этаже получается много квартир, связанных длинным коридором. Если посмотреть на город сверху, все эти длинные дома развернуты одинаково, как опилки в магнитном поле. В Самаре компас не нужен — не заблудишься.

Тем более заметна эта экономия с уровня земли, когда мы перемещаемся по городу. Довольно трудно назвать всё это архитектурой. Всё труднее назвать это всё городом. Речь, конечно, о новостройках. Особенно в сравнении с городом историческим. Это еще одна из тенденций нового десятилетия — отчетливо проявившийся конфликт застройщиков и защитников Старого города. Никогда раньше эта борьба не достигала такого накала.

Совсем недавно Самара получила статус исторического поселения, утверждены его границы, надеюсь, скоро будут приняты остальные регламентирующие документы. Если этот проект будет работать, это будет новая страница в строительной истории Самары. Понадобится новый подход к строительному бизнесу. Очень надеюсь, что эта революция свершится и пройдет без жертв.

Ещё новость — уже для современной части города. Вводится новый подход для освоения крупных территорий. Пока рано подробно говорить об этом, всё еще в стадии формирования. Одно можно сказать точно — это довольно серьезный шаг в сторону большей цивилизованности жилого строительства. Результаты мы увидим в ближайшие несколько лет.