«Жилье выбрать не из чего»: что происходит с рынком недвижимости в городе?

Как сейчас идут покупки и продажи жилья в Самаре? Как повлияли на эту сферу СВО и частичная мобилизация? Стоит ли сейчас вкладываться в покупку квартиры? Сколько сейчас стоит жилье? На эти и другие вопросы 63.RU ответила директор компании «Камертон недвижимости», почетный член Поволжской Гильдии Риелторов Ирина Семенюк.

— Сильно ли изменился рынок недвижимости за последний год?

— Если говорить кратко, то цены за последний год очень серьезно выросли. С 2018 года шло постепенное увеличение стоимости квартир на рынке, и в начале 2022 года мы пришли к определенной ценовой категории. А потом началась СВО — и рынок замер. Это была серьезная встряска для застройщиков и для банков. В марте и первой половине апреля 2022 года рынок просто стоял.

К июню банки подняли ставку ипотеки до 20%. Это привело к резкому оттоку покупателей. Для человека, который привык к ставке 7–8%, 20% — это просто нереально. В это же время застройщики еще подняли цены. Позже банки опомнились, процентную ставку опустили: для покупки первичного жилья она стала 8–9%, для приобретения вторичного жилья — 10–11%.

— Как повлияла на рынок недвижимости частичная мобилизация?

— Она стала вторым ударом под дых для рынка недвижимости. Тогда с рынком творилось что-то непонятное. Какая-то часть мужского населения сбежала за границу, полетели ипотечные кредиты: ведь если муж не дает согласие, жене ипотеку не дают. Пошли массовые отказы от ипотеки. Есть категория тех, кто навсегда уехали из России, имея гражданство и недвижимость в другой стране. Тут они выставили на продажу квартиры по довольно низкой цене. Этот период длился буквально полмесяца, но тогда можно было купить шикарные квартиры по бросовой цене. Затем застройщики опять поднимают цены, понимая, что в рамках проектного финансирования им никто не позволит цены снизить. Банк задает условия продажи, и застройщики ничего не могут сделать. Покупателей не стало от слова «совсем». Людям, когда шел первый месяц мобилизации, было не до чего.

При этом на вторичном рынке повысились цены. Очевидно, логика продавцов была такой: если новостройки повышены в цене, то и вторичка должна.

К слову, сейчас вышли в продажу новые ЖК, где еще на уровне котлована квадратный метр стоит 90–100 тысяч. Это очень высокие цены для Самарской области.

— Удавалось ли в таких условиях жителям региона что-то продать?

— Есть две категории людей. Первая те, кому надо продать жилье, и они ставят реальную цену и готовы к движению вниз. Так вот они продали квартиры. Но есть и те, кто вышел просто попродавать, выставить и посмотреть, возьмут или нет? Такие люди свои квартиры не продали. Так что сказать, что рынок рухнул, как любят выражаться журналисты, нельзя, он вообще не может рухнуть. Рынок недвижимости — неповоротливая махина, и сползание и поднятие цен на рынке происходит постепенно.

Появилась и тенденция, связанная с продажей квартир в новых домах. Застройщики распродали часть своего объема еще на первоначальном этапе строительства. Новостройки сразу раскупали инвесторы, потому что цена на жилье сначала низкая, а через два года квартиру можно продать гораздо дороже. И вот на рынок вышли квартиры в новых ЖК, но уже как переуступка. Люди, которые когда-то инвестировали в это жилье, выставляют его дешевле, чем застройщик. Это серьезный удар для застройщика, но он ничего не может сделать.

— Вы рассказали, что происходило с рынком недвижимости в последний год. Давайте перейдем к цифрам. Как менялись цены на жилье? И сколько сейчас в среднем стоит квадратный метр жилья в Самаре (имею в виду и первичное, и вторичное жилье)?

— В начале года цены поднялись на 15–20%. Это был всплеск. Потом цены опустились на 10–15%. Но в конце года еще не вышли на стоимость, которая была в начале года. Так что можно сказать, что за год цены выросли на 5–7%, на каких-то объектах — на 10%.

Понятие «Средняя цена за квадратный метр» не люблю. Это как средняя температура по больнице. Понятия средней цены у риелторов нет, есть ценники по категориям и квартирам. Например, цены в Самарском и Ленинском районах всегда высокие. В Кировском районе квартиры дешевле.

Но если уж говорить совсем примерно, то новостройки сейчас продают по цене от 100–150 тысяч рублей и выше за квадратный метр. И это на уровне котлована. Вторичное жилье в разных районах города стоит от 80 до 150 тысяч рублей за квадратный метр. Это я говорю об относительно новых домах, которые построили около 10 лет назад. Если вести речь о жилье, которому 30–50 лет и больше лет, то там цены примерно 50–55 тысяч рублей за квадратный метр.

— Как я понимаю, самое дорогое жилье в Самаре продается в Ленинском и Самарском районах. Сколько здесь стоят самые дорогие квартиры? И где продается самое дешевое жилье?

— В список к Ленинскому и Самарскому районам я добавила бы еще и часть Октябрьского района. Элитные квартиры площадью 100–200 квадратных метров могут стоит здесь и 20–25 миллионов рублей. Но такие объекты не продаются быстро — они ждут своего клиента. Большая часть берет относительно недорогое жилье. Спросом пользуются квартиры в Крутых Ключах и Южном городе (микрорайон находится в Волжском районе, но он настолько близко к Самаре, что его по традиции приравнивают к городским локациям. — Прим. ред.). В Южном городе квадратный метр жилья стоит от 74 тысяч до 110 тысяч рублей в зависимости от срока сдачи и класса жилья, в Крутых Ключах — 65 до 80 тысяч рублей.

— Что, на ваш взгляд, не хватает сфере недвижимости в Самаре? И есть ли в чем-то перебор?

— Наш город-миллионник, конечно, жильем не обеспечен. Жилых комплексов строится мало. Как говорил президент РФ, доступного жилья для простых граждан нет. Новостроек не очень много, выбрать по сути не из чего. Не хватает хорошего качественного жилья по оптимальным ценам.

— В каком районе, на ваш взгляд, проблема с нехваткой ЖК стоит наиболее остро?

— У нас по большому счету точечная застройка. Это очень плохо. Точечная застройка не предусматривает развитие территории, парковочных зон. Это беда Самары. Люди живут, тут рядом построили, например, 19-тиэтажный дом, а парковочных мест рядом нет, живи как хочешь. В центре города, например, очень мало строящегося жилья. А его могло бы быть больше, если бы не масса сложных аспектов.

— Много ли жителей Самары сейчас берут ипотеку? Выгодно ли сейчас брать ипотеку и вкладываться в жилье?

— Сейчас продлили льготную ипотеку. На покупку первичного жилья — 7–8%. Застройщики идут на хитрость. Им нужны продажи, и они часть оплаты процентов берут на себя. Только сначала ценник поднимается на 20%, а потом снижается ипотека. А многие покупаются на это предложение, не понимая, что переплатят в разы больше.

В ипотеку жилье сейчас берут около 70–80% покупателей. Выгодно это или не выгодно? Я бы поставила вопрос по-другому: надо это или нет? Я призываю взвешенно относится к любой покупке, а покупка недвижимости — серьезный шаг, надо взвесить все за и против и уже потом принимать решение.

— Какие факторы сейчас влияют на развитие рынка недвижимости? Почему сейчас сложно делать прогнозы?

— Прогнозы делать — это всегда дело неблагодарное. Но раньше хотя бы было понимание, куда движется рынок. Сейчас мы живем как на пороховой бочке. На рынок недвижимости очень влияет СВО и макроэкономическая ситуация в мире. Я не склонна делать прогнозы, но все-таки думаю, что ценники должны идти вниз. Как намного? Не знаю. Но при маленьком спросе не должно быть высоких цен.

Читателям 63.RU хочу еще раз посоветовать: не надо сейчас делать опрометчивых шагов. И не надо спешить что-то купить, пока есть деньги. Может немного переждать? Если обращаться к продавцам: примите решение, для чего нужна эта продажа? Ставьте правильные цены. Если вам «не горит», то уйдите с рынка, посидите и подождите, как будет развиваться ситуация.