Даже хрущевки продают по 100 тысяч за кв. м. Что будет с ценами на жилье в Самаре

Квартиры в Самаре продолжат дорожать? Как на цены повлияло повышение ставок по ипотеке? Где самарцы предпочитают покупать жилье? И ждать ли новых застройщиков в регионе? На эти и другие вопросы 63.RU ответила генеральный директор группы компаний «Визит», вице-президент Поволжской гильдии риэлторов Полина Абдулова.

— Полина Геннадьевна, как можете охарактеризовать рынок недвижимости в Самаре? Был недавно (или, возможно, сейчас наблюдается) резкий скачок цен?

— Резких скачков цен не было. Если говорить в целом про рынок недвижимости Самары, то за последний год, с сентября 2022 года, здесь наблюдается стабильность. С точки зрения количества сделок, предложений, покупательской активности рынок в нашем регионе находится в здоровом состоянии. Что касается цен, они также стабилизировались.

За последние три года рынок «трясло» несколько раз. Во время пандемии цены на жилье резко взлетели. А после начала СВО рынок замер на несколько месяцев, так как банки сильно подняли ставки по ипотеке. Но в целом интерес к покупке и продаже недвижимости не угас. Как только ставки скорректировали, то всё на рынке восстановилось.

— Цены на жилье в Самаре продолжают расти?

— Если говорить в целом о рынке, то, да, в последние месяцы наблюдается небольшая тенденция роста цен на жилую недвижимость — вторичное жилье дорожает стабильно на 2–3% в месяц. Самое незначительное повышение стоимости наблюдалось в последнее время на хрущевки, но уже сейчас квадратный метр в этом сегменте стоит порядка 100 тысяч рублей.

Цена на новостройки также подросла, но стоит учитывать, что здесь стоимость и так увеличивается по мере готовности дома. Спрос на первичное жилье вырос в сентябре, когда увеличилась ипотечная ставка на готовое жилье. Такую картину мы наблюдаем последние 2–3 недели. Застройщики этим воспользовались — в среднем рост цен в строящихся жилых комплексах с сентября составил около 5%. Есть объекты, подорожавшие и на 18%. Теперь надо смотреть, как на это отреагирует потребитель. Вывод можно сделать не раньше, чем в конце года, но пока спрос стабильный.

— То есть дорожают все квартиры? Падения цен не наблюдается ни в одном из сегментов жилья?

— Дешевле становятся только квартиры, которые собственники изначально предлагали по завышенным ценам. Такие объекты встречаются практически в любом сегменте рынка, если делать выборку. Главной причиной, по которой мы сталкиваемся с явным завышением цены на вторичное жилье по сравнению с рыночной ценой, является субъективное представление собственника о том, сколько он вложил в ремонт. Например, кому-то может казаться, что ремонт с дорогими итальянскими материалами, сделанный в конце 90-х, еще остается интересным и ценным для покупателей. На самом деле такой вариант уже не является актуальным и продавец не сможет за счет этого получить бо́льшую цену, чем в среднем стоят аналогичные квартиры. Если продать действительно нужно, цену придется снижать.

Пожалуй, только среди самого дешевого и ненового жилья квартиры по завышенным ценам встречаются редко. Речь идет о вариантах с ремонтом, выполненным больше 30–40 лет. Здесь точно нет субъективного мнения, что ремонт прекрасен и актуален.

— Кто типичный покупатель жилья в Самаре?

— В сегменте готового жилья абсолютное большинство сделок — это обмен, когда люди переезжают и нужно одну квартиру продать, а взамен сразу приобрести другую. Поэтому типичный покупатель — он же типичный продавец, то есть все мы с вами. Именно поэтому трудно нарисовать портрет какого-то отдельного покупателя. Кто-то покупает жилье, чтобы расшириться, а у кого-то, наоборот, уже нет потребности в больших квартирах, и они разъезжаются с детьми или родителями. Как правило, жилье для детей — студентов или работающей молодежи — родители берут из среднего ценового сегмента. Это в основном однокомнатные квартиры.

— Назовите среднюю цену на жилье в Самаре. Речь идет о первичном и о вторичном жилье.

— На рынке первичного жилья цены отличаются в зависимости от района города, класса возводимого жилья, срока сдачи и некоторых других факторов. Но в целом сильно дешевле 100 тысяч за квадратный метр мы не найдем достойных предложений. Если мы говорим про жилые комплексы на выезде из города, здесь цена за квадратный метр варьируется от 95 до 150 тысяч рублей в зависимости от площади, этажа и степени готовности, ЖК ближе к центру города — это уже 120–180 тысяч за квадрат.

Что касается вторичного жилья, то и тут цены разные и зависят от типа дома (хрущевка, «сталинка», «улучшенка» и т.д.), года ввода дома в эксплуатацию, его расположения и других факторов. Если мы назовем среднюю цену за квадратный метр по городу или даже по отдельному административному району города, она ничего не скажет потребителю о стоимости конкретной квартиры, которую он предполагает купить. Поэтому мы всегда смотрим по сегментам, которыми чаще всего интересуются потребители. Например, цены в районе улицы Революционной (пересечение с Гагарина), их можно считать средними по городу, будут такими: однокомнатная хрущевка — от 100 тысяч рублей за квадратный метр, квартиры улучшенной планировки (в доме, построенном не более 10 лет назад) на первом этаже — 135 тысяч рублей за квадратный метр, средние этажи — 150 тысяч за квадрат.

Если смотреть в сторону Постникова Оврага, там цена приближается к 170 тысячам за квадратный метр. По другим районам города — чем дальше от центра, тем цены будут ниже. Например, жилье в панельках 90-й серии на Стара-Загоре, около Империи, рынка «Шапито» стоит 100–120 тысяч рублей за квадратный метр. В районе Безымянки и на Металлурге — 85–90 тысяч рублей за квадратный метр.

— А где в Самаре самое дорогое жилье? Тенденция меняется? Или это по-прежнему центр города? Сколько там стоят квартиры?

— Ситуация такая же, как и годами ранее: самое дорогое жилье традиционно продается в Ленинском, Самарском и Октябрьском районах и в нескольких жилых комплексах, которые можно отнести к элитным. И здесь стоимость квадратного метра доходит до 200 и даже 300 тысяч рублей.

— А где в Самаре чаще всего покупают жилье?

— Наиболее емкий спрос в спальных районах города: Промышленном, Советском, Кировском. Здесь квартиры ищут больше покупателей, чем в Ленинском районе. И связано это, конечно, прежде всего с более доступными ценами. Менее выраженный и более локальный спрос на жилье на Красной Глинке и в Куйбышевском районе. Стоимость квадратного метра в этих локациях колеблется в пределах 70–80 тысяч рублей.

— Что произойдет с ценами до конца года? Ждать ли резкий скачок?

— Сейчас в связи с очередным изменением ключевой ставки Центробанка мы ожидаем повышения ставок по ипотечным кредитам, и прежде всего на готовое жилье. Хотя в ближайшее время банки продолжат закрывать сделки по уже одобренным ранее ставкам. Конечно, это может несколько снизить спрос на жилье, но, несмотря на это, резкого обвала цен мы не прогнозируем. Недвижимость всё равно остается максимально привлекательным вариантом для вложения средств из всех возможных. К тому же покупатели жилья по ипотеке понимают два основных момента. Во-первых, даже кредит по повышенной ставке можно в дальнейшем рефинансировать, как только ставки будут снижены (а так уже было не один раз). Во-вторых, мало кто планирует выплачивать ипотеку весь срок, который изначально указывается в кредитном договоре, — 25–30 лет. Средний срок жизни ипотечного кредита традиционно составляет 5–7 лет. Это всегда делает покупку квартиры по ипотеке намного более выгодной, чем это может показаться при первоначальном расчете в банке. Бояться ипотеки не стоит!

— А выросли в последнее время цены на аренду жилья?

— Цена на аренду не выросла за последние несколько лет. Она не росла, потому что была достаточно доступная ипотека и спрос был больше на покупку жилья, чем на аренду.

— Как можете оценить ситуацию с предложениями на рынке недвижимости? Есть нехватка в каких-то сегментах?

— Ситуация с предложениями более или менее ровная. Еще 1,5–2 года назад можно было наблюдать ажиотажный спрос и предложение квартир было очень скудным. Собственники, которые не торопились продать квартиру, видели заметный рост цен на жилье, поэтому зачастую временно снимали свои квартиры с продажи. За последний год ситуация изменилась, и так как резких скачков цен мы не наблюдаем, предложение квартир достаточно стабильное. Это хорошо для покупателей — можно спокойно выбирать для себя достойный вариант, не поддаваясь панике.

Можно отметить только недостаток предложений в сегменте первичного жилья эконом- и комфорт-класса. Есть варианты только на выездах из Самары.

— А элитное жилье пользуется спросом у жителей Самары?

— Это очень узкий сегмент на рынке, и спрос на него редко подвержен изменениям. Такие квартиры приобретаются, как правило, надолго, поэтому и сделок таких меньше. Но хочу отметить, что в Самаре пока практически нет элитного жилья в его классическом понимании с теми характеристиками, которые можно найти, скажем, в столицах. Я говорю об инфраструктуре и о квартальной застройке, а следовательно, о том, какие дома находятся по соседству. То, что в Самаре называют элитным жильем, — как правило отдельно стоящий дом, который может находиться в окружении старого фонда или даже на бывших промышленных территориях.

А для классического элитного жилья нужна не только площадь, но и общественные пространства рядом, близость к работе, наличие парковок для себя и гостей, зон отдыха, отсутствие старого фонда рядом. В Самаре это микролокации. Цена квадратного метра в таких квартирах — от 200–250 тысяч рублей за квадратный метр.

— А что касается таунхаусов и коттеджей — пользуются ли они спросом? И какой вариант предпочитают самарцы?

— Коттеджи пользуются стабильным спросом. Интерес к ним начал значительно расти около пяти лет назад и только усилился с началом пандемии. Остается он стабильным и сейчас. В этом сегменте нет резких скачков цен. Но при этом цена очень зависит от локации.

Если сравнить, например, объекты в черте города — район Первой просеки около Загородного парка и территорию через Ново-Садовую — частный сектор на улице Потапова, цены здесь будут кардинально разными. Для определения правильной цены покупки в таких случаях приходится отталкиваться не только от прямых аналогов, т.к. их может и не быть. Придется учитывать не только отделку дома, но и стоимость его обслуживания, коммуникации, состояние и конфигурацию участка, наличие бассейна, бани или сауны, иных построек, ландшафтного дизайна, а также тех вложений, который может потребовать дом. Нюансов здесь достаточно много, и по большому счету это довольно узкий сегмент.

Наиболее популярна у самарцев централизованная коттеджная застройка, когда не нужно самостоятельно заботиться о благоустройстве общей территории, подключении ко всем коммуникациям, контролировать строительство и работу подрядчиков.

В Самарской области рынок ИЖС активно развивается. Наиболее востребованными я бы назвала проекты, максимально приближенные к мегаполису, позволяющие жить рядом с природой и водоемами, но в тот же момент без отрыва от городской активности. Также немаловажными требованиями будут высокое качество строительства и развитая инфраструктура.

Если говорить про таунхаусы, то их в продаже очень мало и спрос на них не велик. Отдельно стоящие дома с участками традиционно интересуют покупателей больше. Ведь решение переезжать в дом, как правило, связано с желанием иметь свой участок земли и жить обособленно от соседей.

— В Самаре очень активно реализуется проект комплексной застройки города. Как считаете, справятся ли с таким потоком местные застройщики или к проекту привлекут иногородние компании?

— В этом вопросе очень важна готовность властей взаимодействовать со строительными компаниями и представлять условия для работы. Самара, конечно, вызывает интерес у федеральных застройщиков. Но до сих пор строительный рынок Самары крепко удерживают местные компании, которые не просто годами, а десятилетиями заслуживали доверие самарцев. Доверие в сегменте строящегося жилья крайне важно, особенно в нашем регионе, который долгое время входил в число лидеров по количеству обманутых дольщиков. Поэтому федеральным застройщикам придется за него еще побороться.