«Будут отказываться от сделок»: как изменятся цены на жилье в Самаре

Сколько в Самаре стоят квартиры в новостройках? А почем можно приобрести жилье на вторичном рынке? Сколько сейчас ипотечная ставка? Эти и другие вопросы о рынке недвижимости 63.RU задал гендиректору «Агентства по недвижимости Дарии Ивановой» Дарие Сауровой.

— Как изменились цены на рынке недвижимости за последний год?

— Цены выросли и на первичном, и на вторичном рынке. За год в среднем на 10–15% в разных сегментах, по нашим данным. Я анализирую статистику по ценам на недвижимость, проданной именно в нашем агентстве, есть еще цены на агрегаторах недвижимости (в разделе статистики). Они могут существенно отличаться, потому что агрегаторы ведут статистику по рекламной стоимости недвижимости, а агентства ведут статистику по реальной рыночной стоимости, то есть стоимости, по которой был продан объект. Они показывают рост цен за год до 20%. Если говорить о ценах в новостройках, то могу сказать, что 2023 год принес в цифрах начальную стоимость от 180 000 рублей за квадратный метр по нескольким застройщикам. У некоторых застройщиков планируемая стартовая цена в 2024 году за квадратный метр — 220 000 рублей. Есть объекты, где цена за квадрат доходит и до 300 000 рублей, но это жилье премиум-класса. Минимальная цена по городу — от 85 000 рублей за квадратный метр.

— А не сравнивали цены на жилье в Самаре и, например, в Саратове или Волгограде? Там цены выросли на столько же процентов за год?

— Я всегда беру как площадку для анализа цены в Москве. И могу сказать, что в мае и апреле прошлого года было очень выгодно продать квартиру в Самаре и с относительно небольшой доплатой купить такую же по метражу квартиру в Москве даже в пределах Третьего транспортного кольца. Там, например, были однокомнатные квартиры улучшенной планировки по цене примерно 8,5 миллиона рублей. Естественно, сейчас таких цен уже нет.

— А по сравнению с прошлыми годами рост такой же или цены выросли в процентном соотношении больше, чем, например, за 2022-м или 2021-м?

— Однозначно на этот вопрос не ответишь, потому что вы помните, какая ситуация у нас складывалась, когда была переоценка стоимости недвижимости как таковой, то есть это был даже не рост цен, а это было глобальное изменение стоимости. Поэтому, допустим, сравнивать 2023 год с 2021-м или с 2022-м, я думаю, нецелесообразно.

— А спрос на первичное жилье у покупателей вырос, снизился или остался на уровне прошлого года?

— Я могу сказать, что спрос по всем сегментам недвижимости однозначно понизился по результатам 2023 года — это и первичный рынок, и вторичный рынок. Но то, что спрос остался, — это факт. Есть покупатели, которые стремятся купить жилье в новостройках, они ждут какие-то строящиеся объекты, делают бронь.

— Какие именно квартиры пользуются наибольшим спросом у покупателей?

—Всегда в приоритете однокомнатные квартиры. И, соответственно, застройщики также закладывают больше таких площадей в проекте. Они более популярны из-за того, что у них ниже цена. И инвесторы тоже этим пользуются, они стремятся приобрести однокомнатную квартиру, чтобы потом перепродать и заработать на ней. И однокомнатные продаются быстрее, чем двухкомнатные или трехкомнатные. Собственно говоря, из этого и складывается более повышенный спрос именно на однокомнатные квартиры в новостройках.

— В каких районах новостройки пользуются наибольшим спросом у людей? В центральных районах или, наоборот, на периферии?

— Спрос у нас направлен больше на периферийные, как вы выразились, районы, в том числе и новые микрорайоны. Там уже есть сложившаяся социальная инфраструктура, соответственно, это притягивает спрос покупателей, многие туда переезжают семьями. Свою роль играет в выборе и цена. Там можно приобрести новое жилье по цене от 85 000 рублей за квадратный метр.

— Достаточно ли, на ваш взгляд, в Самаре новых ЖК? И если недостаточно, то в каких именно районах?

— На мой взгляд, именно сейчас у нас в Самаре достаточное количество жилья, в любом сегменте — от эконом до премиум.

— Перейдем к рынку вторичного жилья. Какие сейчас цены на квадратный метр в этом сегменте?

— Я бы сделала акцент на самом популярном сегменте — жилье улучшенной планировки 80-х, 90-х годов постройки. Это квартиры, как правило, в кирпичных или панельных домах высотой в девять и выше этажей. Средняя цена квадратного метра вторичного жилья в Самаре довольно условна, потому что цифры очень зависят от локации. Например, в Ленинском районе этот показатель будет 130 000 за квадратный метр. А в Промышленном — 110 000 за квадратный метр. Это цены объектов, находящихся сейчас в продаже в открытых ресурсах. Если всё же говорить о средней стоимости квадратного метра жилья в городе (это Ленинский, Железнодорожный, Самарский, Октябрьский, Промышленный, Кировский районы, не берем отдаленные районы), исходя из статистики реальной стоимости проданных объектов, она будет 109 000 за квадратный метр.

— А сколько стоит такое жилье в отдаленных районах — в Куйбышевском и Красноглинском?

— В Куйбышевском районе — 85 000 за квадратный метр. В Красноглинском районе цены примерно такие же.

— Сколько сейчас стоит квадратный метр в хрущевках?

— Смотря в каких. Наибольшим спросом в этом сегменте пользуются хрущевки поближе к центру. Например, на улицах Гагарина, Мориса Тореза. Сейчас в этих локациях цена на квадратный метр — около 100 000 рублей. Для сравнения: в первом квартале 2023 года эти цифры были 85 000 за квадратный метр.

— А какие цифры по хрущевкам в Красноглинском и Куйбышевском районах?

— Примерно 82 000 рублей за квадратный метр. В начале 2023 года было около 73 000. В Куйбышевском и Красноглинском районе уровень цен одинаковый. Отмечу такую тенденцию, что количество предложений о продаже хрущевок снизилось за год в целом по городу примерно на 50%.

— А почему? Потому что хрущевки стали неоправданно дороги и интерес к ним у покупателей упал? Или по какой-то другой причине?

— У меня есть субъективное мнение на этот счет. Я считаю, что владельцы хрущевок просто заняли выжидательную позицию. Сейчас хрущевки — это сегмент пониженной активности на рынке недвижимости. В том плане, что количество предложений о продаже в этом сегменте значительно снизилось.

— А в каком еще сегменте вторичного жилья наблюдается снижение предложений. Как складывается ситуация с жильем в домах, построенных в последние 5–15 лет?

— Снижение спроса и предложения у нас также есть и в сегменте старого фонда, имеются в виду дома еще старше хрущевок. Там в последнее время количество проданных квартир минимальное.

А вот самый активный сегмент — это как раз жилье в относительно новых домах, построенных 5–15 лет назад. По данным нашего агентства, там цены в среднем колеблются от 150 до 200 000 рублей за квадратный метр. Очень многое, повторюсь, зависит от локации. Вот в этом сегменте локация в формировании цены играет даже большую роль, чем в других.

— Где вторичное жилье пользуется наибольшим спросом у покупателей?

— Тенденция не меняется годами. Это Октябрьский, Ленинский, Самарский районы.

— Вы сказали, что цены на элитное жилье в Самаре могут достигать и 300 тысяч рублей за квадратный метр. А на ваш взгляд, сейчас хватает элитного жилья в Самаре? Оно пользуется спросом у горожан?

— Спрос есть. Не такой, конечно, как на более дешевое жилье, но всё-таки есть. И те клиенты, которые приобретают там недвижимость, видят для себя перспективы дальнейшего приобретения дополнительных
квадратных метров в тех же ЖК.

При этом сложно сравнить спрос на элитное жилье в Самаре в 2023-м и, например, в 2022 году. Жилье такого класса раньше в областном центре было точечным. И мы всегда понимали, что спрос туда будет. А сейчас появилась очень большая перспектива того, что будет строиться даже не один такой жилой комплекс. И, соответственно, это подстегивает спрос. Люди понимают, что это не один красивый дом, к которому не подъедешь, а некая локация с инфраструктурой.

— А прогноз по ценам на рынке недвижимости в Самаре на ближайшие месяцы уже можете сделать?

— Если брать краткосрочный период, например ближайшие два месяца, то можно сказать, что никаких глобальных изменений не произойдет, потому что у нас есть новые реалии, есть новые процентные ставки. Это одна сторона медали. А вторая — действующие одобрения банков, которые оставляют ранее одобренные процентные ставки. То есть я хочу сказать, что мы в ближайшие два месяца будем работать на старых процентных ставках по ипотеке.

Рынок недвижимости сейчас очень зависим от ставки Центробанка, потому что это ипотечные ставки, это ипотека, это спрос. Не будет спроса, цены, конечно, пойдут вниз. По итогам 2023 года повышение цен произошло, хотя рынок не замер, люди продают, покупают. Но повышенная процентная ставка понизит спрос, а значит, цены на недвижимость пойдут вниз. Кто-то будет ждать снижения ставки Центробанка, кто-то будет решать свой жилищный вопрос в новых реалиях. Это первый-второй квартал 2024 года, далее летом точно будет видно, что дальше. В целом, если брать по годам рынок недвижимости, колебание цен на нем — явление, в общем-то, обычное.

— Давайте поговорим про ипотеку и про ключевую ставку. Сколько сейчас ключевая ставка Центробанка, а сколько ставка по ипотеке?

— Прежняя ипотечная ставка, по которым сейчас еще реализуется выход на сделку, была от 15 до 17%, тогда ставка Центробанка была 12%. Сейчас ставка Центробанка — 16%, ипотечная ставка — от 17% в большинстве банков, некоторые дают и от 20% годовых, и выше, а также остались предложения банков и ниже 17%.

Есть вероятность, что ставка Центробанка будет пересмотрена летом в сторону ее уменьшения. Об этом говорят аналитики. Мне попадались такие мнения уже от нескольких экспертов.

Я вообще надеюсь, что это произойдет раньше, поскольку от этого зависят многие сферы деятельности. Это и банковская структура, и строительная сфера, и сфера недвижимости, и оценочные компании, и масса сопутствующих видов деятельности.

— Спрос на жилье в связи с ростом процентов по ипотеке упал?

— Повторюсь, что некоторые банки продолжают дорабатывать по прежней ставке. Тем более ставку подняли за 2 недели до Нового года. Сейчас после праздников прошло совсем не много времени. Поэтому о том, что на рынке недвижимости в новых реалиях происходит с ипотечными покупателями, я смогу сказать только в феврале.

Думаю, будут и те, кто откажется от сделок (и такие случаи уже есть) и станет ждать снижения ставки. А будут и те, кому жилье приобрести нужно именно сейчас, и они в любом случае купят квадратные метры. Тем более что существует такой инструмент, как рефинансирование. Ипотечная ставка со временем всё равно будет снижена, и можно будет сделать рефинансирование по более низкой ставке.

— А как ситуация складывается на рынке аренды?

— Рынок аренды жилой недвижимости тоже показывает недостачу предложений. Это привело к тому, что стоимость арендной ставки у нас возросла. Приличный вариант за приемлемую цену найти сейчас очень тяжело, это реалии нашего рынка. В связи с этим квартиры сейчас сдаются очень быстро.

— Назовите примерные цены. Возьмем, например, однокомнатную квартиру.

— Минимальная цена в черте города (не берем отдаленные районы) — это хрущевка от 16 000 рублей. Несмотря на повышение ипотечных ставок, люди, которые могут позволить себе снимать квартиру, берут жилье в ипотеку. Хотя в настоящее время ежемесячный платеж значительно превышает платеж за аренду.