«А кто нам деньги вернет?»: почему у самарцев отбирают землю в Студеном Овраге, за которую они заплатили миллионы

Вы мечтаете о собственном доме? А за городом? Вот вы нашли идеальный участок, который одновременно на природе, но не у черта на куличках. Вы подкопили денег, что-то продали, влезли в долги. Вот вы наконец купили эту землю, начали на ней строиться. И вдруг вам говорят, что вы владеете землей незаконно и должны отказаться от нее. Именно в такой переплет попали несколько десятков человек, мечтавших о собственных домах в поселке Студеный Овраг в черте Самары. Их всех суд признал незаконными владельцами участков из-за дел, имевших место больше 30 лет назад. Мы разбирались в перипетиях этой истории.

Студеный Овраг входит в Кировский район Самары, но по сути находится за городом, вдали от основной застройки. Поселок окружен лесопарком «Дубки» и имеет выход к береговой линии Волги. Всё это притягивает любителей частных домов. И десятки людей купили земельные участки около насосно-фильтровальной станции (НФС-2).

— Перебраться с семьей за город давно было нашей мечтой. Я люблю природу, у нас в Самарской области очень красивая природа. Мы планировали завести здесь двух собак, планировали разбить грядки: помидорки, клубничку, теплички, — рассказывает Ирина Налитова.

Участок в Студеном Овраге Ирина приобрела в декабре 2021 года — на торгах, которые проводил Российский аукционный дом. Чтобы оплатить покупку, Ирина с мужем взяли кредит на 5 лет, который продолжают выплачивать до сих пор. И это плюс к немаленькому налогу на землю.

Но поставить на своей земле Ирина успела только небольшую «кибитку». Активное строительство семья собиралась начать после того, как расплатится по кредиту.

— Мы осматривали участок перед покупкой, деревьев на нем почти нет. Была какая-то незначительная поросль. Есть один огромный дуб. Мы его не трогали, мы прекрасно понимаем, что это многолетнее дерево. Если бы весь участок был в таких деревьях, я бы уже призадумалась. Но здесь видно, что ни пеньков, ни следов выкорчевывания нет. Мы же не могли здесь, извините меня, фурами это все вывозить, правильно? — возмущается Ирина Налитова.

Рядом находится участок Виталия. Он купил землю летом 2023 года у обычного физлица. Объявление о продаже нашел на сайте объявлений.

— Я ненавижу жить в квартирах. У меня была идея фикс — продать всё и переехать за город, — рассказывает Виталий. — А здесь очень крутое место: и природа, и тихо, и шаговая доступность города. Такой участок я, можно сказать, искал всю жизнь. Когда я увидел это место, то понял, что здесь я хочу жить. Жена тоже была в восторге. Она, мягко говоря, умоляла меня купить его.

Площадь участка Виталия — примерно 11 соток. Стоил он в 2023 году около 2 миллионов рублей. По словам мужчины, перед покупкой он запросил платную выписку из Росреестра, в которой не было ничего подозрительного. Сделку оформляли в МФЦ вместе с юристами:

— Я уже подал разрешение на проведение сюда электричества. Мне дали техусловия, сколько это стоит, как долго это будет, что для этого нужно. Мы узнали, где ближайшая вода, какие есть варианты: либо бурить новую скважину, либо подключиться к существующим коммуникациям. Мы познакомились со всеми соседями, начали рисовать генплан участка, планировать, где мы построим дом, где будет терраса.

На участке Виталий успел поставить только небольшую бытовку. Для будущей стройки он собирался разместить на территории несколько таких будок, чтобы хранить в них стройматериалы или просто отдыхать в перерывах между работой. А планы у Виталия были грандиозные:

— Я любитель одноэтажных домов. Но здесь я прямо видел два этажа, потому что очень сильно хотелось балкон в сторону леса. И чтобы он был достаточно большим, чтобы можно было посидеть, наслаждаясь пением птиц. Потому что, если буквально на 20 минут создать тишину, то вы прямо услышите — здесь постоянно поют птицы, — говорит он.

Виталий, как и его товарищи по несчастью, утверждает, что на его участке никогда не было больших деревьев — они начинаются за границами территории. Жить на новом месте мужчина собирался вместе с женой и двумя детьми:

— Когда мы покупали землю, второй ребенок был только на подходе. И была идея, чтобы годам к трем-четырем он уже по нашей собственной террасе ползал. Сейчас ребенку уже два года, а имеем, что имеем, — грустно говорит Виталий.

Соседний участок, купленный Еленой Добрыниной, на момент приобретения уже был обнесен забором из сетки Рабица. К тому же территория была почти вся отсыпана песком, новым владельцам понадобилось лишь чуть-чуть разравнять ее.

— Не было ни малейшего сомнения, раз участки стоят на учете в ЕГРН как земли населенных пунктов. Для нас это значило, что государство знает, что и кому оно предоставляет, — говорит женщина. — Мы тоже запрашивали выписку. Я и не думала, что госорганы могут сделать какую-то ошибку и пострадает обычный человек, который вкладывает последние деньги в покупку земли.

«Удар под дых» прилетел в конце декабря 2023 года. Владельцам участков пришли письма, где говорилось о подаче судебных исков об изъятии у них земель. Впрочем, Ирина Налитова говорит, что ей даже письмо не пришло — об этой ситуации она узнала через «сарафанное радио».

Истцом оказалась прокуратура Кировского района. Выяснилось, что изначально это были земли лесного фонда, каким-то образом переведенные в земли населенных пунктов. Прокуратура потребовала признать нынешних собственников недобросовестными приобретателями и забрать землю из «незаконного владения».

— На первом заседании в суде я вообще не знала, что мне говорить. Я была в шоке, что такое возможно у нас в России. У меня в голове не укладывается: ты заплатил деньги, а потом приходят и говорят: «Это не твое», — делится эмоциями Елена Добрынина.

Женщина запросила резолюцию в филиале Роскадастра по Самарской области. Согласно этому документу, сведения об участках внесли в ЕГРН в 2006 году на основании свидетельства о праве собственности на землю, выданного еще в 1992 году. Причем данные по участкам актуализировали в 2018-м по приказу самарского управления Росреестра.

— В суде привлекали абсолютно всех, всю цепочку, кто владел этим участком с 1992 года. И ни разу никто не пришел, — рассказывает Елена Добрынина.

— Был даже выезд сюда. Нас пытались обвинить в том, что мы здесь что-то спилили, хотя не нашли даже ни одного сучка, ни одного корня, чтобы нам что-то предъявить по факту, — вспоминает Виталий.

На время разбирательств суд запретил какую-либо деятельность на спорных землях. Теперь владельцам запрещено даже поправить упавший забор.

— Я хотел построить ограждение, привез металлические трубы и расставил их по периметру, — говорит Виталий. — Но поскольку нам запретили их бетонировать, то пришлось оставить эти трубы просто вбитыми в землю. И буквально в течение месяца всё ограждение разворовали.

Корреспонденты 63.RU посетили финальное заседание суда по поводу участка Ирины Налитовой. Так вышло, что в тот день суд рассматривал иск заново, поскольку сторонам надо было предоставить недостающие документы. На этом же заседании и было принято решение.

С одной стороны зала сидели адвокат Ирины Илья Канонников и предыдущий владелец участка Илья Левченко. Напротив них — помощник прокурора Кировского района и представитель депимущества Самары. Присутствовал и представитель Минприроды Самарской области.

«Прокурор Кировского района обратился в суд в интересах Российской Федерации в лице Федерального агентства лесного хозяйства и неопределенного круга лиц. В 2023 году прокурорская проверка установила, что спорный участок сформирован за счет кварталов лесничества самарского Лесхоза по состоянию на 1995 год, которые в силу норм действующего законодательства находятся в собственности РФ. Таким образом, земельный участок ответчика сформирован незаконно.

В материалах дела нет согласования нормативно-правового акта об исключении спорных земельных участков из состава лесного фонда с Федеральным агентством лесного хозяйства, что не соответствует Земельному кодексу, Лесному кодексу, федеральному закону от 21 декабря 2004 года № 172-ФЗ, постановлению правительства РФ от 24 марта 2007 года № 178.

Государственный кадастровый учет спорного участка и государственная регистрация права собственности на него произведены в отсутствие законных прав его первоначального приобретателя. Оформление спорного участка в собственность в 1992 году было без документов, подтверждающих предоставление земельного участка в границах, содержащихся в ЕГРН. Это подкреплено материалами лесоустройства 1972–1995 годов.

Прокуратура просит суд считать материальным истцом Российскую Федерацию в лице Федерального агентства лесного хозяйства, истребовать из незаконного владения в пользу РФ земельный участок и указать в решении суда, что оно является основанием для погашения записи в ЕГРН о праве собственности Ирины Налитовой», — говорится в исковом заявлении прокуратуры.

После оглашения иска настало время задавать вопросы. И первым делом адвокат спросил, в чем именно выражается недобросовестность нынешнего владельца.

— В том, что отсутствовало согласование, — ответил помощник прокурора.

— Согласование кем и чего? — настаивал Илья Канонников

— Я вам сейчас уже озвучила, кем согласование и чего, и на основании этих документов…

— Но ответчик к этому не имеет отношения, понимаете?

— Мы поясняем, что имеет отношение. Мы ссылаемся также, что, несмотря на то, что неоднократно участок ранее перепродавался, собственник не является добросовестным.

— Вашу позицию мы поняли. Мы не понимаем, почему. И у вас в вашем заявлении не содержится ни одного пояснения, почему ответчик не является добросовестным. Ответчик, по-вашему, знал или должен был знать, что земля относится к лесному фонду?

— Да, должен был знать.

— А каким образом, по вашему мнению, он мог это узнать?

— Я не могу вам пояснить сейчас, каким образом.

— Мне кажется, вам нужно пояснить. Это именно вам нужно будет пояснить, потому что вы заявляете такие требования.

— Я вам ответ на ваш вопрос уже дала. Не нужно его дублировать неоднократно.

На этом дискуссия прервалась. После еще пары вопросов (например, почему прокуратура или материальный истец не обратились в суд раньше) сторона ответчика озвучила свою позицию:

— Мы считаем, что собственник участка является добросовестным приобретателем. Мы считаем, что никто не смог доказать его недобросовестность в момент приобретения. Также мы считаем, что истцы пропустили сроки исковой давности.

У нас есть постановление Конституционного суда РФ № 3-П от 28 января 2025 года, в котором суд разъяснил, что земельные участки могут изыматься только в том случае, если однозначно доказано, что приобретатель является недобросовестным. То есть, если человек в момент приобретения знал или мог знать, что земельный участок не может быть отчужден предыдущим собственником. В этом же акте Конституционный суд разъяснил, что при пропуске сроков исковой давности требования не подлежат удовлетворению.

Неоднократно проводилась инвентаризация земель лесного фонда министерством имущественных отношений, и по заказу Минимущества определялись границы земель лесного фонда. И эти участки не вошли в границы земель лесного фонда. Несмотря на все это, прокуратура все равно посчитала, что это земли лесного фонда, и они должны быть изъяты у собственников.

И на момент приобретения земельного участка настоящим ответчиком, и на момент приобретения участка многими предыдущими собственниками его категория была «Земли населённых пунктов» с видом разрешенного использования «Индивидуальное жилищное строительство». То есть приобретатели могли получить выписку из ЕГРН, увидеть в ней, что действительно участок относится к землям населенных пунктов, а не к лесному фонду, и тем самым проявить свою добросовестность и осмотрительность.

Наличие каких-либо лесных насаждений, даже многолетних, не может являться признаком для отнесения земельного участка к той или иной категории. На участке любой категории из семи существующих могут быть лесные насаждения. Поэтому нам непонятно, по какому признаку данный критерий относится к признаку недобросовестности ответчика, — заявил адвокат Илья Канонников.

Наступила пора для прений. Представитель мэрии и Минприроды поддержали позицию прокуратуры.

— По поводу добросовестности — это моя маленькая ремарочка. Когда земельный участок ставится на кадастровый учет, он согласовывается с заинтересованными лицами. При межевании кадастровый инженер делает запросы, в том числе в Минлесхоз.

Они должны были предоставить в запросе схему земельного участка и приложить координаты. Министерство должно было наложить ее на схему лесоустройства и либо согласовать межевание, либо отказать в согласовании. Если бы эта процедура была проведена, то межевой план бы не согласовался, потому что он наложился бы на землю лесного фонда.

Про добросовестность. Если я, например, человек, покупающий земельный участок, то для того, чтобы себя обезопасить, я бы запросила сведения не только в кадастре, но и в лесном фонде, — добавила от себя представитель Минприроды Ольга Яковлева.

— Первый довод к ответчику не имеет отношения, потому что не ответчик ставил землю на учет в ЕГРН. По второму доводу — по такой логике надо было проверять, нет ли там акватории Волги, — ответил адвокат Ирины Налитовой.

Предыдущий владелец спорного участка Илья Левченко поддержал позицию ответчика. Причем весьма эмоционально:

— Я тоже считаюсь приобретателем. Я купил участок в 2021 году. Я участвовал в торгах, и для меня не последним аргументом было, что участок реализуется при участии госкорпорации «Агентство по страхованию вкладов». Я также знал, что, по нашим законам, если участок реализуется с торгов по банкротству, то с него снимаются все обременения.

Что касается того, куда обращаться. Существует публичная кадастровая карта. Какие действия я там мог еще сделать? Перепроверить, запросы сделать, взять справку, что продавец не психический? Извините, конечно, но можно много чего сделать, я даже таких способов не знал. Для нас, простых людей, есть кадастр. Если кадастровая палата регистрирует, значит, проблем нет. Вот и вся наша добросовестность.

То есть государство [участок] от себя отрезало, потом государственный арбитражный управляющий орган нам его продал. А теперь государство у нас, у граждан отбирает. А если отбираете, то компенсируйте. Там, извините меня, кадастровая стоимость 4 миллиона.

Опять же, государство с удовольствием собирало с нас налог на землю все эти годы. А кто нам деньги вернет теперь? Мы все незаконные, блин… Мы действуем в рамках законодательства нашей страны. Играем мы по правилам, которые установили не мы, и делаем все честно, а в итоге оказываемся недобросовестными. У нас есть право собственности или нет? Приходи, отбирай, что хочешь, — высказался Илья Левченко.

Суд удалился в совещательную комнату и по возвращении озвучил свой вердикт: удовлетворить требования прокуратуры в полном объеме.

Редакция 63.RU направила запрос в мэрию Самары с просьбой пояснить, каким образом произошел этот непонятный перевод земель из одной категории в другую и какую позицию занимает администрация в этой истории. Однако на момент публикации ответ не поступил.

Зато ситуацию прокомментировали в правительстве Самарской области. По данным «белого дома», спорная территория в 1995 году относилась к землям лесного фонда Самарского лесничества. В 2009 году ее исключили из состава лесничества на основании некоего судебного решения. Незаконность выбытия земель из федеральной собственности установила Генпрокуратура.

«26 декабря 2025 года, после обжалования ранее принятых судебных актов, Арбитражный суд Поволжского округа принял решение о возвращении территории в земли лесного фонда, что исключает их нахождение в частном владении», — говорится в сообщении правительства.

8 апреля 2026 года Росреестр восстановил соответствующие записи в ЕГРН — о принадлежности участков к землям лесного фонда Самарского лесничества. Природоохранная прокуратура подала иски в Кировский районный суд об истребовании участков у физических лиц.

«Ситуация с возвратом земель лесного фонда, переданных в частную собственность, является сложной и многогранной. Мы продолжим взаимодействие с процессуальным истцом по этому поводу для получения разъяснений по дальнейшему порядку действий, особенностям взаимодействия по каждому конкретному участку, переданному в частное владение», — говорится в сообщении областного правительства.

По данным прокуратуры, Кировский районный суд удовлетворил 21 иск об изъятии земель в декабре 2025 года и еще 4 иска — в 2026-м. Часть ответчиков обжаловала решения суда в областной инстанции, но безуспешно.

При этом, по информации ответчиков, у отсуженных участков так и не изменили категорию. На вопрос редакции 63.RU, с какой целью забирают землю, планируется ли рекультивация возвращенных государству земель, ответ от прокуратуры не поступил.

— Участки продаются до сих пор. И что — вот человек купит, и у него через год-два вот так же всё заберут? Я этого просто не понимаю! У нас на линии в конце есть постройки. Там уже свет и электричество провели. И теперь хотят, чтобы люди всё это бросили и все вложенные деньги там же в землю зарыли, — возмущается Ирина Налитова.

Возможно, в этой ситуации можно было найти компромисс — деньгами компенсировать покупателям ущерб от изъятия земель. Но, по логике прокуратуры, собственники являются недобросовестными покупателями и владеют землей незаконно — соответственно, не вправе требовать возмещения. Да и сами ответчики настроены категорично — они ничего не нарушали, они ничего не отдадут.

На скандал в поселке Студеный Овраг отреагировал и губернатор Самарской области Вячеслав Федорищев.

«Ко мне обратились жители СНТ „Студеный овраг“. Они опасаются изъятия земельных участков, на которых построены дома. Опасаются, что останутся без жилья, поскольку сейчас идет судебный процесс по возвращению в федеральную собственность таких участков», — сообщил Вячеслав Федорищев на последнем оперативном совещании в областном правительстве.

По словам губернатора, обратившиеся к нему граждане готовы подтвердить документально, что купили свои участки на законных основаниях. Глава региона поставил коллегам на вид, что люди остались один на один с проблемой:

«Когда идет угроза твоему дому и ты не понимаешь и не имеешь инструментов на эту ситуацию влиять, это внутреннее беспокойство переходит в настоящее волнение. Люди у нас понимающие. Даже если сложная ситуация, объясните путь, как мы пройдем эту ситуацию вместе. Покажите, что это будет безопасный путь, что никто не лишится сиюминутно своего крова. Если все это объяснить, люди поймут. Но если оставить людей одних, то они в очередной раз увидят беспомощность власти по отношению к проблеме».

Вячеслав Федорищев поручил администрации губернатора, министерству природных ресурсов и главе Кировского района обеспечить полное юридическое сопровождение и быть постоянно на связи с жителями поселка.

«Самое главное — это правильное сопровождение и юридическая консультация. Позицию прокуратуры мы знаем, и мы вместе с вами будем проходить этот процесс», — сказал губернатор.

Случай в Самаре не единичен. Подобные истории разворачиваются в нескольких регионах России — дачников лишают собственных участков и при этом не выплачивают за это компенсацию. Тысячи граждан, по сути, оказались заложниками несогласованности государственных реестров.

По информации юриста, гендиректора ООО «Природный кодекс» Марины Ненароковой, ключевым моментом в обеспечении прав частных владельцев в этих вопросах является постановление Конституционного суда под номером 3-П. Оно, в частности, гласит:

«Ошибки, допущенные ввиду несогласованности действий уполномоченных государственных органов по ведению реестров, не могут быть поставлены в вину по крайней мере гражданам — приобретателям земельных участков для личных нужд, справедливо и обоснованно рассчитывавшим на соблюдение должностными лицами этих органов требований законности».

Тем не менее, часто изъятие земель имеет под собой все правовые основания, а сравнительно молодое постановление КС РФ (оно вынесено 25 января 2025 года) срабатывает далеко не всегда. Юрист уверена, что выписка ЕГРН не может служить единственным и неоспоримым доказательством правомерности использования земельного участка.

В настоящее время этот реестр находится в стадии развития и совершенствования, как и Государственный лесной реестр. Но ни то, ни другое обстоятельство не препятствуют запросам в ППК «Роскадастр», региональные органы государственной власти и т. д. при совершении сделок.

Эту же информацию подтвердили «Известиям» в управлении Росреестра по Самарской области: выписка из ЕГРН является «важным инструментом для проверки» юридической чистоты объекта недвижимости, но это «не единственный инструмент проверки безопасности сделки».

«Для максимальной защиты необходимо комплексно подходить к проверке объекта, продавца и условий сделки, используя дополнительные правовые и практические меры», — отметили в ведомстве.

Информацию о земельных участках можно проверить самостоятельно через портал Национальной системы пространственных данных (НСПД) и сервисы ФГИС ЕЦП НСПД. Вместе с этим проверять земельные участки можно, сопоставляя генеральные планы и правила землепользования и застройки, а также составляя карты зон с особыми условиями, советует юрист Марина Ненарокова.

Особое внимание стоит обращать на элементы административного права, нужно проверить историю предыдущих владельцев, установить происхождение объекта и так далее. Анализ всей собранной информации помогает обнаружить возможные ошибки или подтвердить добросовестность последнего владельца, если возникнет необходимость обращения в суд. Однако на практике очень сложно учесть всё: с этим может справиться даже не обычный риелтор, а специализированный эксперт.

Конфискация земельных участков в пользу государства продолжается уже длительное время, и эта тенденция будет лишь усиливаться, так считает Марина Ненарокова. По ее словам, это касается не только земель лесного фонда, но и береговых полос.

Один такой случай произошел в Красноярском крае. Там у местного жителя из частной собственности изъяли 13 га земли, которая находилась возле Красноярского водохранилища. В апреле этого года выяснилось, что прокуратура Томской области в суде добивается возвращения в федеральную собственность более 30,5 га лесных угодий, из которых еще 10 лет назад администрация Заречного сельского поселения сформировала земельный участок для продажи под застройку.

Эту информацию подтвердили в Рослесхозе. Там отметили, что вместе с региональными лесными ведомствами продолжают работу по возвращению спорных территорий в границы лесничеств.

Ведомство рекомендует жителям проверять участок перед приобретением на публичной лесной карте и в национальной системе пространственных данных, чтобы убедиться, что они не пересекаются с землями лесного фонда.

Узнать, где еще могут появиться спорные территории, можно за счет анализа и сопоставления границ муниципальных образований, территорий, фактически покрытых лесными насаждениями, открытых сведений публичных сервисов Росреестра. Нужно обращать внимание и на количество предложений о продаже земельных участков.

«В зоне наибольшего риска находятся объекты недвижимости: земельные участки, расположенные обособленно, вне границ СДТ и СНТ, покрытые многолетними лесными насаждениями, прилегающие к рекреационным объектам — лагерям отдыха, домам отдыха и т. д., без возможности доступа по дорогам с асфальтовым покрытием», — считает председатель правления Ассоциации развития земельно-имущественных отношений Павел Ефанов.

По его информации, такие участки могут находиться на склонах, в оврагах, без многолетних садовых насаждений, расположенные анклавами на территориях, покрытых лесом, и т. д.

Кроме того, дачников могут лишить права собственности на участок, если земля заброшена. Такие случаи тоже массово применяются в судебной практике.

Впервые в этом году закон об изъятии заброшенных земельных участков применили в Омской области. По решению суда в муниципальную собственность перешли 13 садовых наделов. Еще один такой случай был в апреле 2026 года в Пермской области. Собственника лишили участка площадью 9 га из-за того, что земля заросла сорняками и кустами.

Редакция 63.RU будет следить за развитием ситуации в Студеном Овраге.