Сносим стены по закону?

Для многих людей, проживающих в многоэтажных домах, квартира выглядит более привлекательной, если в ней была изменена планировка. Хозяин разбивает жилище на функциональные зоны, что позволяет чувствовать себя максимально комфортно, находясь в квартире. При реализации идей в ход идут любые приемы, некоторые из которых могут оказать отрицательное воздействие на все здание. Например, снос несущих стен, присоединение балконов и лоджий к жилым помещениям, перенос сантехнического оборудования и отопительных приборов.

При проектировании часто принимают во внимание только пространство квартиры без учета того, чем могут обернуться такие преобразования для всего дома. Таким образом, может быть нанесен ущерб не только остальным жильцам многоэтажного дома, но и самому владельцу квартиры.

Согласно действующему законодательству самовольная перепланировка жилых помещений влечет наложение административного штрафа от 2 000 рублей и обязанность привести помещение в первоначальное состояние, а в отдельных случаях может служить причиной утраты права на само жилище.

Жилищный кодекс РФ 2004 года уточнил понятия переустройства и перепланировки жилого помещения, определил порядок согласования проектов и выдачи разрешений на перепланировку и переустройство жилых помещений, порядок утверждения результатов работ по переустройству и перепланировке.

На данный момент под «переустройством» понимается «наполнение» помещения с целью обеспечения его использования для проживания. Это, например, оборудование помещения бытовыми приборами и коммуникациями без изменения внешней формы помещения. Переустройство может включать в себя установку бытовых электроплит вместо газовых плит, перенос водонагревательного и сантехнического оборудования, в том числе и газовых приборов, переоборудование или устройство санузлов, ванных и кухонных комнат, установку дополнительного отопительного оборудования и тому подобное.

Перепланировка представляет собой совершение действия в отношении самого помещения, его внешней формы, ведущее к изменению соотношения общей и жилой площади квартиры. Это может быть перенос и разборка межкомнатных перегородок, то есть стен, перенос и устройство дверных проемов, устройство дополнительных кухонных комнат и санузлов, расширение или уменьшение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация «темных» кухонь и входов на кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров и тому подобное.

Прежде чем приступить к преобразованиям в квартире, следует иметь в виду, что, согласно действующему законодательству, необходимо получить разрешение на их проведение в компетентных органах: администрации района по месту нахождения квартиры. Документом, дающим право на перепланировку, является решение администрации о разрешении перепланировки или переустройстве квартиры. Чтобы его получить, хозяин, задумавший перепланировку должен:

– заказать проект перепланировки в организации, имеющей лицензию для производства таких работ;

– собрать необходимый пакет документов для согласования проекта с администрацией района: заключение СЭС, заключение органа пожарного надзора, заключение балансодержателя дома (ЖЭУ), технический паспорт (план) квартиры до перепланировки. Последний документ в Самаре оформляет ФФГУП Ростехинвентаризация по городу Самара;

– получить решение районной администрации о разрешении перепланировки или переустройстве квартиры.

По свидетельству юристов АН «Малахит», для производства перепланировки целесообразно обратиться в строительные организации, обладающие лицензией на производство таких работ. Особенно, если затрагиваются несущие стены либо производятся работы в санузлах, кухонных и ванных комнатах. При производстве работ должны быть составлены акты на выполненные скрытые работы, которые будут необходимы для составления технического заключения.

Далее следует утверждение результатов работ, то есть получение акта приемочной комиссии в администрации района, и их правовая регистрация. Сюда входит: изготовление технического заключения по результатам перепланировки, заключение СЭС, заключение органа пожарного надзора, заключение балансодержателя, технический паспорт после перепланировки. Получение акта приемочной комиссии позволяет произвести правовую регистрацию изменений в регистрирующих органах. Для этого хозяину, решившему сделать перепланировку, необходимо получить справку (Форма 11) в ФФГУП «Ростехинвентаризация» по городу Самара для регистрации изменений жилого помещения в Главном управлении федеральной регистрационной службы по Самарской области и зарегистрировать там изменения.

Только после проведения правовой регистрации перепланировку квартиры можно считать завершенной.

Проведение перепланировки на основании разрешения компетентного органа – юридическая чистота помещения. Владелец такого жилья имеет право на продажу и обмен, он защищен от претензий и судебных исков. Получая разрешение на перепланировку, владелец квартиры освобождается от ответственности за ущерб, нанесенный дому и его жильцам в случае аварий и технических повреждений дома и его коммуникаций. В противном случае всю ответственность за ущерб несет собственник жилья, осуществивший перепланировку без разрешения. Квартира, в которой была проведена самовольная перепланировка, не может быть предметом сделки.

Жилое помещение может быть сохранено в переустроенном или перепланированном состоянии на основании решения суда, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, и это не создает угрозу их жизни и здоровью.

Чтобы признать произведенную перепланировку, соответствующую закону, необходимо:

– провести техническую инвентаризацию квартиры и получить документ, показывающий техническое состояние квартиры до перепланировки и после нее (форма 4 ФФГУП «Ростехинвентаризация»);

– подготовить необходимый пакет документов для судебного разбирательства: техническое заключение о соответствии произведенной перепланировки установленным нормам и правилам, заключение СЭС, заключение органов пожарного надзора, заключение Жилищной инспекции;

– подать исковое заявление с приложением указанных документов в Федеральный суд района по месту нахождения квартиры;

– в случае вынесения судом положительного решения получить справку в ФФГУП «Ростехинвентаризация» (Форма 11) для регистрации изменений жилого помещения в Главном управлении федеральной регистрационной службы по Самарской области;

– на основании решения суда зарегистрировать изменения квартиры в Главном управлении федеральной регистрационной службы по Самарской области.

Лишь после вышеуказанных действий перепланировку квартиры можно считать завершенной.