Универсальный процент ипотечного кредита

Решая свой квартирный вопрос и рассматривая в качестве потенциальных кредиторов разные банки, человек ориентируется главным образом на такой параметр ипотечного кредита, как процентная ставка. Это главный показатель, который отвечает за переплату по кредиту. Но известно, что в совокупности другие платежные параметры ипотечного кредита могут отменить мнимые достоинства продукта с маленькой ставкой.

«Утяжеляет» основную сумму ипотечного кредита целый ряд параметров: это в первую очередь процентная ставка, санкции за досрочное погашение, комиссия, страховка. Также на сумме переплаты сказываются размер кредита, его срок, размер первоначального взноса и т.д. Всего специалистами насчитывается до 60 параметров ипотечного кредита, которые, конечно, неравноценны.

Ставка кредита - самый яркий показатель, который указывается в рекламе и ориентирует заемщиков. Но иногда – дезориентирует: маленькие проценты сразу привлекают внимание, но мешают глубже разобраться в программах. Однако, первоначально ориентируясь на ставку, многие в итоге «проходят» по другому продукту или берут ипотеку в другом банке.

Во-первых, часто дело в самом заемщике, точнее - в его возможностях. Если он имеет так называемый «серый» доход или может внести как первоначальный взнос очень маленький процент, он уже не может претендовать на заявленный в рекламе минимальный процент, отмечает региональный директор банка «ДельтаКредит» Марина Мичкина. Это можно увидеть на примере жилищных кредитных программ Сбербанка России. Так, заявленная в рекламе ставка 10,5% доступна тем, кто может выплатить кредит за 10 лет, причем сразу внести 50% (первоначальный взнос), кто имеет достаточный совокупный доход, который должен быть подтвержден справкой по форме 2-НДФЛ, а также заемщик должен являться держателем зарплатной карты банка.

Для того чтобы точно быть уверенным, где выгоднее, надо сравнивать не только процентную ставку, но и все параметры в совокупности, рассчитать и сравнить ежемесячный платеж в нескольких банках, когда речь идет о небольшой разнице в процентах, отмечают эксперты. Многие операционные сборы носят разовый характер и в общем совершенно незначительны. Другие (санкции за досрочное погашение, снятие залога с имеющейся недвижимости) действуют ограниченное время. Третьи сопровождают кредит в течение всего срока. Например, комиссию за обслуживание счета можно смело приплюсовать к процентной ставке. Впрочем, в разные банковские продукты закладывается вариативность - возможность для заемщика избегать того или иного платежа. Например, согласно параметрам ипотечных программ ВТБ 24, клиент может сам регулировать такие расходы в соответствии с выбранной схемой кредитования. Так, при размещении первоначального взноса заемщиком во вклад «ВТБ 24 - Вклад в ипотеку» применяется льготный размер единоразовой комиссии, взимаемой в день выдачи кредита. А при выборе программы «Витрина залогового имущества», предусматривающей кредитование на цели покупки залогового объекта банка, клиент полностью освобождается от оплаты данной комиссии, отмечает Екатерина Маклакова, начальник отдела ипотечного кредитования Самарского филиала ВТБ 24. В Абсолют Банке при оформлении ипотеки клиент оплачивает только одну комиссию в размере 2% от суммы за выдачу кредита и больше никаких дополнительных затрат не несет, однако декларируемая минимальная ставка в данном банке несколько выше, чем ряд предложений с меньшими комиссионными платежами. Сбербанк с 20 апреля полностью отменил все комиссии. Продукты ВТБ 24 имеют инструменты для снижения самой годовой процентной ставки. Банк предложил своим клиентам ипотечные кредиты с переменными и комбинированными процентными ставками (корректируются дважды в год и зависят от размера ставки рефинансирования Центрального банка РФ).

Однако, анализируя все предложения банков, можно сделать вывод, что максимальная совокупность дополнительных расходов заемщика (помимо ставки) может быть приравнена к нескольким дополнительным пунктам процентной ставки (до 2%, в зависимости от их величины). Поэтому, как отмечает Марина Мичкина, их величина может сыграть роль и на нее надо смотреть, когда сравниваются продукты нескольких банков с разницей до 2%. Если же кредиты (потенциально доступные заемщику) отличаются в процентной ставке более чем на 3-5%, то, соответственно, в любом случае более выгодным будет тот кредит, где ниже ставка.

Отдельное место в данном вопросе занимает срок, за который заемщик планирует погасить кредит, – в зависимости от своих возможностей заемщику при выборе кредита стоит решать, аннуитетный или дифференцированный платеж более удобен для него. Аннуитетный вариант предполагает, что клиент ежемесячно вносит одну и ту же сумму и ему не нужно каждый раз уточнять размер платежа. Как отмечает Елена Воронина, директор Департамента сегментного и продуктового маркетинга Абсолют Банка, считается, что дифференцированный платеж более выгоден в случае досрочного погашения кредита, так как при аннуитетной системе при досрочном погашении идет не пересчет платежей, а сокращение срока кредита. Если же говорить о погашении кредита в соответствии с графиком, то сумма выплаченных процентов будет одинаковой как при аннуитетном платеже, так и при дифференцированном.

В целом анализ позволяет сделать вывод, что универсальной банковской программы, которая одинаково отвечала бы интересам всех заемщиков, не существует, как и не все заемщики могут вписаться в ту или иную программу, сулящую выгоду и меньшую переплату. Каждый человек или семья должны искать свое, индивидуальное решение, которое, конечно, есть…