Ленинградская по демократичным ценам

Жилье на ул. Ленинградской дешевле, чем в ЖК «Ладья» и «Европейский квартал». Ни престиж места, ни завершение реконструкции пешеходной зоны не спасли квадратный метр жилья на самарском Арбате от снижения цен.

Идею обратиться к данной теме для аналитического обзора подсказало завершение реконструкции последней очереди пешеходной зоны ул. Ленинградской (бывшей улицы Панской). Начатые в 2002 году работы то прекращались из-за отсутствия финансирования, то возобновлялись. И так вплоть до 2010 года. Теперь прогулка по самарскому Арбату не омрачается пылью от строительных работ и заградительными заборами. Как отмечают операторы коммерческой недвижимости, пешеходный трафик и особый контент места делают свое дело, меняя показатели заполняемости и прибыли в лучшую сторону. Например, спасение нового ТЦ «Опера» от коммерческой несостоятельности стало возможным благодаря маркетинговому ходу, в основе которого позиционирование не самого ТЦ, а улицы Ленинградской как важной архитектурной и туристической «Мекки» Самары. Но почему престиж Ленинградской не тянет цены на жилые квадратные метры из кризисного «дна»?

Жилой фонд на самарском Арбате, а таковым считается именно пешеходная зона от ул. Куйбышева до ул. Галактионовской, представлен по преимуществу жильем старого типа. Это выходящие фасадами на прогулочную зону колоритные дореволюционные купеческие дома в локации ближе к ул. Куйбышева. Дома строились как доходные - с длинными коридорами и деревянными конструкциями, в советское время они перепрофилировались в коммунальные квартиры, затем приватизировались и снова перекраивались, объединялись и перепланировывались. Как отмечают специалисты, да и сами жители этих домов, весь колорит и эстетическая ценность этого места в основном представлены только с фасадной части, тогда как «начинка» оставляет желать лучшего – это старые, гнилые перекрытия из дерева, осыпающаяся штукатурка, крошащийся кирпич. По словам генерального директора АН «Гудвин» Яна Саркисяна, данные дома в большей степени проблемны, чем престижны. Есть на Ленинградской улице и конструктивистские постройки советской эпохи – «сталинки» и «ленинградки». По сравнению с предыдущим типом жилья такие квадратные метры более комфортны. В частности, «сталинки» на ул. Ленинградской обладают всеми положительными характеристиками данного типа: высокие потолки, большие кухни, просторные коридоры и изолированные комнаты. Жилых новостроек на Ленинградской в части пешеходной зоны практически нет – этот сегмент дислоцируется ближе к набережной Волги. Как свидетельствует заместитель директора Поволжского Центра Развития Андрей Савельев, вне пешеходной зоны, в локациях новой застройки находятся более дорогие квартиры ул. Ленинградской. Однако и они значительно упали в цене. Если в 2008 году даже средние цены на новостройки вблизи набережной доходили до 120 тыс. руб. за кв. м, то в 2010 году максимальные цены установились на уровне 76 тыс. руб./кв. м в районе ул. Садовой и Ленинской. (Это на порядок ниже, чем цена квадратного метра в ЖК «Ладья», который, по БД «Зеленая площадь», стоит 99,388 тыс. руб., как вторичное жилье.)

По данным Поволжского Центра Развития, квадратный метр в границах ул. Куйбышева/Самарской предлагается в ценовом диапазоне от 41 до 53 тыс. руб. Здесь, замечает Андрей Савельев, существенного снижения цен относительно 2008 года не произошло (в 2008 году он был чуть выше – от 48 до 62 тыс. руб./кв.м). Впрочем, повышения стоимости вслед за завершением реконструкции тоже не последовало.

Характерно, что срок экспонирования объектов на самарском Арбате равен среднему показателю длительности экспонирования вторички, свойственному для кризисного периода, - 110-120 и даже 150 дней! (Против привычных для более-менее стабильного времени 70-75 дней.)

Все эти факторы – сравнительно низкая стоимость квадратного метра, отсутствие тенденции к росту, долгий срок экспонирования - объясняются не только объективными причинами – ограниченным спектром предложений комфортного жилья или макроэкономическими изменениями. Населением сегодня жилье на самарском Арбате воспринимается без оттенка «престижности», который мог бы повлиять на ситуацию. «Я не сталкиваюсь с тем, чтобы люди хотели жить именно на Ленинградской улице», - говорит Ян Саркисян. По его словам, объяснение лежит в той же плоскости комфорта, а вернее - в его отсутствии. Здесь нет парковок, напряженный, скованный трафик, неудобные развязки в дополнение к проблеме изношенности сетей и конструкций – все об этом знают и этого стараются избежать. Если объект с деравянными лестницами будет стоить дешево, дешевле рынка, его купят и сегодня, но если за него попросят 3 миллиона рублей, большинство предпочтет «престижу» Ленинградской улицы куда менее амбициозную Ставропольскую, рассуждает риэлтор, резюмируя: «На улице Ленинградской я не выделил бы сегодня ни одного «светлого пятна», где жилье считалось бы более привлекательным для инвесторов».

В сознании покупателей и готовых вкладываться инвесторов жилье на ул. Ленинградской сопровождалось критерием престижа в начале 90-х годов, когда в инвестиционных целях скупались расположенные вдоль улицы объекты. Тогда оно воспринималось как жилье в центре города. К 1995 году такой инвестиционный напор схлынул и больше не возобновлялся, как и восприятие статусности места. Впрочем, когда возводилась одна из новостроек, квартиры в ней продавались достаточно активно, вспоминают специалисты рынка.

Справка
Любопытно, что и московский Старый Арбат не является самым комфортным местом для проживания в связи с постоянно прибывающим потоком туристов, прогуливающихся по улице. Москвичи, для которых важен престиж и не менее важен комфорт, предпочитают селиться, например, в районе пешеходной зоны Кузнецкого моста – улицы, где расположены театры (Малый и Большой). В Самаре таковыми могут по праву считаться ул. Садовая, Ленинская или Волжский проспект. Здесь уровень держат и цены, и характеристики жилого фонда

Андрей Савельев, заместитель директора Поволжского Центра Развития:

- Жилой фонд на ул. Ленинградской в локации пешеходной зоны от ул. Куйбышева до ул. Галактионовской представлен исключительно старым фондом. Реконструкция его коснулась в лучшем случае только в части фасада. Уровень цен на жилье здесь в течение последних трех лет изменился несущественно. А именно - в границах ул. Куйбышева/Самарской ценовой диапазон на квартиры составляет 41-53 тыс. руб. за кв. м (в 2008 году он был чуть выше – от 48 до 62 тыс. руб./кв. м).

Ян Саркисян, генеральный директор АН «Гудвин»:

- География рынка такова, что на протяжении ул. Ленинградской нет «светлых мест», перспективных с точки зрения вложения инвестиций и их окупаемости. Я бы не сказал, что люди воспринимают сегодня жилье на самарском Арбате как символ престижа или комфорта. Жильем здесь не интересуются, за ним не гонятся. Да и предложения в базе агентства на данной улице встречаются не часто, хотя мы активно занимаемся недвижимостью в этой части города.