Гаражный дефицит: самарские реалии

Каждый год число автомобилей в Самаре увеличивается более чем на 15%. Количество же гаражей, напротив, как будто даже уменьшается – застройщики сносят все несанкционированные «машинодома» на выделенных им площадках. Всеобщая эпидемия «стоянки во дворе» продолжает распространяться угрожающими темпами, а купить гараж становится все более проблематично.

Ежегодно проблема нехватки гаражей в городе обостряется. Самым популярным пристанищем автомобиля становится некапитальный гараж или открытая стоянка. И в том и в другом случае машина подвергается сразу нескольким опасностям, однако приобрести хороший гараж может далеко не каждый владелец транспортного средства. Специалисты считают, что эта проблема может быть решена застройщиками и властями только совместно.

Число автомобилей в Самаре ежегодно увеличивается на 15-18%, число же парковочных мест не прирастает и наполовину этого. Если учесть, что с годами «бездомными» остаются и многие тысячи ранее приобретенных машин, картина вырисовывается просто удручающая. Разговоры об этой проблеме ведутся давно, но чтобы гаражные комплексы и паркинги превратились в инвестиционно привлекательную ликвидную недвижимость, нужно не только желание застройщиков вкладывать средства в этот сегмент рынка, но и муниципальные программы, направленные на его поддержку.

По мнению экспертов, проблемы развития гаражного строительства связаны с дефицитом городских площадей, высокой стоимостью гаражного строительства и, в связи с высокой стоимостью такой недвижимости из-за ряда издержек, невысоким спросом на нее. При этом ответом на высокую стоимость гаражных объектов стало засилье самовольных гаражей, с избавлением от которых власти большинства российских городов борются уже не первый год.

Кроме того, остро стоит проблема отсутствия проектов гаражных комплексов. Большинство западных форматов на нашей почве не приживается. Дешевые многоэтажные стоянки без стен, как в Амстердаме, в условиях самарской зимы слишком непрактичны. Глубокие, на 5-6 уровней, как в Париже, не выдерживает местный грунт.

Справка
Дефицит автомобильного «жилья» – проблема мирового масштаба. Решает ее каждый по-своему. Например, в Риме предпочитают строить многоуровневые подземные паркинги, над которыми устраивают цветники и детские площадки. В Нью-Йорке возводят механизированные стоянки, похожие на гигантские этажерки. В Амстердаме или Берлине неподалеку от крупных транспортных узлов создают парковки-перехватчики, где можно оставить автомобиль на любой срок.

Все автолюбители решают проблему с дефицитом гаражей по-разному. Основная часть владельцев машин, живущих в отдаленных от центра города районах, держит автомобили в собственных гаражах. Как правило, это строения, расположенные в ГСК. Также весьма распространенным местом хранения транспорта являются некапитальные гаражи и железные гаражи.

Однако в последнее время, с ростом доходов населения и активным развитием кредитных программ, численность автопарка стала значительно превосходить число возведенных гаражей и машиномест (почти вдвое). По этой причине в спальных районах города все больше автовладельцев вынуждены оставлять автомобили на придворовых территориях.

В центральных районах автолюбители давно практикуют уличное хранение автомобилей по причине дефицита мест и высокой стоимости машиномест. В связи с этим в Самаре наблюдается рост страхования КАСКО, использование которой позволяет защитить собственность автолюбителей от возможного ущерба.

Основное преимущество открытых стоянок – это их невысокая стоимость по сравнению с капитальным строительством, но, по мнению экспертов ИК «Финам», минусов здесь гораздо больше.

«В первую очередь, плоскостные стоянки занимают значительное место, что невыгодно городу, поскольку эти площадки можно было бы использовать для жилой или коммерческой застройки», – утверждает аналитик ИК «Финам» Сергей Фильчнеков.

Кроме того, автомобиль на открытой стоянке защищен в меньшей степени, чем при гаражном хранении. Здесь имеется в виду не только защита от ущерба и угона, но и природные катаклизмы. На открытых стоянках многократно возрастает риск механического повреждения. Скажем, кто-то из соседей неудачно припарковался и помял крыло вашей машины. В таком случае шансы установить виновного и взыскать с него за порчу часто близки к нулю. Наконец, при уличном хранении кузов автомобиля подвержен коррозии, что делает автомобиль в итоге менее привлекательным на вторичном рынке.

Однако несмотря не все эти недостатки стоянки и личные гаражи пока остаются наиболее популярными «домами» для автомобилей, поскольку позволить себе капитальный гараж может далеко не каждый владелец транспортного средства.

Средняя стоимость железного гаража в спальном районе составляет 3–4,5 тыс. долларов США. Капитальный кирпичный гараж в гаражно-строительном кооперативе стоит значительно дороже – в пределах 12–17 тыс. долларов США в зависимости от местонахождения строительного кооператива. Подземные гаражи – наиболее дорогой сегмент автомобильной недвижимости. В зависимости от района, территории, места расположения и типа комплекса его средняя стоимость варьируется от 45 до 75 тыс. долларов США, то есть в несколько раз превышает цену иномарки.

Существует несколько путей решения «гаражной» проблемы, которые позволили бы сделать рынок автомобильной недвижимости более цивилизованным. В первую очередь, необходим четкий план городских властей, согласно которому будет всячески поддерживаться (в том числе – со стороны бюджета) развитие культурного гаражного рынка, когда граждане смогут себе позволить приобрести машиноместа.

«В частности, имеет смысл развивать кредитные программы при содействии администрации, гаражную ипотеку. Кроме того, необходимо максимально возможно снизить стоимость гаражей для привлечения покупателей. В противном случае гаражная проблема будет решена нескоро», – считает Сергей Фильченков.

Что же касается программы развития гаражного рынка, то во многих городах власти так и не могут прийти к единому мнению, как следует его развивать – строить подземные паркинги, отдельные многоярусные комплексы или строить гаражи в ГСК на территориях промышленных районов.

Действенным средством решения проблемы нехватки гаражей является подземное строительство и создание многоуровневых паркингов. Сегодня не все застройщики готовы предусматривать в своих проектах строительство подземных гаражей, однако, например, столичные власти предлагают закрепить за застройщиками обязательное требование подземного строительства еще при согласовании проекта. Такая мера, по мнению чиновников, позволит сократить существенный дефицит машиномест в городе и сэкономит места на придворовых паркингах.

Что же касается строительства многоуровневых парковок, то это достаточно затратный для застройщиков проект, поскольку заключается не только в строительстве непосредственно комплекса, но и, нередко, сложных развязок. Все это требует дополнительных временных и денежных затрат. При разработке проекта застройщик должен быть уверен в наполняемости построенного комплекса и готовности автолюбителей приобретать машиноместа, только в таком случае он будет инвестировать средства в строительство подобных объектов.

Пока практика показывает, что отдавать десятки тысяч долларов за машиноместо могут себе позволить лишь некоторые автовладельцы. Поэтому необходима в данном вопросе поддержка местных властей, которые возьмут на себя обязательства компенсировать частичные издержки застройщиков и/или заставить их продавать машиноместа по себестоимости.