Заработать на недвижимости

Несмотря на замедление экономического роста и снижение уровня потребительского доверия, на рынке недвижимости почти нет признаков серьезного ухудшения конъюнктуры, если не считать того, что темпы роста спроса на жилье верхнего ценового сегмента в Москве заметно упали (есть данные, позволяющие предположить, что объем сделок сократился на 30%). В сегменте эконом-класса спрос по прежнему неплохой – по итогам второго квартала предварительные продажи выросли в среднем на 30% относительно уровня годичной давности. На рынке коммерческой недвижимости все еще имеется дефицит предложения в сегменте складских помещений, а в сегменте торговой недвижимости на конъюнктуру позитивно влияет экспансия транснациональных брендов. Арендные ставки, а также ставки капитализации, остались на прежнем уровне, ходя объемы инвестирования по-прежнему впечатляют – с начала года они составили почти $4,0 млрд, главным образом это вложения в российские офисы и торговые центры; инвесторы, как местные, так и зарубежные активно ищут возможность повысить доходность.

Минфин, наконец, подготовил уже давно обсуждавшийся законопроект по налогообложению недвижимости, закон должен вступить в силу с 2014 года. Предполагается, что новая схема компенсирует бюджетные доходы, выпадающие за счет снижения других налогов, и обеспечит региональным бюджетам определенную гибкость и автономию с точки зрения их доходов. Новый налог заменит два прежних – на землю и на собственность. Фактически, как мы полагаем, это увеличит налоговую нагрузку на население и компании (отразившись на располагаемых доходах физлиц, а также на прибыли и (или) капиталовложениях юрлиц). Впрочем, на рынок недвижимости эти нововведения повлияют по-разному – на наш взгляд, они едва ли отразятся на балансе спроса и предложения на рынке жилья, однако увеличат расходы коммерческих девелоперов, что, вероятно, заставит их ускорить процесс строительства и сбыта проектов на рынке.

В рамках сценария, предполагающего усиление турбулентности в России, мы отдаем предпочтение доходным объектам коммерческой недвижимости, владельцы которых выплачивают своим акционерам дивиденды. Лучшей бумагой в этом сегменте являются акции Raven Russia, портфель которой включает удачно расположенные складские объекты совокупной площадью 1,4 млн кв. м, причем заполняемость этих объектов близка к 100%-ной, а средний срок арендного договора составляет семь лет. Этот портфель обеспечивает ежегодный доход на сумму $191 млн, что полностью покрывает финансовые расходы компании и позволяет ей выплачивать дивиденды (текущая доходность «префов» и обыкновенных акций составляет соответственно 8,5% и 5,5%).

Если рост предварительных продаж на первичном рынке жилья остановится, операционные денежные потоки и котировки всех девелоперов в этом сегменте испытают сильное давление, однако в случае восстановления динамики продаж мы бы рекомендовали покупать ГК «Эталон». Это наш долгосрочный фаворит, который обеспечивает самое привлекательное соотношение стоимости и перспектив роста среди российских застройщиков жилья, отличается самым высоким качеством активов (т. е. земельного банка) и сравнительно высокой доходностью акционерного капитала (17% в 2013 году, 20% или даже выше – в следующие два года).