В 2008 году ипотека будет стоить дороже

Ипотечный кризис в США может дорого обойтись российским заемщикам. Он запустил цепную реакцию, в результате которой кредиты по всему миру подорожали. Российским банкам стало сложнее и дороже занять на западе. Это заставляет их повышать ставки по ипотеке. Пока это 0,5-1%. Однако, эксперты и участники рынка считают, что тенденция будет продолжена и в следующем году…

С заботой о привлекательности

В Самарской области работает большое количество филиалов инорегиональных банков, которые так или иначе зависят от иностранного капитала, который, собственно, и позволяет банкам выдавать как можно больше ипотечных кредитов. Формируя портфель таких кредитов, банк продает его либо занимает под залог этого портфеля. В случае, если банк занимает деньги, то под низкие ставки – в среднем, 3-5 %. Если банк кредиты продал, то кредитое учреждение полностью возвращает себе стоимость портфеля. И на эти деньги опять выдает ипотечные кредиты. После разразившегося в США кризиса ликвидности эти проценты возросли. И банки, которые таким образом рефинансируют (возвращают) ипотечные кредиты на западе, уже не могут их выдавать в прежнем объеме. Отсюда повышение на 0,5 -1% ставок по кредитам, повышение требований к пакету документов, предоставляемому заемщиком – банки стремятся сделать свой портфель как можно прозрачнее.

«В борьбе за ресурсами банки стали более трепетно относиться к своей инвестиционной привлекательности, и, как результат, мы наблюдаем ужесточение требований к заемщикам, более тщательную проверку их кредитоспособности и практически полное исчезновение таких рискованных программ как кредитование без первоначального взноса и на очень большие суммы», – говорит директор департамента по работе с финансовыми институтами банка DeltaCredit Вадим Пахаленко.

Примечательно, что о своей инвестиционной привлекательности вынуждены заботиться не только коммерческие банки, но и госструктуры, работающие с ипотечными кредитами. Исполнительный директор Самарского областного фонда жилья и ипотеки (СОФЖИ) Дания Вагапова рассказала, что если раньше фонд, продавая закладные по кредитам, мог позволить себе небольшие недочеты в оформлениии документов, то сейчас инвесторы проверяют в закладных каждую запятую.

«Поэтому и мы вынуждены более тщательно рассматривать тот пакет документов, который нам предоставляет заемщик», – поясняет госпожа Вагапова. В то же время она отмечает, что за последние три недели приток клиентов в фонд возрос. На каждом кредитном комитете рассматривается по 25-30 дел. Хотя раньше сотрудники фонда наблюдали обратную ситуацию: «Мы видели, что наши клиенты уходят в банки, которые ведут себя на рынке более агрессивно и более лояльно относятся к заемщикам», – констатирует директор СОФЖИ.

Выше есть куда

Однако, несмотря на столь очевидные факты, многие банки, очевидно, до последнего будут мотивировать повышение ставок по ипотечным кредитам любыми другими факторами, но не проблемами с ликвидностью. Между тем, наиболее честные участники рынка свидетельствуют, что такие затруднения в той или иной мере есть у всех банков. «Практически все российские банки испытывают сегодня проблемы с ликвидностью», –говорит руководитель кредитно-кассового офиса Городского ипотечного банка в Самаре Елена Битяй. А Вадим Пахаленко сообщил, что повышение ставок уже произошло в ряде банков: «Они вынуждены это делать, так как денежные ресурсы для них подорожали».

Первым в августе поднял ставки Москоммерцбанк, один из крупнейших игроков ипотечного рынка. Повышение составило 1%. Вскоре так же поступили Юниаструм банк (1%) и Урса банк (ставка по кредиту на покупку квартиры на вторичном рынке выросла с 11,4-13,9% годовых до 14,5-15% в рублях). В Бинбанке при 25-процентном первоначальном взносе и сроке кредита в 8-15 лет ставка составляет 15,25% в рублях. По некоторым программам в ФИА-БАНКе ставка по ипотеке достигает 18% в рублях. Однако, пока на рынке есть и такие банки, которые сохраняют докризисные ставки. В частности, Поволжский банк Сбербанка России (12,5% в рублях), ВТБ-24 (11,25% – 12,5% в рублях), Райффайзенбанк (10,5 % – 11% в рублях), Городской ипотечный банк (от 10,49% в рублях), Газбанк (10,75% – 12,5% в рублях). Процентные ставки указаны в соответствии с данными, размещенными на 29 ноября 2007 года на официальных сайтах упоминаемых банков.

Примечательно, что практически все банки изменили условия кредитования. И главным пунктом является обязательный первоначальный взнос не менее 10 % от стоимости жилья.

Учитывая прогнозы о том, что кризис ликвидности не спадет и в первом полугодии 2008 года, и эти банки будут вынуждены пойти на повышение ставок по ипотечным кредитам. «Сегодня мы видим, что кризис не спадает. Прогнозировать, как будет развиваться ситуация, достаточно сложно. Тем не менее, мы ожидаем повышения ставок еще на 1-2%», – полагает Елена Битяй. При этом не исключено, что остальные игроки рынка могут пересмотреть свою политику вслед за крупнейшими банками, имеющими большой ипотечный портфель: ВТБ-24 и Сбербанком. Представители этих банков заверили, что в краткосрочной перспективе повышение ставок здесь не планируется.

Так или иначе, но участники рынка единодушны во мнении, что кризис ликвидности приподнес хороший урок российскому рынку, который, впрочем, достаточно быстро сориентировался и ужесточил требования для заемщиков по ипотеке. Банкиры считают, что при таких условиях особую актуальность приобретает кредитная история заемщика. Обмен данными о неблагонадежных клиентах облегчит работу банковской службе безопасности и позволит отсеить таких заемщиков на первоначальном этапе. «Мы не будем рассматривать заявку того клиента, который имеет невыполненные обязательства перед каким-либо другим банком», – говорит Елена Битяй.

Все недоступное останется недоступным

Повышение ставок по ипотеке само по себе нельзя рассматривать в отрыве от цены квадратного метра, считает Дания Вагапова. Ипотека становится дороже и недоступнее не только потому, что сейчас четко прослеживается тенденция к увеличению ставок, но и потому, что вместе с ними растет стоимость жилья. «Даже если бы у нас ставка по кредиту была 4-5%, а жилья строилось по-прежнему так же мало, то и при такой ставке ипотеку нельзя было бы назвать доступной, потому что выдавать кредит, даже такой дешевый, не на что», – констатирует госпожа Вагапова. По ее словам, ипотека как финансовый инструмент на самарском рынке работает, а вот товара для этого инструмента – жилья, пока очень мало. Поэтому участники рынка предупреждают, что тем, кто решил вступать в ипотеку, лучше это сделать до нового года. Потому что в 2008 году она будет стоить дороже.