Торг уместен

Конфликт вокруг арендных ставок на торговые площади уже разгорелся. Крупные самарские ритейлеры требуют их снижения, угрожая съехать к более сговорчивым арендодателям. Девелоперы советуют им заниматься новыми стратегиями продаж, а не выдвижением ультиматумов. В предновогодний период покупательская активность самарцев растет, что в значительной степени «сглаживает» это противостояние, однако в начале следующего года ситуация обещает обостриться до предела.

Набирающий обороты финансовый кризис, в конце концов, затронул и рынок коммерческой недвижимости. Девелоперы столкнулись сначала с проблемой финансирования своих проектов, а затем и с угрозой снижения рентабельности уже действующих коммерческих объектов.

Больше всего от кризиса пострадают владельцы торговых площадей, поскольку на основной источник их доходов – арендную плату – серьезно влияет общее снижение покупательской способности населения. Арендные ставки торговых площадей – самые высокие среди других сегментов коммерческой недвижимости (офисных, складских, производственных), с другой стороны, и издержки их владельцев существенно выше.

Есть мнение, что более всего вследствие кризиса снизится рентабельность крупных ТЦ и ТРК. Последние будут терять прибыль и за счет обслуживания развлекательного комплекса, наличие которого дает объекту имидж, статус, но не приносит существенных доходов. Однако о выигрышности тех или иных торговых объектов (крупных ТРК или магазинов «у дома») можно будет говорить более объективно после новогодних праздников, так как в преддверии Нового года покупательский ажиотаж все же имеет место даже в кризис.

Но уже сегодня интересно наблюдать за противостоянием владельцев торговых площадей и арендаторов, которые, ссылаясь именно на снижение покупательской способности, требуют уменьшения арендных ставок. Причем стратегия некоторых арендаторов иногда напоминает шантаж – не хотите снижать плату за аренду, мы съедем к более сговорчивому арендодателю и оставим вас с «плачущими» площадями. Насколько актуальны и обоснованны требования арендаторов – вопрос спорный и для самих владельцев ТЦ, и для управляющих компаний.

Управляющий филиалом «Поволжье» компании «Евросеть» Валентин Друзяк – один из непримиримых борцов за снижение арендных ставок в Самаре. Он объясняет свою позицию непростой ситуацией, сложившейся на рынке продаж.

«Покупательский спрос падает, это сказывается на продажах и, соответственно, на выручке и прибыльности компаний розничной торговли. Чтобы поддержать свою рентабельность, ритейлерам необходимо снижать свои издержки. Основные затраты в нашем бизнесе – арендные платежи, которые в последние годы росли неадекватно быстро. Но тогда и розничный рынок бурно развивался, и были доступные кредиты для бизнеса. Тогда же была и жесточайшая конкуренция за лучшие места – сейчас все изменилось», – так аргументирует свою позицию Валентин Друзяк.

По его словам, уже около 60% арендодателей «Евросети» снизили ставки аренды на 30%. Валентин Друзяк категоричен – в противном случае компания готова закрыть около 20% своих магазинов.

«Уже сейчас компания «Евросеть» в Самарской области договорилась по снижению арендных ставок по некоторым объектам на 55%, а в среднем – на 30%. В настоящий момент около 60% наших арендодателей уже снизили цены. Если нам не удастся договориться со всеми нашими партнерами о взаимовыгодном сотрудничестве, то в следующем году мы можем закрыть до 20% своих магазинов и открыть их в новых, более выгодных с точки зрения бизнеса местах», – говорит Валентин Друзяк.

С необходимостью снижения арендных платежей согласен и еще один крупный самарский арендатор – сеть «Эльдорадо».

«Сейчас мы проводим переговоры со всеми нашими арендодателями, и с большинством из них мы надеемся согласовать переход на новые цены. Арендная плата, наравне с зарплатой сотрудникам, составляет основную статью расходов у ритейлеров, поэтому в нынешних условиях оптимизация обеих этих статей жизненно важна» – считает менеджер по связям с общественностью компании «Эльдорадо» Антон Пантелеев.

По его словам, в условиях кризиса арендодателю будет сложно найти клиента, готового заплатить за большую площадку «докризисную» стоимость. В принципе, упор на этот аргумент делают все арендаторы, требующие снижения ставок аренды.

Однако не все арендодатели готовы пойти им навстречу. Как сообщила директор ИК «Поволжье» Юлия Барабаш, в их компании понимают, что возможности заработка у ритейлеров уже не те, что были до кризиса, и потому они снизили ставку аренды на 20%.

«Но это скорее единичный случай, нежели тенденция», – полагает Юлия Барабаш.

И это действительно так. К примеру, на уступки арендаторам не готов идти Виктор Сурков, который не так давно запретил доступ на свои торговые площади в ТЦ «Московский» известной в Самаре сети детской одежды «Банана-маме», и через Арбитражный суд взыскивает с нее задолженность по арендной плате. В самой сети сообщили, что признают свою вину перед девелопером.

«Оставшиеся два магазина (ТЦ «Империя», ТЦ «Айсберг» – примеч. авт.) работают нормально, их закрытие не планируется. С арендодателями самарских магазинов мы договорились об отсрочке оплаты аренды. Нам пошли навстречу, поняли нашу текущую ситуацию», – сообщил руководитель отдела коммуникаций ООО «Банана-мама» Павел Уржумов.

Пока вопрос о том, насколько уместна бескомпромиссная политика известного девелопера Суркова в условиях кризиса, остается открытым. Ранее никто из экспертов не решался критиковать его бизнес-действия, ввиду успешности всех предприятий Суркова. Однако череда скандалов с арендаторами и властями (выступающими против застройки парка «Молодежный») создают вокруг него некий ореол безжалостной и хищной акулы бизнеса, и этот образ идет вразрез с канонами цивилизованного бизнеса.

В ОАО «РТМ», владеющем ТРЦ «Парк-хаус», в Самаре также не собираются снижать ставки аренды. Как сообщили в компании, ставки аренды в ТРЦ «Парк-Хаус» определяются исключительно рыночными ценами на аренду торговых площадей соответствующего класса. По их мнению, кризис – это не повод для снижения ставок аренды. При этом в компании не отрицают, что повод для беспокойства у девелоперов все же имеется.

«В силу понятных причин о планах по уходу с рынка крупные торговые сети предпочитают молчать «до последнего». Поэтому официально такая информация обычно появляется «по факту». Подозревать же о таком развитии событий можно по частым задержкам арендных платежей тем или иным оператором. Чтобы не доводить ситуацию до «клинча», мы стараемся при первых же симптомах финансового неблагополучия арендатора определить, насколько серьезна проблема, имеет ли смысл рисковать и за счет отсрочки аренды и поддерживать этого арендатора», – так озвучили свою позицию в условиях кризиса в ОАО «РТМ».

Девелоперы не хотят снижать арендные ставки ввиду того, что сами же и терпят убытки. По их мнению, ритейлеры должны заняться выработкой стратегии продаж вместо того, чтобы требовать снижения аренды. Кто прав, а кто виноват, станет ли снижение арендной платы тенденцией – мы увидим в 2009 году. К сожалению, 2008 год для коммерческой недвижимости завершится на ноте конфликта.