Современных бизнес-центров становится больше

Рынок офисной недвижимости в 2011 году развивался достаточно динамично. Построено и введено в эксплуатацию несколько новых офисных и бизнес-центров и еще семь ОЦ находятся на завершающей стадии строительства. По наблюдениям специалистов, сегодня на рынке офисной недвижимости Самары наблюдается повышенная активность девелоперов в отношении бизнес-центров высокого класса.

Положительная динамика

«По подсчетам городского департамента строительства и архитектуры, в 2010 году ввод объектов нежилого фонда в Самаре составил примерно 250 тыс. кв. м, или 12 объектов недвижимости. В 2011 году – 370 тыс. кв. м. Для сравнения: на конец декабря 2009 года в городе было введено в эксплуатацию 331 299,84 кв. м гражданских объектов. В 2008 году в эксплуатацию сдали 305 503 кв. м гражданских объектов, а в 2007-м – 399 401 кв. м нежилого фонда. Таким образом, прошлогодние итоги ввода оказались более скромными по сравнению с 2007 годом. Максимальный объем нового строительства в сфере коммерческих площадей Самары пришелся на период 2006-2010 годов», – приводит данные статистики заместитель директора «Поволжского Центра Развития» Оксана Федулова.

Наиболее заметными событиями на рынке офисной недвижимости в 2011 году стали ввод и строительство новых объектов. С начала 2010-го по декабрь 2011 года в сегменте крупноформатной офисной недвижимости были введено несколько таких объектов. Во-первых, офисный МФЦ от «Самара-Центра» (площадка 4-ГПЗ на пересечении Московского шоссе и ул. Луначарского). Якорными арендаторами здания стали госструктуры, ориентированные на предоставлении услуг населению. Они заняли на основании предварительного договора аренды 1400 кв. м здания, т.е. два этажа из трех. Третий этаж здания также уже почти полностью сдан в аренду по предварительным договорам. Во-вторых, ТОЦ «Вертикаль» на Московском шоссе с общей площадью офисных площадей 10712 кв. м. В-третьих, бизнес-центр «Панорама» - 17-этажное офисное здание компании «Трансгруз» общей площадью 16 тыс. кв. м в составе жилой застройки в границах улиц Скляренко, Ерошевского, Революционной уже почти полностью сдано банковским структурам. В-четвертых, офисное здание на улице Авроры высотой 9 этажей и общей площадью 10 тыс. кв. м. Здание, по данным на октябрь 2011 года, было заполнено на 70%. В-пятых, офисно-гостиничный комплекс Ibis на ул. Ново-Садовой общей площадью 20250 кв. м.

На финальной стадии строительства в Самаре сегодня находится семь бизнес-центров (суммарная площадь примерно 80 тыс. кв. м), которые планируются к вводу до конца 2012 года: БЦ Millennium Tower (пристрой к зданию СВМБ на улице Мичурина, 78 общая площадь здания 9260 кв.м, срок сдачи 2012 год); БЦ «Роза мира» (бывший «Дом Художника») на пересечении Студенческого переулка и улицы Молодогвардейской общей площадью 6000 кв. м (срок сдачи 2012 год); БЦ на пересечении улицы Мичурина и Московского шоссе (общая площадь здания 14500 кв. м); БЦ «ФинХаус» класса В+ на улице Дачной (12 тыс. кв. м); административно-диспетчерский корпус ООО «Газпром Трансгаз Самара» на улице Ново-Садовой (Застройщик: ЗАО «Волгатрансстрой», общая площадь 20000 кв. м, 24 этажа); офисное здание высотой семь этажей на улице Авроры; офисное здание на улице Ново-Садовой (застройщик «Новый Дон», общая площадь 12 тыс. кв. м, ориентировочный ввод в эксплуатацию – второй квартал 2012 года); офисное здание на улице Ново-Садовой (застройщик СК «Град», общая площадь 15 тыс. кв. м); офисное здание «Олимп» на улице Ново-Садовой.

Сокращение вакантных мест нет

«Динамика количества вакантных площадей в крупноформатных БЦ на протяжении последних полутора лет имеет отрицательное значение, то есть их количество снизилось с 16% (в 2009 году) до 11% ко второму кварталу 2011 года. Однако по данным на конец четвертого квартала 2011 года, ситуация с вакантными площадями и ценами в БЦ Самары не изменилась», – сообщает Оксана Федулова.

Наибольшую долю вакантных площадей классифицируемых бизнес-цетров офисные объекты класса В, поскольку именно объекты этого типа ввелись в эксплуатацию в текущий год.

Наименьшее количество (на настоящее время) вакантных площадей (3%) имеют объекты класса А: «Вертикаль», «РДЦ» и «БЭЛ-палаза» показывают 100% заполняемость, а в БЦ «Скала-холл» и «Евро-Плаза» – соответственно 10% и 6% свободных площадей.

«Зачастую офисные центры, позиционирующие себя на рынке как офисы класса А, на практике таковыми не являются, арендные ставки на такие объекты чаще всего завышены. В связи с этим, многие офисные центры пустуют. А на рынке наблюдается дефицит качественных офисных площадей с ликвидными характеристиками», – убежден бизнес-брокер «Магазина Готового Бизнеса» ГК «Бизнес-Гарант» Александр Лаптев.

Цена аренды

Динамика заполняемости нашла свое отражение в уровне арендных ставок в качественных объектах, которые в 2011 году поднялись на 3% относительно конца 2010 года. Однако этот рост неоднороден: определенную роль в этом процессе сыграли и свободные площади в новых качественных объектах, которые перешли от политики демпинга к политике постепенного роста ставок. «Размер арендных ставок на офисы с хорошей отделкой и парковочной зоной составляет от 600 рублей в месяц за кв. м, менее ликвидные помещения сдаются за 300-400 рублей за кв. м», – сообщает Александр Лаптев.

В целом на динамику арендных ставок сильно влияет политика управляющей компании каждого объекта. «Объекты на первой линии, в местах с хорошим трафиком подняли цены на первых этажах (под размещение ритейла) вслед за торговыми площадями в популярных зонах. С другой стороны, объекты, для которых трафик не столь показателен – не изменили своих средних ставок для первого этажа», – поясняет Оксана Федулова.

В сегменте продажи площадей в БЦ также наблюдается слабая положительная динамика средней цены предложения относительно первого квартала 2010 года. Однако в ходе опроса управляющих предложенных к продаже БЦ, здесь скорее речь идет о снижении размера «скидки на торг», изначально заложенной в цене предложения. Официально прайсы на свои объекты (класса С) с начала года повысила только одна компания – «Индэст-Девелопмент». В целом же этот сегмент был стабилен по итогам четвертого квартала 2011 года и относительно начала года.