О развитии «старого города»

Состояние строительной отрасли – один из показателей стабильности и уровня развития региона. Надо сказать, что с жилищным строительством, да и вообще с жильем в Самаре проблем великое множество. Это и обманутые дольщики, многие из которых оказались на улице, и построенные, но годами не вводящиеся в эксплуатацию дома, жители которых оказываются по документам фактически бомжами. Это и люди, живущие в аварийных и ветхих домах, и погорельцы. В общем, проблем не счесть. Добавляет негатива в эту ситуацию довольно высокая стоимость жилья в городе.

Вчера состоялся круглый стол, в рамках которого основные проблемы отрасли обсудили самарские строители вместе с руководителем профильного департамента мэрии Сергеем Рубаковым.

«Чей» земля?

Конечно, по-прежнему остро стоит вопрос относительно того, в чьем ведении городская земля. Ведь неразграниченными территориями ведает не муниципалитет, а областные власти: министерство строительства и министерство имущественных отношений. «Безусловно, мы тоже принимаем в этом участие, но основная тема, естественно, их, – рассказывает Сергей Рубаков. – Существует два основных вида предоставления земельных участков: это проведение аукционов подготовленных земельных участков с коммуникациями для целей, связанных с жилищным строительством. Такие аукционы из неразграниченных земель проводит Минстрой. Из земель муниципальных их должен проводить муниципалитет, но у нас таких участков попросту нет». Минстрой за последние два года провел около восьми аукционов, которые по большей части были связаны с решением проблем обманутых дольщиков.

Представители строительной отрасли во время круглого стола подчеркнули, что двух хозяев у городской земли быть не должно – это лишь усложняет ситуацию. Сергей Рубаков с этим согласился, отметив: «Мы не против того, чтобы нам вернули землю. Сейчас порой доходит до того, что в случае незаконного занятия земельного участка нам приходится обращаться в прокуратуру и просить их выйти с иском».

Застроенные развиваются со скрежетом

Город, в свою очередь, пытается действовать в рамках программы по развитию застроенных территорий. Напомним, до нынешнего года действовала старая программа, но и депутаты, и чиновники, и строители говорили о ее недоработанности. Получалось так, что аукционы большим спросом среди застройщиков не пользовались, да и те договоры, которые заключались, далеко не всегда приводили к дальнейшим действиям.

Было проведено 37 аукционов, по итогам которых заключены муниципальные контракты на развитие застроенных территорий. Однако из них работает сейчас лишь 22, остальные были расторгнуты в силу невыполнения прописанных в них обязательств. «Сейчас 14 проектов планировок территорий на обсуждении. Три проекта планировки утверждены, и есть основания полагать, что в ближайшее время по ним будет начато освоение», – заявил Рубаков.

Основной проблемой этой программы были нормы действующего законодательства, согласно которым строители не имеют возможности поэтапного освоения площадки. То есть застройщик, выиграв аукцион на развитие застроенной территории площадью, допустим, 7 га, должен подготовить проект планировки всего участка. После он обязан провести переселение жителей всех домов, расположенных на этой территории. Затем снести эти здания. И лишь после этого он может приступать к освоению площадки. Далеко не каждая строительная компания может позволить себе вложение столь крупных сумм задолго до ближайшей прибыли. Так можно просто разориться.

В прошлом году власти приняли новую программу по развитию застроенных территорий. Однако эта проблема по-прежнему является основной. «Но по ряду территорий мы нашли баланс, где можем обеспечить небольшой снос жилья, чтоб было хоть какое-то движение», – подчеркнул Рубаков. По новой программе в этом году планируется выставить на аукцион пять площадок.

От кварталов к добрососедству

Застройщики же, в свою очередь, продолжили обсуждение этой проблемы. Стоит сказать, что актуален вопрос застройки исторического центра города, где довольно много старых домов, которые зачастую уже просто необходимо снести.

Так, председатель совета директоров ГК «Усадьба» Олег Егоров отметил, что в случае с расселением «в «старом городе» стоимость расселенного квадратного метра доходит до 150 тысяч рублей». В итоге получается, что цены на жилье в центре очень высоки.

С большим скептицизмом Олег Егоров отнесся к нововведению департамента, касающемуся брэндмауэрного межевания. 21 июня главный архитектор Виталий Стадников презентовал методику бесконфликтной реконструкции депутатам городской думы. В частности, разработчики рассчитывают, что новая схема может применяться при реконструкции территории вдоль ул. Молодогвардейской, от ул. Красноармейской до ул. Венцека. Суть ее в том, чтобы при реконструкции кварталов соблюдался принцип «добрососедских отношений»: владельцы домовладений могут развивать свою территорию, лишь не нанося ущерба соседям. Новая методика, предлагаемая Виталием Стадниковым, предполагает застройку участков в восстановленных границах домовладений. В этом случае зоны интересов и ответственности четко определены. Следствием станут независимое инженерное обеспечение каждого домовладения, регламентация стоянок и озеленения. В то же время методика рассчитана на более мелкий масштаб инвестиционных проектов.

Но, по мнению Олега Егорова, это своеобразный возврат в прошлое – фактически к точечной застройке. «На мой взгляд, целесообразно, когда застройщик приходит на квартал. В данном же случае может получиться так, что небольшие участки будут застроены домами малой этажности, а рядом останутся густонаселенные бараки», – подчеркивает Егоров. Таким образом, внешний вид исторической части города вряд ли станет лучше.

Но в ответ Сергей Рубаков заявил, что администрация не намерена навязывать эту идеологию в каждом квартале. Тем более что в историческом центре города стоит еще и вопрос о том, как быть с памятниками культурного наследия и их охранными зонами. «Причем, наша позиция по этой проблеме не всегда сходится с точкой зрения Минкульта. А сейчас министерство культуры работает над охранными зонами объектов культурного наследия. В результате мы получаем большую головную боль», – заявил Сергей Рубаков.

Дисбаланс спроса и предложения

Во время беседы был поднят и вопрос о цене жилья в городе и о его себестоимости, а также о том, как с этими суммами стыкуется платежеспособность самарцев. Сегодня в центре города стоимость квадратного метра жилья варьирует от 45 до 50 тысяч рублей. Но, по мнению строителей, покупатель сейчас не готов платить такие деньги. Однако, по заверениям самих застройщиков, без государственной поддержки снизить стоимость вряд ли удастся: нужно снижать арендную ставку, помогать с инженерными сетями. Такие предложения высказали строители. Тогда, по их мнению, большинство людей будет жить в городе, а не искать более дешевых вариантов жилья за его пределами. Председатель правления НП СРО «Самарская гильдия строителей», председатель правления ГК «Финстрой» Любовь Аристова, в свою очередь, добавила: «Мы – регион, где жилье через ипотеку покупает 40% жителей. В других регионах эта цифра составляет примерно 20%. Помимо этого в Самаре в последние годы идет обнищание – бизнес уходит. Поэтому нужно снижать процентную ставку по ипотеке. А вместо этого она сегодня резко возросла, как ставка кредита для застройщика». Таким образом, застройщики сами заявляют о необходимости снижения цен на жилье. Однако случится ли это – вопрос открытый.

Сергей Рубаков в продолжение беседы заявил, что, возможно, стоит обсудить с новым министром строительства вопрос по снижению арендной ставки. Также он поднял вопрос о том, что многие строители получали разрешения до 2010 года. Соответственно, обременений по развитию социальной инфраструктуры у них не было. «Получается, что территория осваивается, а инфраструктуры нет – ни детских садов, ни школ. Хотя сейчас началась работа над проектом «билдинг-садов», но этого недостаточно», – отметил Рубаков. Также он заострил внимание на том, что в Октябрьском, Ленинском и Самарском районах – большие проблемы со школами. «Старые закрываются, а новых не появляется. При этом застройка там все больше уплотняется. В этом году должно появиться два детских сада – в «Крутых ключах» и «Волгаре». При этом заставить вас строить детсады мы не можем, просто не имеем права. Поэтому инициаторами этого должны быть сами строители», – подчеркнул Рубаков.

Интересно, что многие из присутствовавших на встрече строителей откликнулись на его призыв, отметив, что готовы к такой работе.

Заводское прошлое стало заделом на будущее

Перспективных крупных площадок в городе очень мало. Но они все же есть, и, по словам главы департамента строительства Самары, это бывшие территории заводов – ЗИМ, Завод им. Тарасова, 4 ГПЗ.

По мнению Рубакова, построить на их месте жилье вполне реально. «Год назад нам представили проект планировки территории 4 ГПЗ, мы высказали ряд замечаний и пока владельцы больше не выходили с такой инициативой. Но работа там ведется. Я думаю, уже в сентябре они, скорее всего, подадут проект на утверждение», – рассказал Сергей Рубаков.

По площадке завода им. Тарасова собственники выходили на комиссию по застройке и землепользованию с просьбой перевести им часть участка из одной категории в другую. Однако власти не согласны с такой постановкой вопроса. «Частично мы делать ничего не будем. Есть целостная площадка, и хотелось бы комплексно ее развивать. Поэтому будем настаивать на том, чтобы был полностью в границах данного земельного участка разработан проект планировки территории, а согласно ему уже велось освоение этой площадки», – отметил руководитель ведомства. По его словам, на 37 га завода им. Тарасова будет и жилая, и деловая застройка, и, конечно, социальные объекты. «По ЗИМу также разрабатывается проект планировки территории. Безусловно, там есть и жилая часть, и культурно-развлекательная», – подытожил Рубаков.