«Люди сами просятся в программу»: руководитель управления КРТ в Самаре — о переселении, плотности и обманутых надеждах

После выхода большого исследования 63.RU о комплексном развитии территорий у читателей осталось много вопросов. Почему плотность застройки в два раза выше нормы? Куда переселяют жителей неаварийных домов? Можно ли отказаться от переезда? И главное — кто вообще всё это придумал и зачем?

Мы решили обратиться непосредственно в Министерство градостроительной политики Самарской области, чтобы получить ответы из первых рук. На нашу просьбу откликнулся руководитель управления комплексного развития территорий Вячеслав Рандаев. Разговор получился очень подробным и, как нам кажется, максимально честным.

— Вячеслав Жоржевич, вы знаете, что после нашей публикации многие люди забеспокоились. Вам наверняка звонят? О чём вас чаще всего спрашивают?

Да, звонки действительно поступают, и это вполне ожидаемо, когда речь идет о таких масштабных изменениях, затрагивающих большое количество семей. И вот что интересно: звонков, где люди просят как можно быстрее включить их дом в программу и поскорее расселить, гораздо больше, чем обращений с вопросами о том, почему они вообще должны куда-то переезжать. Это очень показательно. Жители видят, что государственные программы по расселению аварийного жилья, к сожалению, продвигаются довольно медленно и часто им приходится ждать десятки лет. В программе КРТ они видят реальный, осязаемый шанс получить совершенно новую, современную квартиру в относительно недалеком будущем, а не бесконечно ждать своей очереди в ветхом доме. Это для многих становится очень сильным стимулом.

— Но ведь не все хотят переезжать, верно? Есть и такие, кто сопротивляется.

Конечно, это совершенно естественная реакция на любые серьезные изменения в жизни, особенно когда речь идет о собственном жилье. В Самаре сейчас заключено 7 договоров о КРТ, и за всё это время только один дом попросил исключить его из программы. Это произошло на участке в Промышленном районе. Жители провели общее собрание в конце декабря 2025 года, собрали необходимое количество голосов, и мы выполнили их решение, исключив дом из программы. Естественно, застройщику это создало определенные трудности: он потерял около полугода на переработку всей проектной документации и корректировку планов. Но решение жителей было в приоритете, и оно было строго исполнено. Так что хочу еще раз подчеркнуть, что никого из домов, включенных в КРТ, силой никуда не тащат и насильно не выселяют. Воля жителей здесь играет ключевую роль.

— Это один из самых острых вопросов, поднятых в нашем материале. На участке, известном как «Матрица», заявлена плотность застройки 957 человек на гектар, в то время как строительные нормы обычно рекомендуют не более 450. Как вы объясните такую разницу?

Давайте сразу внесем ясность и расставим все точки над i. Программа комплексного развития территорий не создавалась для того, чтобы менять действующие строительные нормы, обходить их или давать застройщикам возможность повсеместно уплотнять застройку. Ее задача совершенно иная. Программа КРТ призвана комплексно решать целый ряд городских проблем одновременно: это не только строительство нового жилья, но и переселение жителей из старых, аварийных домов и, самое главное, возведение необходимой социальной инфраструктуры (школы, детские сады, поликлиники). Это системный подход к обновлению целых городских кварталов.

Что касается плотности. Во-первых, важно понимать, что многие из этих норм, о которых вы говорите, носят рекомендательный характер. Они задают общие ориентиры, но не являются абсолютно жесткими, не подлежащими изменениям правилами. Во-вторых, и это очень важно, эти нормативы применяются не к какому-то одному конкретному небольшому земельному участку, где идет стройка, а к элементу планировочной структуры — к целому микрорайону, а иногда и к нескольким микрорайонам сразу. В пределах такого большого микрорайона есть не только жилые дома, но и широкие дороги, общественные пространства, парки и скверы, а также школы, детские сады, спортивные площадки. Если на одной конкретной, локальной территории плотность застройки может быть несколько выше, то это часто компенсируется тем, что совсем рядом находятся обширные зеленые зоны, пустыри, которые в будущем могут быть благоустроены, или территории с низкой плотностью застройки. В итоге, если мы посмотрим на микрорайон в целом, средний показатель плотности застройки будет абсолютно нормальным и укладывающимся в рекомендованные параметры.

— То есть показатель в 957 человек на гектар — это не является нарушением норм?

Абсолютно нет, в рамках микрорайона это не превышение. У нас нет ни одного проекта КРТ, где был бы превышен показатель плотности по всему микрорайону как элементу планировочной структуры. Каждый проект планировки территории проходит очень тщательную и многоступенчатую процедуру согласований. Он рассматривается на всех уровнях, включая Градостроительный совет при губернаторе Самарской области. В состав этого совета входят ведущие эксперты в области архитектуры, градостроительства, проектирования, а также ученые и общественники. Это высококвалифицированные специалисты, которые никогда бы не пропустили проект, если бы он содержал какие-либо серьезные нарушения или создавал бы некомфортную городскую среду. Их задача как раз в том, чтобы обеспечить грамотное и сбалансированное развитие города.

— Но ведь людям всё равно придется видеть из окна соседский подъезд, это же неудобно.

Понимаю ваше беспокойство. Действительно, нормативы плотности, как я уже говорил, применяются к крупным планировочным элементам, к микрорайону в целом, а не к отдельно взятой строительной площадке. Это означает, что в рамках микрорайона какие-то локальные участки могут быть застроены плотнее, чем другие. Однако это не означает, что люди будут жить как в «каменных джунглях». Такая ситуация обычно подразумевает, что совсем рядом находится менее плотно застроенная территория. Это может быть большой сквер, благоустроенный парк, обширная парковка, крупный торговый или спортивный центр, которые занимают значительную площадь. Таким образом, баланс плотности достигается за счет чередования различных типов застройки и использования пространства. В целом по микрорайону это обеспечивает комфортную среду, даже если отдельные здания стоят немного ближе друг к другу.

— В нашем расследовании мы подсчитали, что в границы КРТ в Промышленном районе попала 591 квартира в домах, которые еще не признаны аварийными. Жители этих домов живут в обычных условиях. Почему они должны покидать свои дома и переселяться?

Когда мы выбираем территории для КРТ, наш главный приоритет — это, безусловно, расселение аварийного и ветхого жилья. Наша первоочередная задача — обеспечить безопасность людей и избавиться от домов, которые буквально на грани обрушения. Однако федеральное законодательство, регулирующее КРТ, предусматривает возможность включать в границы комплексного развития и другие дома. Это не любые дома подряд, а только те, которые соответствуют строго определенным критериям. Эти критерии могут касаться года постройки, типа конструкций, степени износа инженерных коммуникаций, наличия или отсутствия определенных удобств. Все эти критерии очень четко прописаны в постановлении правительства Самарской области от 18.06.2025 № 340.

Важно подчеркнуть, что такие дома включаются в программу комплексного развития территорий только при наличии согласия самих жителей. Для этого требуется набрать не менее двух третей голосов от общего числа собственников помещений. И практика показывает, что жители в большинстве случаев голосуют за включение в программу. Почему? Потому что они очень хорошо понимают, что даже если их дом сегодня еще не аварийный, то через пять-семь лет, а то и раньше его состояние существенно ухудшится. Капитальный ремонт, даже если он был проведен недавно, имеет свой срок службы и не решает всех проблем устаревшей инфраструктуры. В итоге жители снова окажутся один на один с проблемой ветшающего жилья, но уже без перспектив быстрого решения.

— Но люди всё равно очень боятся. Они ведь не знают, куда их переселят и когда это произойдет.

Такие опасения вполне естественны, и мы стараемся их развеять, предоставляя максимально полную информацию. В каждом договоре о комплексном развитии территории очень четко прописаны сроки. Причем это не только общие сроки реализации всего проекта, но и промежуточные этапы. Застройщик в обязательном порядке готовит детальный график, в котором указано, какой дом и в какую очередь будет расселяться. Обычно территории КРТ достаточно большие и одномоментно расселить всех жителей физически невозможно. Поэтому процесс делится на этапы. Сначала готовится проект для первого этапа, проводится расселение определенных домов, затем на их месте начинается строительство. Параллельно с этим ведется работа по подготовке ко второму этапу. Вся эта информация открыта и доступна жителям.

— А что будет, если застройщик обанкротится? Или ключевая ставка Центробанка вырастет так сильно, что строительство станет просто невыгодным?

Конечно, риски существуют всегда, в любой экономической деятельности, и строительство не исключение. Даже в государственных программах по расселению аварийного жилья иногда сроки тоже могут сдвигаться по объективным причинам. Однако когда застройщик берется за такой крупный и долгосрочный проект, как КРТ, он, безусловно, заранее оценивает все возможные риски. Он привлекает серьезные банковские кредиты, которые тесно синхронизированы с темпами продажи жилья. В сегодняшних условиях большинство таких проектов финансируется через эскроу-счета, что обеспечивает дополнительную защиту средств дольщиков. Если рынок недвижимости проседает, продажи идут медленно, и эскроу-счета не наполняются в достаточном объеме, банк просто не выдает следующий транш кредита. В такой ситуации застройщик сам становится заложником обстоятельств, потому что без финансирования он не может продолжать работу. Мы все сейчас находимся в одной лодке, и направление движения этой лодки во многом определяется не только участниками конкретного проекта, но и общей экономической ситуацией в стране.

— Куда именно могут переселить людей? Это может быть другой район города или даже совсем другой город?

Согласно требованиям федерального законодательства, альтернативное жилье, которое предоставляется взамен изымаемого, должно находиться в границах того же населенного пункта. Это означает, что если дом был в Самаре, то и новое жилье должно быть в Самаре. Это необязательно должен быть тот же район и тем более не та же улица. Закон четко формулирует «в границах того же населенного пункта». Мы, как региональный орган власти, не можем устанавливать более жесткие требования, чем федеральный закон, поскольку это вступило бы с ним в противоречие. Цель — обеспечить равноценное жилье в том же городе.

— Что для застройщика выгоднее: предложить денежную компенсацию или переселить людей в свою новостройку?

Во многих случаях для застройщика выгоднее и проще переселить жителей в собственную новостройку, которую он сам строит. Особенно это актуально, если у него параллельно ведутся работы по возведению жилых домов в других районах города. Такой вариант обходится ему дешевле, чем выкупать аналогичное жилье на свободном рынке у сторонних продавцов. И для жителей это тоже часто становится выгодным решением, поскольку они получают совершенно новую квартиру с современными коммуникациями и планировками, а не старую квартиру на вторичном рынке.

— А что в итоге получат люди? Квартиру площадью метр в метр или есть другие варианты?

Закон очень четко регламентирует этот вопрос. Новая квартира, которая предоставляется взамен изымаемой, должна быть площадью не меньше прежней и с тем же количеством комнат. Например, если у вас была двухкомнатная квартира, вы должны получить двухкомнатную. На практике же застройщики очень часто предлагают квартиры большей площади. Это связано с тем, что в старых двухэтажных домах квартиры обычно были довольно маленькими, а современные строительные нормы и требования к комфорту просто не позволяют строить квартиры такой же небольшой площади. Если новая квартира оказывается значительно больше по площади, чем прежняя, существует четкий механизм доплаты. Человек может доплатить за эти дополнительные квадратные метры. Или, наоборот, он может получить денежную компенсацию, если по каким-то причинам соглашается на квартиру немного меньшей площади, что бывает реже, но тоже возможно по взаимному согласию.

— А если человек вообще не хочет новую квартиру, а хочет получить деньги?

Это тоже вполне допустимый вариант, предусмотренный законодательством. В этом случае проводится независимая рыночная оценка стоимости изымаемого жилья. Эту оценку осуществляет квалифицированный независимый оценщик, который определяет реальную рыночную стоимость вашей квартиры на момент ее выкупа. И к этой сумме сверху добавляются различные компенсации. Это компенсация за расходы, связанные с переездом, компенсация за досрочное погашение ипотеки, если она была, а также компенсация за потерю надворных построек, например гаражей, сараев, погребов. Конечно, важно, чтобы эти постройки были зарегистрированы в установленном порядке. Если они официально числятся за вами, застройщик обязательно выплатит и за них. Таким образом, человек имеет возможность выбора, что для него более предпочтительно.

— А если бы ваша семья оказалась в ситуации, когда необходимо расселение, что бы вы выбрали лично для себя?

Это очень личный вопрос, и ситуация у каждого человека, конечно, уникальна. У моей семьи уже есть обеспеченное жилье, но, если бы я был в такой ситуации, я бы, наверное, очень внимательно рассмотрел вариант получения денежной компенсации. Это дает большую свободу выбора и возможность самостоятельно распорядиться средствами. Однако, подчеркну, это мое личное предпочтение, которое основано на моей конкретной ситуации. Для многих людей, особенно для тех, у кого нет другого жилья, получить новую, современную квартиру в новостройке может быть гораздо более выгодным и желаемым вариантом. Важно смотреть и на потенциальную ликвидность: квартира в новом, активно развивающемся микрорайоне со временем, как правило, дорожает быстрее, чем жилье в среднем по городу. Это тоже своего рода инвестиция в будущее.

— Многие жители переживают за архитектурный облик города. Например, на Безымянке. Не получится ли так, что рядом с двухэтажками 1950-х годов постройки вдруг появятся современные стеклянные небоскребы, совершенно не вписывающиеся в окружение?

Нет, программа КРТ ни в коем случае не подразумевает нарушение сложившегося градостроительного и архитектурного облика города. Напротив, сейчас у нас ведется очень активная и целенаправленная работа по формированию и сохранению уникального архитектурного облика Самары. Были проведены обширные обследования значимых территорий, включая исторический центр города и, конечно же, Безымянку с ее характерной застройкой. В ходе этих исследований были определены ключевые архитектурные элементы, стилевые решения, высотные отметки и материалы, которые необходимо сохранять и учитывать при разработке новых проектов.

Мы видим, что застройщики, когда приносят нам свои проекты на согласование, с большим интересом и удовольствием используют эти определенные элементы. Они стараются интегрировать их в современные архитектурные решения. Разница между тем, какие проекты к нам поступали всего два года назад, и тем, что мы видим сейчас, действительно колоссальная. Сегодняшние проекты выглядят гораздо более гармонично и продуманно с точки зрения интеграции в существующую городскую среду.

— Значит ли это, что высокое здание в стиле сталинского ампира на Безымянке — это вполне реальный сценарий?

Почему бы и нет? Вполне реально. Конечно, речь не идет о полном копировании один в один старых зданий, это было бы анахронизмом. Но сочетать стили, использовать определенные архитектурные элементы, характерные для сталинского ампира или других исторических стилей, в современном прочтении — да, это сегодня является одним из актуальных трендов в мировой архитектуре и градостроительстве. Это позволяет сохранить преемственность, уважение к истории, но при этом создавать функциональные и современные здания. Я очень надеюсь и верю, что программа КРТ действительно не просто обновит город, но и украсит его, сделав более привлекательным и гармоничным, без всякого преувеличения. Это одна из наших ключевых задач.

— Что сейчас происходит с Красной Глинкой? Там ведь жители массово отказались от участия в КРТ. Означает ли это, что проект там закрыт окончательно?

На сегодняшний день да, проект по комплексному развитию территории на Красной Глинке приостановлен. Жители не выразили достаточного желания участвовать в программе, не набрали необходимого количества голосов. И, как я уже говорил, никто никого не заставляет и не тянет силком. Это принципиальная позиция. Однако нужно понимать, что дома на Красной Глинке продолжают ветшать. Может быть, через год-другой, когда в Самаре появятся новые успешные примеры реализации программы КРТ на других площадках, когда люди своими глазами увидят, что это реальный шанс получить качественное, нормальное жилье, а не ждать государственной программы десятилетиями, их отношение изменится. Позитивная практика всегда является лучшим аргументом.

— Что бы вы посоветовали тем людям, которые сейчас получили уведомление о том, что их дом включен в границы КРТ, и очень сильно испугались?

Во-первых, не паникуйте. Это самая важная рекомендация. Вместо того чтобы поддаваться страхам или слухам, позвоните нам в министерство. Мы всегда готовы разъяснить вам, что конкретно происходит с вашим домом, какие права у вас есть, и ответить на все ваши вопросы. Мы открыты к диалогу.

Во-вторых, не бойтесь активно участвовать в голосованиях и собраниях. Если большинство жителей вашего дома выскажется против участия в программе КРТ, то ваш дом будет исключен из нее. Это ваше законное право, и оно будет исполнено.

В-третьих, всегда помните, что комплексное развитие территорий — это не какое-то принуждение или насилие, это прежде всего возможность. Это уникальный шанс получить совершенно новое, современное и безопасное жилье гораздо быстрее, чем вы могли бы рассчитывать в рамках традиционных программ, ожидая расселения из ветхого или аварийного дома десятилетиями. Я думаю, что стоит рассмотреть эту возможность как шаг к улучшению качества своей жизни.