Крыльцо преткновения

Чтобы перевести жилое помещение в нежилое и официально закрепить за ним статус коммерческого объекта будущему рантье приходится пройти массу бюрократических процедур. Оформление самой перепланировки и получение согласования на организацию отдельного входа не вызовут у предпринимателя особых проблем. Зато выделение земельного участка у фасада дома для установки крыльца может завести всю процедуру в правовой тупик.

В Самаре после почти годового, связанного с кризисом затишья вновь активизировался процесс перевода жилых помещений – квартир, расположенных на первых этажах домов, – в нежилые для дальнейшей продажи или сдачи в аренду в коммерческих целях. Однако, как оказалось, осуществить эту процедуру не так уж просто.

В Жилищном кодексе РФ закреплен перечень условий, при которых допускается перевод жилого помещения в нежилое:

• если доступ к переводимому помещению возможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;

• если переводимое помещение не является частью жилого помещения и не используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;

• если право собственности на переводимое помещение не обременено правами каких-либо лиц;

• если под переводимым помещением не располагаются жилые.

Полномочия по согласованию перепланировки помещений и вводу их в эксплуатацию в Самаре возложены на департамент строительства и архитектуры горадминистрации. Однако, чтобы сделать из жилой квартиры коммерческую площадь, помимо переустройства самого объекта, необходимо решить земельный вопрос. Чтобы сделать отдельный вход, собственнику придется оформить участок придомовой территории, на котором будет оборудовано крыльцо. Решение вопросов с отводом земельных участков возложено в нашем городе на областное министерство имущественных отношений. «Но сегодня сложилась такая ситуация, когда в министерстве предпринимателям отказывают в предоставлении земельных участков, фактически занимаемых отдельными входами в нежилые помещения, мотивируя это тем, что территория, занимаемая самим жилым домом, не оформлена соответствующими правоустанавливающими документами, как того требует Жилищный кодекс», – рассказал на совещании при мэре Самары глава Советского района Владимир Пархоменко.

В результате большинство отдельных входов в коммерческие помещения на первых этажах жилых домов сегодня обустраиваются без соответствующих договоров аренды. С одной стороны, это приводит к тому, что владельцы помещений не могут зарегистрировать право собственности в отделении Росреестра и оформить документы на перевод жилья в нежилой фонд. С другой, в отсутствие контроля полномочных органов власти предприниматели самовольно устанавливают крыльцо и перекрывают тротуары, дорожки и подходы к жилым подъездам, нарушая тем самым права жильцов многоквартирных домов. Кроме того, страдает городской бюджет, в который не поступают отчисления за аренду и использование земельных участков, а также налог на имущество.

«Сложилась совершенно абсурдная ситуация. Министерство имущественных отношений Самарской области имеет право бесплатно предоставлять земельные участки только для целей садоводства и огородничества. Поэтому на первом этапе люди совершенно законно получают документы о перепланировке и согласование на организацию отдельного входа. А потом попадают в тупик. Мы уже предлагали при подготовке департаментом строительства и архитектуры заключения о переводе сразу же готовить рекомендации в министерство имущественных отношений о заключении договора аренды на земельный участок. Этот алгоритм существует, его необходимо только согласовать», – рассказал о возможном пути решения проблемы главный архитектор Самары Михаил Арзянцев.

Другой вариант, который сейчас рассматривают в городской администрации, – это оформление земельных участков под жилыми домами и выделение из общей собственности жильцов доли, соразмерной площади квартиры, переведенной в нежилой фонд. Правда, отметил господин Арзянцев, пока жители многоквартирных домов в Самаре особенно не спешат регистрировать свои права на придомовую и дворовую территории.

Тем не менее, по мнению вице-мэра Самары Виктора Кудряшова, это наиболее приемлемый и четкий алгоритм выделения земельных участков под организацию входов в коммерческие помещения и установку крылец. « На будущий год мэрия планирует активно заниматься процедурой оформления земельных участков под жилыми дома в собственность жильцов. Поэтому, возможно, наличие проблемных коммерческих помещений должно стать одним из критериев для включения зданий в эту программу», – отметил господин Кудряшов.

Мэр Самары Дмитрий Азаров предложил создать межведомственную комиссию при администрации Самары с участие представителей областных министерств по решению земельных вопросов на территории областной столицы.