Как уравнять здание с землей

Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости готовится к переоценке стоимости земельных участков, находящихся в собственности граждан и предприятий.

В соответствии с новыми ценами изменятся и налоги на землю. На этой неделе агентство ожидает выхода постановления правительства, которое должно регламентировать периодичность проведения государственной кадастровой оценки земель. Оно и даст старт новой «инвентаризации земли».

С 1 января 2006 года вступили в законную силу сразу несколько правовых актов, регулирующих плату за землю. Это постановление Самарской городской думы № 188 «Об установлении земельного налога», постановление главы г. Самары № 2988 «Об утверждении методики определения размера арендной платы за земельные участки в г. Самаре» и новый 10-й раздел Налогового кодекса РФ, посвященный земельному налогу.

Изменения в целом являются относительно позитивными, они направлены на увеличение отчислении в местный бюджет, устанавливают единые методики исчисления различных платежей.

Так, согласно новому разделу НК РФ земельный налог становится местным. Налоговый кодекс устанавливает, что сумма налога исчисляется, как соответствующая налоговой ставке (НС) процентная доля налоговой базы (НБ). ЗН = НБ х НС/100.

Следует отметить, что налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельного участка, которая является индивидуальной для каждого кадастрового квартала, в пределах которого находится земельный участок. Кадастровую стоимость земли определяли по единым для всей Российской Федерации методикам. Её можно найти в приложении к постановлению губернатора Самарской области № 254. Сам номер кадастрового квартала указывается в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на землю либо его можно увидеть в специальной карте.

В постановлении № 188 установлены налоговые ставки, самый маленький размер ставки составил 0,2 % для земельных участков, предоставленных для жилищного строительства, под ставку 0,5 % подпадают земли, занятые промышленными объектами, магазинами, офисами и т.д.

Это, считают специалисты, более справедливый подход, поскольку удалось уйти от «уравниловки». Ведь кадастровая стоимость земли зависит, в частности, от состояния почвы, месторасположения, климатических условий и интенсивности использования. В регионах с малой численностью населения и низким уровнем хозяйственного освоения она значительно ниже. Несмотря на мизерные проценты, владельцы земель, не приносящих ничего своим хозяевам, будут откровенно удивлены даже самому незначительному налогу.

Тем не менее, по словам руководителя Роснедвижимости Михаила Мишустина, получить налоги сполна и «по справедливости» со всех участков пока не представляется возможным. И вот почему. Роснедвижимость определила и передала в Федеральную налоговую службу сведения о более 30 миллионах земельных участков. Еще 10 миллионов, правда, оценить еще не успели, но с ними ведомство надеется разобраться уже в обозримом будущем. Однако за годы, что идет эта работа, во многих местах стоимость земли изменилась. А с выходом постановления правительства, которого Роснедвижимость ожидает со дня на день, специалисты ведомства смогут приступить и к переоценке уже учтенных земельных участков.

Для удобства определения размера арендной платы законодатель написал формулу, а в приложениях установил размеры переменных величин. Теперь, чтобы посчитать арендную плату, не нужно поднимать другие документы. При вычислении размера арендной платы, наряду с другими показателями, так же учитывается кадастровая стоимость земельного участка.

Руководитель земельного отдела АН «Визит» Анастасия Балялина считает, что положительной новеллой является четкое определение сроков и порядка предоставления земельных участков юридическим лицам в новом законе Самарской области «О земле». Там же установлен порядок определения цены земельных участков при их продаже, собственникам расположенных на них зданий. В городе Самаре она равна 12-кратной ставке земельного налога. Можно отметить тенденцию постоянного повышения выкупной цены земельных участков в городе Самаре, однако она по-прежнему остается намного меньше рыночной стоимости земли.

«Порядок оформления документов на земельный участок в каждом конкретном случае имеет определенные особенности, существует множество противоречащих друг другу правовых актов, разобраться в которых под силу только профессионалам», – считает Анастасия Балялина.

В последние годы интенсивность использования земли снизилась, а значит, она подешевеет. А вот в больших городах стоимость увеличится очень значительно. Но это заденет только предприятия и юридические лица. Однако им могут облегчить жизнь местные власти: ведь величина налога зависит не только от кадастровой стоимости земли, которую они изменить не вправе, а еще и от процентной ставки. А ее определяют на местах. Что касается жителей крупных городов, то они вообще ничего не почувствуют, потому что земля под их квартирами им не принадлежит.

Cледующим шагом Роснедвижимости должно стать введение налога на недвижимость. Ведомство уже подготовило соответствующий законопроект. Этот налог также будут исчислять по кадастровой стоимости недвижимости. А по каким критериям станут проводить расчеты – покажет эксперимент в Тверской, Самарской и Кемеровской областях. Его планируют провести в 2006-2008 годах. Поначалу Самарская область не подходила под эксперимент. В последующем за включение ее в «пилотный» список активно боролся сам Константин Титов.

После принятия закона будет создан единый кадастр объектов недвижимости. Так что раньше 2009 года нового налога на недвижимость можно не ждать.

В течение ближайших двух недель закон о кадастровом учете всех зданий и сооружений в России, проходящий последние согласования в минюсте, будет передан на рассмотрение в Госдуму.

Общая кадастровая стоимость земель в России составляет 23 триллиона 600 миллионов рублей. Более 80 процентов этой суммы приходится на земли поселений, которые занимают меньше двух процентов территории РФ.

Закон «О формировании кадастрового учета и кадастровой оценки объектов недвижимости» определит главные принципы ее оборота. Ведь для государства участок и то, что на нем построено, не существуют, пока они не описаны в кадастре. Учет земель уже закончен, а теперь государство должно приступить к инвентаризации объектов недвижимости.

Когда эта работа будет закончена, в стране не останется ни одного здания, не приписанного к конкретному земельному участку. И только тогда можно будет утверждать, что в России окончательно сформировано понятие «недвижимость».

Таким образом, будут «поставлены на землю» целые поселки. И те, кто построился еще в советские времена, получат долгожданное свидетельство – это основная категория собственников, нуждающихся сейчас в упрощении регистрации прав на недвижимость.

Работа предстоит очень большая, и многих волнует вопрос – могут ли к ней быть привлечены частные компании?

«Чтобы выдать человеку документ на право собственности, надо иметь всю базу данных по техническому учету информации по недвижимости, – говорит Михаил Мишустин. – А если мы это доверим частной организации, то где гарантия, что она туда что-то лишнее не припишет или, наоборот, что-то не учтет? Поэтому сначала нужно соединить земельный участок с сооружением, а технический учет отделить от инвентаризации. И только потом можно отдать инвентаризацию на рынок».

Но пока не инвентаризуются архивы БТИ, пока не соединятся здания с земельными участками и не закончится кадастровая оценка объектов недвижимости, делать это опасно.