Скрытые резервы

В связи с нехваткой качественных торговых и офисных площадей и высокими арендными ставками предприниматели обратились к существующему жилому фонду, пытаясь приспособить его под потребности малого бизнеса. В связи с этим более половины площадей офисной недвижимости в Самаре составляют перепрофилированные помещения, расположенные на первых этажах зданий. Хлопоты по такому перепрофилированию весьма затруднительны. Расценки агентств-посредников – высоки и зависят от большего количества факторов.

В конце 90-х годов прошлого века, когда в России закончился экономический спад и началось активное развитие бизнеса, возникли вопросы: где арендовать помещение, где найти свободную землю под строительство торговых комплексов, спортивных сооружений, бизнес-центров и жилых домов. В условиях тотальной нехватки коммерческой и офисной недвижимости выход был найден – перепрофилирование помещений.

Перепрофилирование нежилых помещений – весьма сложный, но зачастую необходимый процесс. Перепрофилирование зданий требует, в первую очередь, грамотного соблюдения всех правовых норм и сбора всех необходимых юридических документов, которые будут гарантировать законность действий по перепрофилированию деятельности помещения.

Наиболее распространенным является перепрофилирование промышленных помещений под торговый или офисный центр.

Эксперты обращают внимание, что для любых преобразований необходимо право собственности на объект. Стать владельцем промышленного предприятия можно и без разрешения города, просто заключив договор купли-продажи с владельцами фабрики или завода или скупив контрольную часть акций предприятия. Однако все дальнейшие действия, как то ликвидация производства, перепрофилирование здания из промышленной категории в офисную или торговую, вопросы реконструкции – необходимо координировать с городской администрацией.

В случае перепрофилирования индустриальные площади адаптируются под потребности делового центра. Прежде всего, демонтируются строительные конструкции и старые инженерные сети (как правило, производственные цехи имеют совершенно изношенные коммуникации), а новые проектируются с учетом потребностей офисного или торгового здания.

Размещение новых коммуникаций происходит без проблем, так как большие площади и высокие потолки позволяют проложить инженерные сети без ущерба для офисного пространства, в отличие от реконструируемых старых зданий. Часто источником затрат является получение от городских служб мощностей на здание (электроэнергия и тепло).

До прокладки инженерии производится (при необходимости) замена перекрытий, меняется кровля, потом осуществляется планировка внутренних помещений, делается качественный ремонт по европейскому стандарту. Облагораживается фасад, благоустраиваются прилегающие территории.

Объект недвижимости оснащается различными системами безопасности (круглосуточная охрана, система видеонаблюдения, пожарная сигнализация, контрольно-пропускная система по карточкам электронного доступа). К зданию подводиться волокнооптический кабель для обеспечения будущих арендаторов неограниченным количеством телефонных выходов и высокоскоростным доступом в Интернет. По мнению специалистов, у подобных реконструкций есть свои преимущества: высокие потолки бывших производственных цехов (до 7-10 метров) дают возможность увеличить площадь за счет создания дополнительных этажей, свободная же планировка позволяет организовать помещения «под заказчика».

Однако эксперты коммерческой недвижимости уверены, что такие перепрофилированные помещения даже в случае значительных инвестиций в строительно-монтажные работы, не могут соответствовать современным требованиям торговой или офисной недвижимости.

Помимо перепрофилирования производственных помещений, объем коммерческой недвижимости на рынке увеличивается за счет перевода жилых помещений в нежилые.

Особенно это касается квартир на первых этажах зданий, которые зачастую превращаются в магазины, парикмахерские, офисы.

Как объясняет аналитик ИК «Финам» Сергей Фильченков, перевод жилых помещений в нежилой фонд по инициативе собственника регламентируется нормативно-правовыми актами регионов и органов местного самоуправления. Субъекты Федерации и муниципальные образования должны принимать такие законодательные акты (постановление главы администрации города/области) на основании статей 72 и 132 Конституции России.

Как правило, процедурой перевода жилых помещений в нежилые занимаются специальные межведомственные комиссии. Именно с ними необходимо согласовывать перепрофилирование помещения. Чтобы комиссия рассмотрела целесообразность перевода жилых помещений в нежилой фонд, собственник квартиры обычно должен предоставить заявление, в котором указываются причины перевода (в случае необходимости – технико-экономическое обоснование перепрофилирования), техпаспорт помещения или выписку из БТИ, заключение Госсанэпиднадзора, заключение Госпожнадзора, техническое заключение эксплуатирующей здание организации, обязательство использовать помещение по назначению.

«Помимо перечисленных бумаг, потребуется предоставить документы на право собственности помещения, подтверждение отсутствия задолженности по квартплате и выписку об отсутствии прописки по данному адресу», – уточняет Сергей Фильченков.

Решение о перепрофилировании помещения межведомственная комиссия принимает после изучения документов и осмотра объекта. В случае, если будет принято положительное заключение комиссии по конкретному объекту, подготавливается свидетельство о переводе жилого помещения в разряд нежилых за подписью председателя комиссии.

Перепрофилирование помещения зависит от конкретного решения межведомственной комиссии. Однако, как правило, не допускается перевод жилых помещений в нежилые, в нескольких случаях. По словам Сергея Фильченкова, в первую очередь, жилое помещение не должно являться комнатой в коммуналке. Кроме того, жилые помещения не должны использоваться в качестве склада и для размещения опасных или вредных производств. Тем не менее, в некоторых случаях решение комиссии может быть пересмотрено.

При переводе помещения из жилого в нежилое большое значение имеет мнение соседей. Причем в одних регионах требуется согласование со всеми жильцами подъезда, а в некоторых – только согласование с теми гражданами, чьи квартиры граничат с конструктивными элементами будущего офиса. Кроме того, нередко владельцы квартир на первых этажах требуют неадекватно много денег за принадлежащие им помещения и достаточно сложно убедить их продать площади по разумной цене. Причем квартира всегда должна иметь возможность устройства отдельного изолированного входа с улицы.

По причине различных конструктивных сложностей, возможность оборудования входа не всегда является простой задачей. Кроме того, в связи с изначально другой целевой направленностью в таких помещениях довольно сложно сделать хорошую вентиляцию.

Все это приводит к тому, что уровень такого офиса, даже хорошо оборудованного, не сможет соответствовать требованиям помещений класса В или С.

Тем не менее, именно подобные офисы являются наиболее распространенными на сегодняшний день среди предпринимателей и в целом для малого бизнеса (около 60% офисов находятся на первых этажах жилых домов). Аналитики объясняют, что аренда или приобретение таких помещений – более дешевая, чем в торговых центрах, и соответствует минимальным требованиям бизнеса к оборудованию офиса.

Перепланировкой жилых помещений в другую категорию в Самаре занимаются такие риэлтерские агентства как «Визит», «Аспект», «Самарский дом».

Стоимость услуг зависит от того, будет ли специалист только консультировать вас, то есть просто перечислит документы, необходимые для перепланировки, или возьмет формирование пакета разрешительной документации на себя. Кроме того, стоимость услуг риэлтера зависит от объема работы, которую потребуется проделать, поскольку на каждый вид перепланировки существует свой строгий перечень документов. Например, перенос или установка перегородок потребует меньше затрат от владельца квартиры, чем устройство дополнительных помещений или перенос дверных проемов. В каждом конкретном случае расценки за работу специалистов будут варьироваться.

Согласование перепланировки квартир – от 5 тыс. руб.

Согласование перепланировки нежилых помещений – от 18 тыс. руб.

Перевод квартир в нежилой фонд – от 90 тыс. руб.

Согласование отдельного входа – от 45 тыс. руб.

Согласование изменения фасадов зданий – от 50 тыс. руб.