Недвижимость в лизинг

Лизинг недвижимости является на сегодняшний день одним из наиболее удобных механизмов приобретения производственных, торговых помещений и офисов в собственность. Более того, операции такого рода обладают целым рядом весьма значительных преимуществ, особенно это касается налоговых отчислений. Участники самарского рынка лизинга недвижимости отмечают, что в ближайшие годы следует ожидать его устойчивого роста.

По оценкам аналитиков ИК «Финам», общий объем рынка коммерческой недвижимости (по приобретению которого, преимущественно, и используются лизинговые схемы) составляет 160-180 млн. долларов США. По приблизительным оценкам, объем рынка лизинга недвижимости Самары составляет 3,2-3,8 млн долларов США. Данные показатели существенно превышают объемы других региональных рынков, поскольку Поволжье и Урал являются наиболее прогрессивными в этом плане федеральными округами.

Основными игроками рынка можно назвать федерального оператора «Интерлизинг», а также Поволжскую лизинговую компанию, лизинговую компанию «Медведь», «КМБ-лизинг», «Лизинг Консалт», «ЛиКо», Leasing Trade. Помимо непосредственно лизинговых компаний, на рынке активно работают подразделения финансовых компаний и банков. В частности, «ВТБ-Лизинг», «Альфа-Лизинг» и др. Следует отметить, что большинство самарских операторов работают, преимущественно, на рынке лизинга оборудования и автомобильной техники, в то время как рынок недвижимости в большей степени интересует столичные компании. Это обусловлено во многом значительными финансовыми ресурсами крупных столичных компаний.

Как рассказал порталу Samara24.ru руководитель направления лизинга коммерческой недвижимости ГК «Интерлизинг» Иван Семенов, выделить устоявшихся лидеров рынка лизинга коммерческой недвижимости пока не представляется возможным, так как сам рынок еще не сформирован, и, с точки зрения большинства работающих в РФ лизинговых компаний, лизинг недвижимости представляется достаточно эксклюзивной услугой и носит несистемный характер. Сами сделки лизинга коммерческой недвижимости характеризуются единичным характером и каждая из них уникальна по своим особенностям и специфике.

Специфика российского бизнеса заключается в том, что предприятия предпочитают либо приобретать помещения в собственность, либо арендовать их. Лизинг имеет широкое распространение на Западе, однако у наших предпринимателей вызывает некоторое недоверие. Однако все же спрос на подобные услуги постепенно растет, поскольку лизинг имеет ряд существенных преимуществ перед арендой. Предметом лизинга коммерческой недвижимости может выступать любая недвижимость коммерческого назначения: офисные и торговые помещения и здания, гостиницы, производственные и складские площади, любое недвижимое имущество, в том числе предприятия и имущественные комплексы.

Ключевым преимуществом лизинга можно назвать возможность получения долгосрочного финансирования на выгодных условиях. Кроме того, развитие лизинга в России стимулируется законодательно, путем предоставления существенных налоговых льгот по налогу на имущество и налогу на прибыль. Основное преимущество – длительность погашения займа – является одновременно серьезным недостатком лизинговых схем. Нестабильная ситуация на фондовых рынках, ипотечный кризис и «мыльный ценовой пузырь» наряду с возможными политическими рисками не дают заемщикам полной уверенности в том, что они смогут обслуживать свои обязательства в будущем.

Иван Семенов отмечает, что некоторые компании зачастую предпочитают именно арендовать деловые площади, нежели приобретать их в лизинг. Это свойственно, в первую очередь, западным компаниям. В данном случае действует характерный для западных компаний принцип не совмещения основного бизнеса и управления объектами коммерческой недвижимости, на площадях которых ведутся текущие бизнес-операции, так как это, по стандартам западноевропейских стран, является функционалом собственника недвижимости в меньшей степени, и в большей – управляющей компании сегмента коммерческой недвижимости.

Также свою специфику накладывает известная прозрачность и легитимность бизнеса иностранных компаний, длительная положительная кредитная история, репутация в деловых кругах, позволяющие привлекать, в случае необходимости, более дешевые банковские кредитные ресурсы или использовать альтернативные источники финансирования в зависимости от ситуации. Использование аренды деловых площадей может быть обусловлено требованиями мобильности бизнеса, краткосрочностью бизнес-проекта или же непрозрачностью ведения бизнеса, что не позволяет привлечь внешнее финансирование, считает Иван Семенов.

Основными потребителями лизинговых схем в недвижимости являются строительные компании и активно развивающиеся розничные сети. Реже за такими услугами обращаются различные промышленные предприятия. Как правило, ресурсы привлекаются под крупные проекты, когда нет возможности привлекать под цели развития собственные финансовые ресурсы предприятия.

По мнению директора по развитию бизнеса Europlan Александра Михайлова, лизинг недвижимости – это для юридических лиц то же самое, что ипотека для физических лиц, то есть юридическое лицо вначале обращается в лизинговую компанию для утверждения лимита финансирования. Далее с учетом утвержденного лимита лизингополучатель находит объект недвижимости, получает заключение независимого оценщика и согласие страховщика, после чего предоставляет все документы в лизинговую компанию для оформления сделки.

Лизинг позволяет снизить затраты на аренду и освобождает оборотные средства для бизнеса. Кроме того, этот финансовый инструмент позволяет воспользоваться ускоренной амортизацией, дающей возможность уменьшить налог на имущество, а также лизинговые платежи налоговое законодательство относит к затратам предприятия.

Срок кредитования по лизингу обычно не превышают 7 лет с учетом удорожания порядка 8% в год. Помимо первоначального взноса в размере 20% потребуется предоставить баланс, отчет о прибылях и убытках, заполнить анкеты объекта недвижимости и лизингополучателя.

Рынок лизинга недвижимости в России только проходит стадию становления. Аналитик ИК «Финам» Сергей Фильчиков считает, что «в последние 2-3 года данное направление стало очень востребовано рынком. Тем не менее, сегодня такие лизинговые сделки на рынке недвижимости, по нашим оценкам, составляют не более 2-3%.

С ростом экономики и постепенной легализацией бизнеса в сфере недвижимости и строительства мы прогнозируем значительное увеличение доли лизинговых операций на рынке недвижимости. Можно говорить, что уже к 2010-2112 годам сделки с использованием лизинговых схем могут составить до 10% от общего объема рынка. Традиционно наиболее популярен лизинг в Москве и Санкт-Петербурге. Что же касается регионов, то наиболее востребованы услуги лизинга среди предприятий субъектов Федерации, входящих в Приволжский, Уральский и Северо-Западный Федеральные округа».

Александр Михайлов отмечает, что «возникающий при лизинге недвижимости положительный налоговый эффект и его очевидные преимущества по сравнению с кредитом и арендой дают нам основание полагать, что лизинг недвижимости будет развиваться в ближайшие годы высокими темпами. И мы прогнозируем увидеть структурные изменения рынка к 2010 году, когда начнут вводиться в эксплуатацию начатые сейчас многочисленные проекты девелоперов в области коммерческой недвижимости».