Цена за метр: скрытые угрозы

Стоимость жилой недвижимости в Самаре продолжает расти более высокими темпами, чем на столичном рынке. Тенденцию эксперты объясняют рядом причин: ростом доходов городского населения, нежеланием застройщиков работать без двойной маржи и раскрывать истинную себестоимость строительства. Какие параметры влияют на определение цены квартиры в нашем городе?

В текущем году рост цен на недвижимость уже составил 14% и достиг 58 тыс. руб. за 1 кв. м. Аналитики связывают такую динамику с увеличением стоимости всех составляющих параметров цены квадратного метра. Кроме того, ценовые различия, которые существуют между квартирами, традиционно зависят от района, этажности, планировки.

Цена квартир как на «первичном», так и на «вторичном» рынке растет за счет повышения стоимости всех ее составляющих. Как объясняют аналитики рынка недвижимости, себестоимость квадратного метра «первичной» недвижимости складывается из нескольких параметров: оплата разработки, согласования и утверждения проектной документации; приобретение земельного участка; оплата прав на строительство здания и его присоединения к инженерным сетям; приобретение строительных материалов и оплата труда рабочих; затраты на продвижение и рекламу объекта недвижимости.

Стоит отметить, что застройщики крайне неохотно демонстрируют смету на строительство. Причина этого кроется в том, что, если сложить все расходы, то окажется, что себестоимость значительно ниже продажной стоимости одного квадратного метра жилья. И если в Европе «накрутка» составляет около 15% от себестоимости жилья, то в России она превышает 50-55%.

«То есть, фактически, инвесторы не вкладываются в проект, если не будут уверены в двойной марже», – утверждает аналитик ИК «Финам» Сергей Фильченков.

Что касается формирования цен на жилье на вторичных рынках, то они формируются исходя из общей конъюнктуры на рынке недвижимости. При этом имеет значение несколько факторов: тип объекта недвижимости; возраст строения; метраж квартиры и ее состояние; район расположения; наличие необходимой инфраструктуры (как в районе расположения, так и в самом здании).

«Стоимость жилья на вторичном рынке недвижимости, как правило, ниже стоимости квартир в новостройках. По крайней мере, такая тенденция имела место в последние годы», – отмечает Сергей Фильченков. Но поскольку динамика роста стоимости жилья на «вторичке» давно превышает рост цен на метраж в новостройках, эта граница постепенно стирается.

Стоимость одного квадратного метра в Самаре несколько варьируется в зависимости от конкретного района. Например, в Советском районе стоимость 1 кв. м составляет 57,9 тыс. руб. В то же время в Октябрьском районе квадратный метр в однокомнатной квартире обойдется покупателю в 55,2 тыс. руб. Самые высокие цены на недвижимость – в Ленинском районе города: квадратный метр площади там стоит 62 тыс. руб. Как объясняют эксперты, эти небольшие различия в стоимости квартир связаны с престижем того или иного района.

«Традиционно центральные районы считаются наиболее дорогостоящими, поскольку здесь сосредоточены места деловой активности и объекты культурного значения», – рассказывает руководитель риэлторского агентства «Доходная недвижимость» Сергей Винтаев.

Кроме того, цена квадратного метра зависит от планировки квартиры. В квартирах свободной планировки и большей площади цена 1 кв. м незначительно превышает малогабаритные квартиры. По оценкам ИК «ФИНАМ», разница составляет порядка 3-5 тыс. руб. в пользу более просторного жилья. Этаж приобретаемой квартиры также имеет для покупателей существенное значение. Поэтому плохо продаваемые квартиры на первом, втором и девятом этажах, как правило, на 6-7% дешевле квартир на средних этажах.

Удорожание квадратного метра происходит в тех домах, где с более высоких этажей открывается, например, вид на Волгу. Если при этом квартира имеет свободную планировку, а весь дом отвечает высоким западноевропейским требованиям, то даже если сам объект находится не в центральном районе города, риэлторы склонны позиционировать его как элитное жилье и выставлять на рынок по соответствующим ценам.

Основным же фактором, вызывающим рост цен на недвижимость, остается потребительский спрос. Как неоднократно заявляли аналитики, повышение стоимости квадратного метра всегда сопровождается ростом доходов населения.

«Если посмотреть соотношение среднемесячного дохода жителя Самары со стоимостью квадратного метра, то этот параметр из года в год примерно одинаков – 0,2-0,25. Таким образом, недвижимость постоянно «равноудалена» от граждан по причине постоянной коррекции в сторону повышения», – подытоживает аналитик ИК «Финам» Сергей Фильченков. В результате получается, что рост доходов населения не приближает их к заветной квартире, так как недвижимость также продолжает дорожать.

Несмотря на многочисленные заявления о том, что рост цен постепенно удается притормозить, динамика роста стоимости жилья в текущем году превысила прошлогодние показатели в Самаре. Так, если за первое полугодие прошлого года рост цен на недвижимость составил 11%, то в текущем году за аналогичный период – уже 14%, достигнув на сегодняшний день 58,3 тыс. руб. за квадратный метр.

Следует отметить, что, в то время как на столичном рынке недвижимости в связи с ипотечным кризисом в США рост цен в первом полугодии 2008 года несколько замедлился, данная тенденция никак не повлияла на рынок недвижимости Самары, который продолжил бурный рост. Причина этого – в высоком спросе на недвижимость со стороны потребителей, покупательная способность которых за последний год значительно увеличилась.

При этом рынок недвижимости растет несколько более медленными темпами, чем доходы граждан среднего класса. Кроме того, самарская недвижимость в силу своей невысокой (относительно столичных цен) стоимости интересует и ряд столичных инвесторов, вкладывающих в бурно растущий самарский рынок.