Риск – дело неизбежное?

Самарские инвесторы высказали претензии в адрес областного правительства: с момента начала кризиса их риски на рынке новостроек значительно возросли. Возможные пути выхода из сложившейся ситуации стали предметом обсуждения за круглым столом, за которым встретились министр строительства и ЖКХ Самарской области Павел Донской и представители строительной отрасли. В результате обсуждения стало понятно, что многие проблемы инвесторов вполне решаемы, а некоторые претензии и вовсе необоснованны. С другой стороны все представители строительной отрасли в один голос говорят, что в этой сфере давно назрела необходимость принятия системных, кардинальных мер со стороны региональных и федеральных властей.

Роль строительной отрасли в экономике трудно переоценить: по данным минэкономразвития, одно рабочее место на рынке недвижимости и строительства дает 17 рабочих мест в смежных областях. Поэтому возрождение строительной отрасли является одной из важнейших антикризисных задач.

Проблемы многочисленных рисков инвесторов, участвующих в строительстве жилых многоквартирных домов, были актуальны в нашем регионе еще до кризиса. А с его началом ситуация в этой сфере еще более усугубилась. Страдают все категории инвесторов: начиная от компаний-застройщиков и заканчивая частными лицами, которые приобретают квартиры для себя.

Застройщик недоволен уровнем ставок по аренде земельных участков под строительство многоквартирных домов, снижением потребительского спроса и другими факторами, кроме того, он рискует столкнуться с противодействием жителей расселяемых территорий. Коммерческий инвестор может не получить объект в установленные сроки, частное лицо рискует остаться без вложенных в строительство средств и т. д.

В течение 2009 года представители строительной отрасли не раз обращались в правительство области, к партии власти с целью решения существующих проблем. Эти проблемы стали предметом обсуждения на состоявшемся в четверг, 15 октября, заседании круглого стола на тему «Риски инвесторов на рынке новостроек», организованного «Новостями рынка недвижимости».

Глава областного минстроя Павел Донской во время своего выступления остановился на некоторых позициях по рискам инвесторов и рассказал о том, как можно решить существующие проблемы, а какие претензии являются необоснованными.

В первую очередь, по его мнению, принятие в России Федерального закона № 214 «О долевом строительстве» во многом упорядочило ситуацию в стройиндустрии, сделало ее работу более прозрачной. В связи с этим значительно сократились риски частных инвесторов – участников долевого строительства. Тем не менее, даже сейчас многие застройщики пытаются избежать требований закона. «Зачастую они заключают не договор долевого участия, как это положено по закону, а всевозможные предварительные договоры, договоры найма и прочее», – объяснил Павел Донской. Он подчеркнул, что по-прежнему самым главным риском для частного инвестора является риск вложения средств и неполучения результата.

В связи с этим глава губернского минстроя сообщил, что в министерстве есть информация о каждом застройщике, поэтому любое частное лицо всегда может получить консультацию о благонадежности той или иной строительной компании.

Кроме того, министр предупредил частных инвесторов, что предпринимаемые ими порой способы решения проблемы: голодовки, перекрытия трасс, улиц и прочее – не приведут к положительному результату. «Только совместными усилиями власти, строительных организаций, общественности, с участием партий мы смогли бы решить эту проблему», – отметил министр.

Одной из жалоб строителей в адрес областного правительства являлись высокие тарифы на подключение к инженерным сетям, установленные монополистами. Важным условием решения этой проблемы, по словам министра, является достижение прозрачности деятельности со стороны монополистов: «Мы согласны, что монополисты предлагают застройщикам драконовские условия. Пока этот вопрос не решен, но мы пытаемся получить со стороны монополистов прозрачность их инвестиционной составляющей».

В этой связи областные власти уже начали принимать некоторые меры. В частности впервые в 2009 году правительство предусмотрело в областном бюджете средства – 100 млн рублей – на возмещение субсидий застройщикам по затратам на инженерную инфраструктуру. Заявки были рассмотрены на конкурсной основе.

Министр рассказал и о мерах, принимаемых для возрождения ипотечного кредитования. Так, в министерстве прошло совещание с работодателями, руководителями крупных самарских предприятий, которым была предложена схема «рабочей» ипотеки. Суть предложения заключается в том, что половину процентов по кредиту оплачивает работодатель из фонда оплаты труда вместо уплаты налогов. «Соответственно, работодатель может взять на себя до половины процентов по ипотеке: ему все равно, куда отчислять налоги – в бюджет или в счет процентов по ипотеке за своего работника», – рассказал министр.

В своем выступлении Павел Донской остановился и на некоторых претензиях строителей, которые, по его словам, являются необоснованными. В частности это высокие ставки аренды земельных участков под строительство жилых домов. Донской обратился к строителям: «Вы голословно заявляете, что ставки высокие. Обращения, которые поступают в министерство, говорят о том, что подтвердить это какими-то расчетами ни один застройщик не может». По словам Донского, в министерстве был проведен анализ, который показал, что при учете различных факторов при существующих арендных ставках стоимость аренды одного квадратного метра жилья не превышает 2-5 % от его себестоимости.

Жаловались представители строительной отрасли и на влияние кадастровой стоимости на увеличение арендной ставки. Однако, как отметил министр, она увеличила аренду земель под нежилищное строительство и наоборот – уменьшила под жилищное. «Умерьте свои аппетиты, и все встанет на свои места», – услышали в свой адрес строители.

Кроме того, глава минстроя напомнил о введении моратория на аренду земли. Это позволило сохранить уровень арендной платы по состоянию на 1 декабря 2008 года. По словам министра, мораторий будет продлен на весь 2010 год.

Еще одной необоснованной претензией строителей является рост цен на стройматериалы. Министр напомнил, что с начала кризиса цены на стройматериалы не только не выросли, но и начали снижаться, а значит, значительно подешевела и себестоимость строительства.

Большинство строителей согласны с министром в некоторых вопросах: не вызывает нареканий со стороны компаний-застройщиков нынешняя ситуация с ценами на стройматериалы, ставками арендной платы на землю. Но вместе с тем представители строительной отрасли в один голос говорят о том, что сегодня, чтобы спасти отрасль, необходимо принятие кардинальных, системных мер. «Мы должны совместно с представителями партии власти разработать методы, механизмы, которые позволят жить завтра, послезавтра», – считает президент Российской гильдии риелторов, председатель совета директоров ГК «Арбат» Сергей Канухин.

Со стороны представителей строительной отрасли звучало много претензий в адрес власти, в особенности федеральной. «Государство должно вмешаться в строительную отрасль. Государство же сегодня просто говорит: давайте я у вас куплю дешево. А что будет завтра?.. Сегодня государство должно вернуться к понятию социального найма: оно должно выступить заказчиком жилья и соответственно гарантировать строительной отрасли сбыт, обеспечить жильем людей, которые сегодня стоят в социальной очереди», – прокомментировал ситуацию Сергей Канухин.

Подобные мнения высказали и собственно руководители крупных фирм-застройщиков, в частности генеральный директор ООО «СК «Металлопторг» Андрей Сорочайкин: «Проблема у нас одна: то, что регулятор строительного процесса – государство – на всех уровнях, начиная от муниципальной власти и заканчивая федеральным правительством, запаздывает».

Строители говорили о множестве проблем, с которыми им постоянно приходится сталкиваться на практике: это и длительная выдача разрешительной документации, и неприемлемые условия земельных аукционов, и многое другое.

Но самой острой проблемой по-прежнему остается отсутствие финансовой помощи со стороны государства и банков, на которые можно повлиять только на федеральном уровне.

Как оказалось, все стороны, принявшие участие в диалоге, готовы объединить усилия и совместно думать над решением проблем. В частности Павел Донской призвал строителей обращаться в министерство со своими проблемами и конкретными предложениями по строительству.