Вячеслав Рандаев, заместитель директора по маркетингу УК «Эл Траст»: «Рецессия на рынке недвижимости, скорее всего, прекратилась»

«Эл-Траст» – самарская девелоперская компания, объединившая в своей структуре проектные, строительные, финансовые и риелторские направления. Основные направления строительного бизнеса компании – жилые комплексы комфорт- и эконом-класса, торгово-офисные центры класса «А» и «Б». О проектах жилого строительства, кризисе, итогах года и прогнозах на будущее корреспонденту Dom63.ru рассказал заместитель генерального директора по маркетингу УК «Эл Траст» Вячеслав Рандаев.

– Какие объекты жилого строительства на сегодняшний день реализованы компанией?

– На сегодняшний день в Самаре находится два комплекса компании «Эл Траст» – это «Ялтинский» (на улице Ялтинской, пересечение с улицей Авроры) и «Октябрьский» (район Постникова оврага). В ноябре в «Октябрьском» были сданы в эксплуатацию последние три секции. И в том, и в другом комплексе уже месяц, как мы предлагаем только вторичное жилье. Все объекты в эксплуатацию сданы, поэтому строительная фаза уже завершена. «Ялтинский» был сдан еще в начале этого года, поэтому весь 2009 год продается как готовое жилье.

– Какова стоимость квартир в этих комплексах?

– Конечно, цены на квартиры несколько дифференцированы: стоимость 1 кв.м. в однокомнатных квартирах получается несколько дороже, чем, например, в двухкомнатных. Есть квартиры более удобной планировки, есть менее удобной планировки, но тем не менее тоже приемлемые, хорошие. Микрорайон «Ялтинский» сам по себе дешевле, чем «Октябрьский», потому что расположен дальше от Волги. И там цены на сегодняшний день от 35 тыс. руб. за 1 кв. м. В «Октябрьском» немного дороже, там разброс цен – в районе 42 тыс. руб. за 1 кв. м, есть немного подешевле, есть немного подороже в зависимости от площади, этажности.

– Все жилые объекты компании, в основном, сконцентрированы в Октябрьском районе. Не планируете ли освоение других районов, например, исторического центра?

– Мы абсолютно не привязываемся к географии конкретного района. Если будут удобные проекты в других районах, также будем их рассматривать. У нас, например, уже сейчас есть площадка на 5 просеке, хотя это тоже Октябрьский район – как раз по нашему участку проходит граница с Промышленным районом.

– На каком этапе находится реализация земельных участков в коттеджном поселке «Мастрюки»?

– Весь этот год мы продавали остатки на первой очереди строительства. Сейчас все участки благополучно проданы, остались 2-3 выставленных на продажу участка, они перепродаваемые, то есть вторичных инвесторов. А что касается второй очереди, то мы еще не приняли решение по поводу выставления на продажу, но, скорее всего, с весны будем предлагать уже эти участки. Так что посмотрим сейчас на конъюнктуру рынка, на то, как будет складываться спрос, потому что, понятно, что нам можно еще подождать, дождаться лучшей коньюнктуры и тогда уже реализовывать эти участки.

– Кризис заставил многих участников строительного рынка активизироваться в плане создания новых маркетинговых технологий. Какие маркетинговые ходы предпринимает компания «Эл-Траст» для увеличения спроса на жилье?

– Да, безусловно, мы тоже много времени уделяем тому, как позиционировать наши объекты на рынке, на какую целевую аудиторию каким образом воздействовать и как помочь в условиях кризиса нашим потенциальным покупателям совершить сделку, поэтому у нас есть специальные предложения и по рассрочке платежей за покупаемую квартиру, есть предложения по зачету вторичного жилья, есть специальные финансовые инструменты, которые предоставляет наш банк-партнер – «АвтоВАЗбанк» – кредит на покупку как строящегося жилья, так и готовых квартир в наших комплексах. Это основные наши программы. Но не исключены индивидуальные подходы к конкретным покупателям и даже к каким-то конкретным квартирам. Например, в том же «Ялтинском» у нас есть несколько непроданных квартир, которые расположены на первом этаже. На них мы устанавливаем специальную цену – ниже, чем на остальные квартиры, потому что первые этажи не пользуются особым спросом Например, двухкомнатную квартиру на первом этаже в «Ялтинском» можно купить по цене однокомнатной квартиры в том же «Октябрьском» – то есть практически целая комната идет в подарок.

– На какой срок предоставляете рассрочку?

– Сейчас рассрочки действуют до полугода, в особых условиях мы можем рассмотреть вариант рассрочки и до года, так как к нам приходят покупатели с разными возможностями.

– Какие банки предоставляют ипотечные кредиты на квартиры в ваших комплексах?

– Наш банк-партнер «АвтоВАЗбанк» предлагает собственную ипотечную программу, плюс наши квартиры интересны для кредитования и другим банкам. Уже были совершены сделки с привлечением ипотечного кредита в «Сбербанке», ВТБ. Поэтому теоретически у нас есть предложения от нескольких банков, которые готовы кредитовать наших покупателей. Вопрос только в легитимности самих заемщиков.

– 2009 год подошел к концу, можно подводить его итоги: какова динамика продаж жилой недвижимости компании «Эл Траст» в течение 2009 года?

– Если говорить о продажах жилья, да, безусловно, рынок был непростым, конечно, мы эту кризисную ситуацию еще с 2008 года ощутили так же, как и все остальные застройщики, – это резкое падение спроса на наш продукт строительства. И всю зиму мы фактически имели объем продаж не более 10% от того уровня, который был до кризиса. Наверное, с лета 2009 года ситуация немного начала оживать. Видимо, люди ждали снижения цен, дождались и поняли, что дальше цены ниже уже не пойдут, стали потихоньку снова проявлять интерес к покупке. И на сегодняшний день спрос, конечно, в полном объеме не восстановился, но процентов на 30 от докризисного уровня по объемам продаж мы все-таки сейчас вышли – в течение осени, зимы. По крайней мере теперь можно строить какие-то планы на будущее, рисовать графики, планировать дальнейшее строительство, уже рассчитывая на какой-то объем реализации.

– С 2010 года отменяется система лицензирования в строительстве, вводятся СРО. Каково ваше отношение к этим изменениям? К чему, по-вашему, они приведут?

– Личное отношение к системе СРО у меня есть. Дело в том, что я являюсь профессиональным оценщиком, а в оценочной среде саморегулируемые организации были введены еще два года назад. У нас есть уже хороший опыт, на базе которого можно проанализировать эффективность такого института, как СРО. Могу сказать, к сожалению, что эти институты на сегодняшний день не работают. По крайней мере, они не выполняют тех функций, которые им были предписаны изначально. Я боюсь, что среди саморегулируемых организаций в строительстве ситуация повторится с точностью до мелочей, и не произойдет тех процессов, которые должны бы произойти. Мы получили на сегодня одно: государство сняло с себя ответственность и обязанность следить за этим рынком. А вот нового контрольного органа, который должен бы появиться в лице СРО, еще не создано. И мы еще не пережили все болезни роста любых организаций, которые неизбежны в начале становления, поэтому мое личное отношение к этим новшевствам довольно негативное.

Я считаю, что государство не должно было так резко отпускать этот рынок, потому что он слишком серьезный: это не просто оказание услуг, как в сфере оценки или аудита, это создание технологически сложного продукта, нарушения в котором могут повлечь за собой серьезные негативные последствия. Конечно, строительные компании постараются сами себя организовать, но в России, к сожалению, это все выливается не в самоорганизацию, а некий передел территорий, сфер влияния и не более того. Боюсь, что это может привести к тому, что с рынка будут вытеснены мелкие компании, которые не в состоянии заплатить на сегодняшний день ни первоначальный взнос, ни поддержать свой статус, потому что входной билет в СРО достаточно серьезный.

– Ваша оценка кризиса? Как можете охарактеризовать сегодняшнюю ситуацию на рынке?

– К сожалению, итоги подводить рано: несмотря на то, что подошел к концу год, сложная ситуация на рынке недвижимости не закончилась и на сегодняшний день продолжает существовать. Да, под конец года появились какие-то позитивные сдвиги. Итог можно, наверное, обозначить только один: что, наверное, как показывает динамика последних трех-четырех месяцев, рецессия на рынке недвижимости прекратилась. Как дальше будет развиваться рынок, конечно, покажет время. Но наверное, мы преодолели самый сложный, самый проблематичный период, когда невозможно было спрогнозировать даже на месяц вперед, построить какие-то планы, непонятно было, как себя будет вести рынок, как будет вести себя покупатель, в состоянии ли он будет покупать. Невозможно было ничего предсказать. Но к концу года появились первые ориентиры относительно прогнозов на будущее. Насколько они устойчивы и надежны, тоже пока еще очень рано говорить. Надо еще чтобы 3-4 месяца прошло, чтобы мы могли с большей уверенностью сказать, что мы пережили какой-то определенный этап. Но тем не менее такие ориентиры появились, и уже мы по крайней мере для себя начали выстраивать какую-то новую стратегию.

– Каковы, по-вашему, ближайшие перспективы строительного рынка?

– Конечно, тех времен, которые мы переживали 2-3 года назад, когда был бурный рост отрасли, рынка, наверное, в ближайшее время мы не увидим, и однозначно всем придется существовать в каких-то новых условиях. Единственное, что хотелось бы пожелать строителям, чтобы эти новые условия были если уж не легкими, то хотя бы понятными, для того, чтобы можно было видеть перспективу, понимать ее, быть в состоянии выстроить стратегию и планы для достижения пусть и не колоссальных, но все-таки целей.