Ипотечный кредит: виды и риски

Цены на жилую недвижимость медленно, но верно снижаются — самое время задуматься об улучшении условий своего проживания. Но чтобы из старой тесной квартиры переселиться в просторную, а значит, и дорогую, потребуется значительная доплата. А если ее нет, можно ли в таком случае обратиться в банк за ипотечным кредитом?

Квартиры как активы

«На сегодняшний день основная масса людей берет ипотеку как раз для качественного улучшения своих жилищных условий, например, для увеличения жилплощади: те, у кого была однокомнатная квартира, с помощью кредита могут переехать в двухкомнатную и так далее», - рассказывает руководитель кредитно-кассового отдела в г. Самаре «Городской ипотечный банк» Елена Битяй. Условия и ставки ипотечных программ улучшились. Так, по федеральной программе ставки в среднем составляют 9-11% годовых в рублях, срок кредита — до 30 лет, минимальный первоначальный взнос — 30% от стоимости жилья. При этом, правда, ужесточились и требования к платежеспособности и кредитоспособности заемщика. Актуальный портрет потенциального заемщика для большинства банков сегодня выглядит следующим образом: сотрудник, работающий по найму, имеющий опыт от двух лет, получающий официальную заработную плату и располагающий достаточной суммой первоначального взноса.

Если у вас уже есть собственное жилье, каким бы оно ни было, для банка вы будете более надежным заемщиком. «Вообще, чем больше у заемщика в собственности различных активов (квартира, земельный участок, дом), тем больше вероятность получения ипотечного кредита», - поясняет председатель совета директоров ГК «Усадьба» Олег Егоров.

Отправить на зачет

Менее запутанный и простой вариант: сначала продать имеющееся жилье, а затем уже оформить ипотеку на приобретение устраивающей вас квартиры. Средства, вырученные от продажи старого жилья, позволят вам сделать большой первоначальный взнос за приобретаемое жилье. «Сумма же ипотечного кредита будет составлять размер доплаты за дополнительные метры, то есть разницу в стоимости между старым и новым жильем», - рассказывает руководитель отдела ипотеки и кредитования АН «Визит» Алевтина Муфтяхетдинова.

Такой способ улучшения жилищных условий с помощью ипотеки имеет ряд плюсов. Если вы приобретаете взамен старой квартиры жилье дороже, но ненамного, то размер кредита окажется не столь внушительным, а значит, и сроки его погашения будут меньше.

Отдать под залог

Второй вариант для собственника квартиры — взять ипотечный кредит под залог уже имеющейся у него недвижимости. «Такие ипотечные программы бывают двух видов: целевого и нецелевого назначения. Вам представляется кредит на сумму до 70% от рыночной стоимости вашей квартиры, который, в первом случае, вы используете непосредственно на покупку жилья на вторичном рынке, либо вкладываете в долевое строительство, в во втором — кредит используются по усмотрению заемщика-залогодателя», - разъясняет г-жа Муфтяхетдинова.

Этот способ будут удобен для тех, кто уже накопил значительную часть суммы на приобретение нового жилья, но при этом не хочет расставаться со старым.

Купить, потом продать

Есть еще один способ воспользоваться ипотекой и улучшить свои жилищные условия. Клиент берет в банке ипотечный кредит, приобретает новую квартиру, делает в ней ремонт, продолжая тем временем жить в имеющемся у него жилье. Как только все готово к переезду, собственник начинает продавать свою старую квартиру. Вырученные от продажи средства заемщик может пустить на досрочное погашение кредита, тем самым значительно уменьшив сумму долга и сроки возврата займа. Если вы решили воспользоваться этим вариантом, внимательно ознакомьтесь с условиями банка-кредитора: предусмотрены ли в программе ипотечного кредитования возможности досрочного погашения, через какой срок такая возможность наступает, не взимается ли с кредитора комиссия за досрочно погашение.

Какой бы способ вы ни выбрали, подходить к оформлению ипотечного кредита нужно с особой серьезностью и ответственностью. Желательно проконсультироваться не в одном банке, благо, сейчас тех, что работают с ипотечными кредитами в Самаре, не так много. Необходимо также просчитать (может быть, даже на несколько лет вперед) бюджет и доходы семьи, чтобы верно оценить свои возможности и понять, какую роль в приобретении нового жилья сыграет ваша старая квартира.

Полный текст на сайте самарской областной общественно-политической газеты «Волжская коммуна»