Новоселье на взаимном интересе

Оживление ипотечного рынка практически не затронуло сектор строящегося жилья. Фактически рассчитывать на ипотечный кредит можно лишь при покупке квартиры в домах с готовностью 80-90% либо строящихся по собственным инвестиционным программам банка. На фоне практически полного простоя строительного рынка в 2009 году такие варианты сегодня единичны.

Рынок ипотеки уверенно восстанавливается после кризиса — об этом говорят все участники рынка. События поистине провального 2009 года, принесшего рынку четырехкратное падение объемов, уходят в прошлое. На фоне заметного улучшения ситуации с ликвидностью, а также в связи с общей стабилизацией положения в финансовом секторе многие банковские организации, в первую очередь, компании с государственным участием, заметно активизировали свою политику в сфере ипотечного кредитования. Тренд к снижению ставок, отчетливо обозначившийся в этот период, обусловил рост обращений за кредитами. «Активность потенциальных заемщиков продолжает расти, — говорит и.о. председателя правления Национального торгового банка Михаил Романов. — Если в I квартале 2009 года наш банк выдал 24 ипотечных кредита на сумму 26,9 млн руб., то в I квартале текущего года — уже 277 кредитов на сумму 271,2 млн руб. Ежемесячно мы принимаем более 100 заявок на ипотечные кредиты».

«Ситуация, когда средняя ставка ипотечного кредитования формировалась на крайне высоком уровне (около 18-20%), делала привлечение подобных средств практически невозможным для основной массы населения, — отмечает аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин. — По состоянию на начало апреля средний уровень ставки составил около 15,95% (по данным АИЖК, фиксированные ставки в рублях). Его пока довольно трудно назвать комфортным, но он разморозил спрос».

«Уже первая волна снижения ставок в значительной мере подстегнула интерес заемщиков к ипотечному кредитованию. А последующие процессы уменьшения стоимости кредитов, а также снижения уровня первоначальных взносов только укрепили позитивную тенденцию, — отмечает начальник управления по работе с частными клиентами Банка Сосьете Женераль Восток в г. Самара Джалиль Мубаракшин. — Можно уверенно говорить о реальном увеличении потока заявок на ипотечное кредитование со стороны клиентов по сравнению с прошлым годом».

Первичка

Впрочем, тенденция восстановления затронула отнюдь не весь ипотечный рынок. Уверенный растущий тренд сегодня все-таки более характерен для кредитования квартир на рынке вторичного жилья, в сегменте новостроек оптимизма гораздо меньше.

«Программы кредитования вновь появляются на рынке ипотеки, но их немного, — поясняет Джалиль Мубаракшин. — Рынок вторичного жилья сегодня развивается более активно, что, прежде всего, обусловлено балансом основных факторов: потребительский спрос подкреплен выгодными предложениями банков и их реальной готовностью к кредитованию. Первичный рынок выходит из кризиса не такими быстр ыми темпами, кроме того, этот процесс начался с запозданием, учитывая сложное положение строительного сектора в период нестабильности. Все это сдерживает его интенсивное развитие, отдавая пальму первенства жилью вторичного сегмента. Потребители же, со своей стороны, ориентируются на более выгодные кредиты, которые сейчас предлагаются, в основном, на ипотеку «вторички».

По словам Максима Клягина, согласно данным СОФЖИ, в 2009 г. в общем объеме приобретаемого с привлечением ипотечных займов жилья около 67% приходилось на долю сделок на вторичном рынке, и сегодня ситуация существенно не изменилась. Безусловно, эти данные говорят не столько о спросе на новостройки, сколько о доступности такого жилья для населения, а она по-прежнему остается низкой: привлечь кредитные средства в такую покупку практически невозможно. Банки и в прежние времена не очень охотно кредитовали подобного рода сделки. Строящиеся квартиры крайне рискованный объект для ипотеки: некоторое время кредит оказывается по сути необеспеченным, а все риски в этот период банк вынужден брать на себя. В кризис основной риск — недострой объектов — существенно повысился, и количество таких займов упало до нуля. «Строительный сектор всегда был интересен финансовым организациям, т.к. доходность вложения в этот сектор была несоизмеримо выше, чем в другие производственные отрасли, — поясняет Михаил Романов. — Но раньше банки работали с этим сегментом на свой страх и риск, и для многих это сотрудничество обернулось проблемами в кризисный период».

Поддержка

И пока банки не спешат возвращаться на этот рынок. Сегодня выдают ипотеку для приобретения новостроек буквально единицы, при этом рассматриваются только объекты, построенные на 80-90% — то есть дома, которые через несколько месяцев пройдут госкомиссию. При этом процентная ставка до оформления прав собственности на жилье может быть выше аналогичного показателя для вторичного жилья, разница составляет от 1 до 5% по разным банкам. Если действие кредита распространяется дальше периода строительства, после сдачи дома, как правило, ставки уравниваются.

Наиболее близка к реальности вероятность приобретения новостройки в ипотеку в трех вариантах: при участии банка в программе господдержки строителей либо непосредственно ипотечного рынка, при покупке квартиры у строителя, относящегося к списку аккредитованных банком, либо на объекте, в финансировании строительства которого банк участвует. Впрочем, на деле второй вариант оказывается так или иначе близок к категории инвестиционных проектов банка.

Что касается государственной поддержки, то, по словам участников рынка, в борьбе с негативным влиянием кризиса на строительный сектор было разработано и реализовано большое число различных механизмов поддержки, как на федеральном, так и на региональном уровне. Они представляют собой как прямые субсидии и госгарантии отдельным игрокам рынка, так и программы, стимулирующие ипотечное кредитование.

«Сегодня государственные структуры прилагают определенные усилия для возобновления сотрудничества финансовых организаций и застройщиков, ибо без подъема строительной отрасли невозможен выход из кризиса смежных отраслей и, значит, экономики в целом, — отмечает Михаил Романов. — Государство разработало ряд мер и программ, в которых даже есть понятие «гарантированный сбыт» и в которых каждому участнику отводится роль, соответствующая его компетенции: строители — строят, банки — кредитуют и контролируют строительство, государство — выделяет кредитные ресурсы».

Так, в настоящий момент НТБ является партнером АИЖК в рамках государственной программы по стимулированию застройщиков, реализующих проекты строительства жилья экономического класса и физических лиц, приобретающих жилые помещения в рамках данных проектов («Стимул»). В рамках данной программы АИЖК выделило банку лимит в размере до 700 млн руб. для финансирования строительных компаний, занимающихся строительством жилья экономического класса, а также для кредитования физических лиц, которые будут приобретать квартиры в этих домах. Соответствующее соглашение подписано между ОАО «НТБ», АИЖК и СОФЖИ. Первый проект в Самарской области, на который выделяются ресурсы, — это проект строительства жилого квартала «Новая Самара», реализуемый ООО «Долина-С». «Это первый опыт кредитования долевого строительства в посткризисный период, при этом предполагается рефинансирование этих кредитов после окончания строительства домов», — подчеркнул Михаил Романов.

Также сегодня НТБ готовится участвовать в программе АИЖК «Новостройка», к реализации которой агентство приступило в марте. В настоящее время оно выработало и довело до рынка требование к банкам-агентам на местах, согласно которому банки во II полугодии 2010 г. должны кредитовать первичный рынок в объемах, равных объемам кредитования вторичного рынка. «Поскольку программа еще находится в стадии запуска, говорить о ее результатах преждевременно», — отмечает и.о. председателя правления Национального торгового банка Михаил Романов.

Возможности

Практика кредитовать квартиры в домах, относящихся к списку аккредитованных объектов, или работать с ипотекой на новостройки, в финансировании строительства которых участвует банк, была достаточно распространена на самарском рынке в докризисные годы: крупные региональные банки неоднократно разрабатывали партнерские программы с застройщиками по инвестированию долевого строительства, предлагая своим клиентам возможность приобрести новое жилье в кредит. «Когда банки выдают кредиты на приобретение жилья в собственных инвестиционных объектах, по сути, они при этом работают со своими же фактическими заемщиками, рефинансируя собственные инвестиционные кредиты, выданные строительным компаниям. Может ли в принципе эта практика стать массовым явлением? Нет, не может, ибо в такого рода банковские программы попадают только застройщики, прошедшие аккредитацию в банке, то есть надежные, проверенные, финансово устойчивые, а это не более десятка компаний в области, — считает Михаил Романов. — Единственное, что радует в этом отношении, так это то, что благодаря такому отбору рынок получает некий индикатор, показатель, некий «знак качества», который повышает привлекательность застройщика для конечного покупателя. Подтверждение финансовой надежности, которое своей аккредитацией косвенно дает банк, — тот фактор, который способен повлиять на решение человека вложить средства в строящийся объект, вселить в человека уверенность, что дом будет достроен. В той или иной степени это может ускорить оживление рынка».

АвтоВАЗбанк предлагает ипотеку новостроек в рамках жилищной программы «Новостройка по 16 процентов». Приобрести квартиру можно в одном из трех проектов, в которых банк имеет участие вместе с компанией «Эл-Траст»: жилом квартале «Город мира» (от ЗАО «Губерния»), ЖК «Октябрьский» и ЖК «Ялтинский» (от ООО «Трансгруз»).

По ипотечной программе Фиа-Банка «Фиа-Дом» под 9% годовых» можно приобрести квартиры в готовых новостройках по улице Мориса Тореза, на пересечении проспекта Карла Маркса и ул. Киевской, ул. Шверника (строительство ведет ООО «Универсал-2000»), а также в доме на пересечении ул. Ново-Садовой и ул. Губанова, сдача которого намечена на II квартал 2010 г. (строительство ведет ООО «Акведук»).

Так или иначе, рынок ипотеки жилья на первичном рынке продолжает свое развитие, но когда его ожидает реальный рост, эксперты оценить не берутся. Сейчас все зависит исключительно от того, как будет развиваться ситуация на строительном рынке региона, а его перспективы пока сложно оценить. К примеру, в 2009 году не было начато ни одной новой стройки, многие компании остановили уже ведущееся строительство. «Снижение объемов нового строительства — в Самарской области по итогам 2009 г. объем работ, выполненных по виду деятельности «строительство», сократился к уровню 2008 г. на 27,2% — теоретически позволяет прогнозировать достаточно быстрое восстановление рынка, которое будет происходить по мере преодоления основных негативных последствий кризиса. Говорить о сроках пока весьма затруднительно. Данный процесс может занять достаточно длительный период», — отмечает Максим Клягин.