«Хрущевки» больше не в цене

Еще каких-нибудь 10-20 лет назад наиболее ликвидными объектами жилой недвижимости являлись «хрущевки», поскольку были наиболее дешевым вариантом из всех возможных. Разница в цене между однокомнатной «хрущевкой» и однокомнатной «улучшенкой» была весьма значительной. Сегодня мы наблюдаем совершенно иную картину.

Вчерашний день

По данным риелторских агентств, в настоящее время наиболее ликвидными являются квартиры улучшенной планировки, особенно в новых домах, уже сданных в эксплуатацию, со свидетельствами на квартиры, то есть в завершенных новостройках. Объясняется этот факт вовсе не улучшением финансового состояния граждан, а ценовой политикой на рынке недвижимости.

«Сегодня однокомнатная «хрущевка» в Промышленном районе стоит примерно 1400000-1500000 руб., - рассказывает исполнительный директор ООО «Феррум плюс» Ольга Добрякова. - Квартиру в новостройке здесь же, в Промышленном районе, можно купить за 1600000 руб-лей. Общая площадь однокомнатной «хрущевки» – 30 кв.м, однокомнатной квартиры в новостройке – около 44 кв.м. Получается, что 14 кв.м обойдутся вам в этом случае всего в 100 тыс. руб. Даже учитывая, что вы получаете квартиру с черновой отделкой, выгода очевидна: ремонт в новостройке потребует гораздо меньших вложений, чем в «хрущевке», где, помимо отделки стен и потолков, наверняка понадобится менять трубы, окна, сантехнику и т.д.».

Таким образом, большинство покупателей сегодня не рассматривают «хрущевки» как удачное приобретение. Тонкие стены, старые коммуникации, высокая степень износа здания – если через несколько лет возникнет необходимость продать такую квартиру, сделать это будет проблематично. Хотя, безусловно, и такое жилье сегодня продается и покупается – например, в ипотеку, когда люди не располагают достаточным количеством средств и стараются приобрести хоть какую-то жилплощадь по минимальной цене. По словам юриста АН «Визит» Инны Хухровой, в ипотеку приобретают в основном именно однокомнатные «гостинки» и однокомнатные квартиры в «хрущевках», квартиры же в новостройках на кредитные средства покупают гораздо реже.

Не повторять ошибок дольщиков

Приобретать квартиры в строящихся домах до того момента, когда дом будет полностью достроен и сдан в эксплуатацию, многие наши сограждане опасаются. По вполне понятной причине – в Самаре до сих пор много недостроенных высоток, прозванных в народе «памятниками обманутым дольщикам».

Поскольку покупатели недвижимости стали с большей осторожностью относиться к квартирам во вновь строящихся домах, многие застройщики, особенно те, кто крепко держится на рынке и имеет надежное финансовое обеспечение, изменили тактику и стали продавать квартиры не на стадии строительства, а после сдачи дома в эксплуатацию. Так и покупателям спокойнее, и инвесторам выгоднее, поскольку квартиры продаются уже по более высокой цене, чем на стадии строительства.

Одна хорошо, а две лучше

В настоящее время квартиры эконом-класса пользуются большим спросом, чем элитное жилье. Особенно востребованы однокомнатные квартиры, чуть меньше – двухкомнатные. По данным статистики, изо всех реализованных за период с марта по май текущего года квартир 38% составляют однокомнатные, 35% – двухкомнатные и 27% – трехкомнатные.

В последние годы у покупателя сложился стереотип, что квартиры в современной новостройке – это, как правило, жилье улучшенной планировки, с большой кухней и просторными комнатами. Тем не менее, если выбирать между однокомнатной квартирой улучшенной планировки и более скромной двухкомнатной примерно одного ценового диапазона, значительная часть покупателей отдаст предпочтение второму варианту. Все-таки дополнительная комната, даже небольшой площади, создает определенный комфорт. Поэтому некоторые застройщики наряду с элитными квартирами предлагают в новостройках и квартиры эконом-класса. Срок экспозиции таких квартир очень небольшой. К примеру, одна самарская риелторская компания за полтора месяца продала весь стояк двухкомнатных квартир (общая площадь каждой – 50 кв.м) в 16-этажном доме.

«Наиболее ликвидные квартиры продаются в среднем по цене 45-50 тыс. руб. за кв.м., - поясняет директор Поволжского Центра Развития Валентин Лобанов. - По сравнению с предыдущим периодом (осень 2009 года), структура наиболее ликвидного жилья в Самаре не поменялась, зато произошло небольшое снижение цен. Диапазон стоимости наиболее быстро «уходящего» с рынка жилья в сентябре-ноябре 2009 года составлял 48-50 тыс. руб./кв.м».

Подальше от центра

Если говорить о престижности районов, то стоит отметить, что былой тяги к историческому центру города у самарских жителей уже не наблюдается. По словам Валентина Лобанова, с точки зрения сроков экспозиции наиболее ликвидными являются квартиры улучшенной планировки, 90-й серии, а также «гостинки», расположенные в Кировском, Советском, Промышленном и Железнодорожном районах. «Средний срок их экспозиции в 1 кв. 2010 года составляет 108-110 суток. Для сравнения: средний срок экспозиции, к примеру, в Куйбышевском районе составляет 140 суток, в Самарском – 125 суток», - подчеркивает эксперт.

Люди ориентируются в первую очередь на цену и «удобность» района с точки зрения наличия транспортной развязки, торговых точек, хоть какой-то зеленой зоны, школ и детских садов поблизости. Поскольку вновь построенные кварталы в центре города далеко не всегда могут похвастаться наличием поблизости дешевого магазина или какой-никакой детской площадки, у некоторых застройщиков наблюдается тенденция возведения в престижных центральных районах жилья эконом-класса – без паркинга, шикарных фасадов и подъездов и т.д. Пример такого жилого комплекса – дома на пересечении улиц Пионерской и Галактионовской, где квартиры продаются по вполне приемлемой для этого района цене. Квартиры в таких домах раскупаются достаточно быстро.