Нелегкая доля собственника и его потерянные деньги

Сегодня в Самаре 136 объектов незавершенного строительства, подпадающих под определение «обманутых дольщиков». Большинство дольщиков этих строек не могут рассчитывать на помощь областных или городских властей. И в ближайшее время нас ждет новый виток этой истории.

2005

Апогей истории обманутых дольщиков. Цены продолжают расти. И на метры, и на нефть. Хотя средняя цена за «квадрат» в тысячу долларов сегодня воспринимается с улыбкой, но 45% годового роста в 2005 – это очень серьезно. И на строительный рынок обратили внимание. До этого момента начать стройку было достаточно просто – нашел участок, «оформил», то есть получил разрешение на проектирование, занес денег кому надо – и всё. Можно было начинать строить. А можно и не начинать. В 2005 году на строительном рынке началась государственная регуляция. И это тоже вариант ответа на вечный вопрос:

Кто виноват?

В разгар скандала, когда только о дольщиках и говорили, их самих и обвиняли в основном: жадины, растяпы, куда смотрели, кому деньги отдавали и т.д. Доля истины в этих обвинениях была. Многие действительно пренебрегли голосом рассудка и отбросили сомнения. Но с точки зрения формальной… «практика делового оборота» предполагала, что для начала строительства достаточно разрешения на отселение и проектирование. Подобная «практика» была введена при Георгии Лиманском с целью вполне понятной – сделать получение разрешения максимально коррупционно емким. Поэтому по сей день тянется за дольщиками шлейф проблем с документами. То земля под недостроенным домом окажется в собственности у одного из дольщиков. И за нее надо платить налог ежегодно. То постройка окажется незаконной. У юристов, регулярно сталкивавшихся с незаконными стройками, даже родился оригинальный термин: «сумма строительных материалов, сложенных в виде сооружения», а к застройщикам обращались просто: «Мусор уберите!»

В среднем прохождение пакета документов на получение земельного участка до начала застройки по Самаре занимало около года. Процедура была крайне запутана и затянута. Чтобы решить эту проблему, нужно было заставить муниципалитеты предоставлять застройщикам готовые площадки, оформленные и с подведенными сетями. «Конечно, это будет сделано не сразу, но мы пойдем по этому пути, - говорил в 2005 году на одном из заседаний вице-губернатор Сычев. - Надо прекратить строить элитное жилье. Для кого оно строится? Надо строить удобное, комфортное, но дешевое жилье для договоров на условиях социального найма».

Изменения в градостроительном кодексе нанесли по долевому строительству мощный удар, хотя с момента принятия самого кодекса в декабре 2004 до начала кампании дольщиков прошло полгода, а новогодние изменения 2005 окончательно добили некоторые строительные фирмы. Одна из самых живучих версий о подоплеке тех событий сводится к извечному противостоянию города и области. Напомним, что в 2005 году областная администрация и некоторые ФПГ вели мощную кампанию против ГСЛ и всей его деятельности. И дольщики просто оказались разменной монетой в политической игре. Правда, монетой весьма высокого номинала.

Бунт богатых

На конец пятого года пришелся пик активности дольщиков. Именно в этот период им удалось убедить власть в собственной силе, получить доступ к самому высокому руководству и выторговать себе беспрецедентные для России условия компенсации. Как известно, потерпевших у нас не очень любят. Даже родственникам погибших в катастрофах выплачивают до полумиллиона, как в случае с «Невским экспрессом». Неделю назад вице-премьер Сергей Иванов пообещал, что сумма выплат будет увеличена до двух миллионов. А обманутые дольщики «Содействия», достраивавшие своими силами дом на улице Садовой, получили от областного правительства в среднем по семьсот тысяч. И никто из них, слава богу, не погиб. Почему же наше областное правительство оказалось столь щедрым? Версий и здесь немало. Скорее всего, ни одна из них не верна до конца – слишком долгий и сложный процесс. Однако важным фактором оказалась сплоченность и организованность обманутых дольщиков, особенно на первом этапе. В массе своей дольщики оказались людьми, рассчитывающими только на себя, уверенными в собственных силах, опытными и, скажем так, компетентными в своих областях. Пять лет назад это была компактная, хорошо оснащенная, подготовленная и уверенная в собственной правоте армия собственников, защищающих самое святое, что есть у капиталиста – недвижимость. Состоятельность, связи, политическая конъюнктура тоже сыграли свою роль, но.… С такой силой новая российская власть столкнулась впервые. И сила эта была плоть от плоти ее. Не шахтеры, не нищие учителя и пенсионеры, которых можно заткнуть любой подачкой, – в 2005 году на митинг впервые вышли собственники. И победили.

Впрочем, еще до митингов и встреч с руководством дольщики сплотились. Их главным врагом стало банкротство. Строительные компании, попавшие в сложные условия, независимо от причин, быстро нашли удобный выход. Компания банкротилась, вводилось арбитражное управление, имущество, в том числе и недострой, продавалось, вырученные деньги возвращались кредиторам первой и второй очереди. У дольщиков шансов не было. Хотя все происходило в полном соответствии с «Законом о несостоятельности (банкротстве)». Такой исход дела вполне устраивал строителей и совершенно не устраивал дольщиков. Особенно если их этаж уже был построен, квартира практически готова и психологически они уже готовились к переезду. Потерять и деньги, и площадь? Владимир Колосов, один из активистов движения дольщиков, вспоминает: «Когда вся эта история начиналась, мы даже не знали друг друга. И тут невольно начали знакомиться, узнавать друг друга и быстро поняли, что среди нас есть все: чиновники, юристы, коммерсанты, бизнесмены, даже милиционеры. И мы начали борьбу, объединив все свои силы».

Список Коновалова

Полпред президента господин Коновалов запомнился волжанам не только богатырской статью, но и молниеносным принятием решений. В декабре 2005 года его приезда в Самару ждали с особым нетерпением. У «белого дома» прошел в суровый мороз митинг обманутых дольщиков «Содействия», а представители дольщиков встретились с Коноваловым лично. Его фраза «подобное издевательство над людьми недопустимо, и проблему надо срочно решать, и не позволить допустить подобного в следующий раз» облетела СМИ и до сих пор встречается в Яндексе в 134 000 документов.

И уже в январе 2006 суд Ленинского района Самары начал рассмотрение коллективного иска жильцов дома на Садовой, которые требуют признать за ними право собственности на недострой. Дольщики протестовали против банкротства фирмы и передачи домов новому инвестору. О банкротстве ООО «Агропромышленная ремонтно-строительная фирма «Содействие» заговорили еще в декабре 2004 года, когда прокуратурой Кировского района были внесены представления в адрес руководства компании по фактам нарушений федерального законодательства. В августе 2005 года всем дольщикам «Содействия» были направлены письма от руководства, в которых инвесторов уведомляли, что компания «не имеет возможности выполнить свои обязательства перед дольщиками», и предлагали либо расторгнуть договор о покупке доли, либо рассмотреть возможность внесения дополнительных средств для завершения строительства. Осенью 2005 года суды Ленинского, Советского и Кировского районов были завалены исковыми заявлениями дольщиков «Содействия», немалая часть их обратилась с жалобами в прокуратуры. Именно вкладчики «Содействия» создали инициативную группу и, объединившись с соинвесторами других строительных фирм, провели митинг протеста на площади Славы перед зданием областного правительства. 27 октября 2005 года прокуратура Самары возбудила в отношении неустановленных лиц из числа руководства фирмы «Содействие» уголовное дело № 200522086 по признакам состава преступления, предусмотренного частью 4 статьи 159 УК РФ (мошенничество в особо крупном размере). 29 декабря, через три дня после приезда Коновалова, суд Железнодорожного района выдал санкции на арест менеджеров фирмы - Владимира Бубнова, Дмитрия Булохова и Геннадия Романова, а незадолго до Нового года суд Ленинского района принял в производство первый иск дольщиков «Содействия», требующих признать их право на объекты незавершенного строительства. Задержанные менеджеры именно в этот момент активно искали инвесторов, которые могли бы разрешить их проблемы за счет инвестирования крупных сумм. И у «Содействия» действительно появился новый инвестор, вложивший в покупку обязательств компании порядка 200 миллионов рублей. Говорят, что им был все тот же господин Крюков, которого стращал Хинштейн. Крюков лоббировал передачу «Содействия» в ведение ликвидационной комиссии, созданной 9 декабря 2005 года.

Первая победа

В случае ликвидации все дома должны быть проданы, дольщики лишаются квартир, имущество фирмы превращается в денежную массу, из которой осуществляются выплаты кредиторам. Не факт, что деньги получат именно дольщики. Этому процессу противодействовали сами дольщики уже построенных, но не сданных «Содействием» домов. Они требовали от властей помочь им зарегистрировать право на существующий недострой. Дольщики дома по улице Садовой, 200 подали иск в суд, требуя признать за собой право собственности на незавершенное жилье. И суд принял решение в их пользу, регистрационная служба закрепила недострой за товариществом собственников жилья, которое создали дольщики дома на Садовой. Это была первая крупная победа. Движение дольщиков превратилось в реальную силу, хорошо организованную и способную к самостоятельным действиям. Политическая конъюнктура в целом по стране и в регионе способствовала дольщикам. Во время приезда Коновалова и был сформирован список, состоящий из трех десятков объектов. Именно дольщиков, имеющих квартиры в этих домах, правительство области считает обманутыми. Именно им помогает по сей день. Об этих людях заботится «Единая Россия». С ними работала комиссия областного правительства, возглавляемая вице-губернатором г. Сычевым. «Контроль губернатора, правительства, те решения, которые принимает наша комиссия, - вот что позволит вам вернуть квартиры. Форсировать события не удастся, как ни хотелось бы, невозможно в одночасье распутать весь этот клубок проблем. Люди, которые обещают вернуть вам жилье с помощью митингов, - провокаторы. У них свои цели, связанные с политикой, а все остальное - не более чем спекуляция на вашей проблеме», - сказал Сычев на одном из весенних заседаний комиссии. Прошло четыре года. И тема дольщиков, немного утихшая за это время, начала возвращаться.

Сегодня в Самаре, по сведениям сайта vdolevke.ru, 136 объектов незавершенного строительства, подпадающих под определение «обманутых дольщиков».

Большинство дольщиков этих строек не могут рассчитывать на помощь областных или городских властей. И в ближайшее время нас ждет новый виток этой истории. Не трагедия, но фарс. Группа обманутых дольщиков компании Volgagroup собирается писать письмо президенту. Выбор адресата неслучаен. Именно Дмитрий Медведев курировал в правительстве нацпроекты. Именно в рамках нацпроекта, согласно рекламе, строила свои объекты «Волга групп», которая теперь пытается войти в процедуру банкротства. Впрочем, на сайте компании продолжается благолепие:

Строим благополучие страны

Проекты компании участвуют в приоритетных государственных программах. Проект малоэтажной застройки «Дубрава» получает субсидии в рамках национальной программы «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Компания участвует в программе по обеспечению жильем обманутых дольщиков, реализуя проектирование 107-109 кварталов в г. Самаре; ведет строительство ФОК «Динамо» по заказу Министерства строительства и ЖКХ Самарской области; работает над проектом строительства жилого дома для военнослужащих.