Обмен неприватизированного жилья

По статистике, около 20% жилого фонда сегодня составляют неприватизированные квартиры. Возможности распоряжаться муниципальной собственностью весьма ограничены, единственная сделка, которую, согласно законодательству, можно совершать с подобной недвижимостью, – это обмен.

Приватизации не подлежит

Сотрудники агентств недвижимости, когда слышат о необходимости обменять неприватизированную квартиру, первым делом интересуются: а не проще ли ее сначала приватизировать? Ведь с жильем, собственником которого вы являетесь, гораздо проще производить любые сделки. Однако далеко не всегда граждане имеют возможность (именно возможность, а не желание) приватизировать свою квартиру. Например, не подлежат приватизации помещения, находящиеся в аварийном состоянии или расположенные в закрытых военных городках. Невозможно также приватизировать квартиру, если гражданин уже использовал свое право на приватизацию, или если хотя бы один из жильцов не выразил своего согласия – как правило, это бывают пенсионеры, прознавшие, что, став собственником квартиры, им придется платить достаточно большой налог на недвижимость. Тем не менее, иногда у граждан, занимающих квадратные метры по договору социального найма, возникает потребность изменить свои жилищные условия: например, в случае развода супругов или необходимости переселиться в другой район. И поскольку неприватизированную квартиру нельзя ни купить, ни продать, выход один — искать подходящий вариант обмена.

Со всеобщего согласия

Обмен неприватизированного жилья регулируется ст. 72 Жилищного кодекса (ЖК) РФ, в которой сказано: «Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю».

Таким образом, квартиру, находящуюся в муниципальной собственности, можно поменять только на квартиру, также находящуюся в муниципальной собственности. Учитывая, что неприватизированных квартир сегодня в России в целом и в Самарском регионе в частности осталось немного, выбор у граждан, затеявших обмен, невелик. При этом квартиру для переезда можно подбирать как в своем регионе, так и в любом другом, главное, чтобы она располагалась на территории Российской Федерации.

Для осуществления обмена неприватизированной квартиры необходимо заручиться письменным согласием всех лиц, зарегистрированных в этой квартире. Включая временно отсутствующих, то есть находящихся в настоящий момент в долгосрочной командировке или на учебе в другом городе, проходящих службу в армии и т.д. «Если же жильцы не пришли к единому согласию, и кто-то из них настойчиво отказывается от переезда, любой другой вправе обратиться в судебные инстанции и потребовать принудительного обмена», - поясняет исполнительный директор компании «Феррум плюс» Ольга Добрякова. Таким образом, поскольку ответственный квартиросъемщик и члены его семьи имеют равные права, инициатором принудительного обмена может выступать любой из жильцов, прописанных на данной жилплощади. При этом стоит иметь в виду, что, вынося решение о принудительном обмене, суд будет учитывать законные интересы всех участников сделки. И если вы не имеете весомых аргументов, подтверждающих, что обмен вам действительно необходим, суд может и не дать своего разрешения.

Не ущемляя ничьих интересов

Помимо согласия всех лиц, проживающих на данной жилплощади, для обмена неприватизированной квартиры необходимо также согласие наймодателя, то есть муниципалитета. Причем не только того, на чьей территории расположено ваше жилье, но и того, куда вы планируете переселиться. При этом отказ наймодателя может быть продиктован исключительно причинами, прописанными в Жилищном кодексе. А именно: если к нанимателю предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма; если право пользования помещением оспаривается в судебном порядке; если помещение признано непригодным для проживания; если принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях. Муниципалитет также вправе отказать в обмене, если в результате этой сделки в коммунальную квартиру будет переселен гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний.

Наймодатель должен принять от вас заявление и сообщить свое решение по вашему вопросу в течение 10 рабочих дней. В случае отказа вы имеете право обратиться в районный суд для обжалования такого решения.

Стоит учитывать еще один важный момент. Если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, для обмена необходимо также согласие органов опеки и попечительства. Которое будет выдано лишь в том случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, не будет нарушать права или законные интересы указанных лиц. Решение этих органов должно быть вынесено в течение 14 рабочих дней с момента подачи заявления.

Помимо перечисленных разрешений для заключения между нанимателями договора обмена по обеим квартирам потребуется собрать следующие документы: копии паспортов всех жильцов, выписки из домовых книг и копии финансовых лицевых счетов, копии ордеров на вселение и технические паспорта БТИ на каждую из квартир.

Воспользоваться правом

Таким образом, процедура обмена квартир, находящихся в муниципальной собственности, достаточно сложна. Слишком много согласований, разрешений, ограничений. И это не говоря уже о том, что весьма непросто из того небольшого количества неприватизированных квартир, которые сегодня существуют на рынке, подобрать вариант, который устроил бы нанимателей обеих сторон. Кроме того, по словам адвоката ЮК № 5 Татьяны Шевченко, «если одна из сторон после совершения сделки будет недовольна результатами обмена, она сможет в судебном порядке добиться признания договора обмена недействительным, что в случае с договором купли-продажи сделать гораздо сложнее». Поэтому риелторы и юристы рекомендуют, если у вас возникло желание произвести с квартирой сделку, все-таки воспользоваться своим правом на приватизацию. Если это, конечно, возможно.