Как расторгнуть договор долевого участия

Заключая договор, мало кто из нас задумывается о том, что в дальнейшем может возникнуть необходимость этот договор расторгнуть. Например, по причине ухудшения материального положения. На что может рассчитывать дольщик в этом случае?

Неустойка за неисполнение

Увеличение случаев расторжения договора долевого участия, прежде всего, связано с тем, что немало строек сегодня заморожено. Участились также случаи нарушения сроков сдачи жилых объектов в эксплуатацию, что не всегда устраивает граждан, являющихся соинвесторами данного строительства. «В законе о защите прав потребителей, а также в ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве» закреплена норма, согласно которой в случае, если дольщик имеет основания полагать, что дом не будет достроен в срок, он может расторгнуть договор долевого участия и потребовать с застройщика вернуть ему не только всю вложенную сумму, но и проценты за пользование чужими денежными средствами», - комментирует адвокат ЮК №5 Татьяна Шевченко.

Чтобы расторгнуть договор долевого участия, необходимо направить застройщику претензию с указанием на нарушение сроков строительства и, ссылаясь на соответствующий пункт договора, потребовать его расторжения в одностороннем порядке. Здесь же следует указать сумму, которую вы рассчитываете вернуть, и оговорить сроки, в которые она должна быть возвращена. По истечении «разумного» (как указано в законодательстве) срока (обычно 10-15 дней), при отсутствии ответа на вашу претензию или получения отказа в расторжении договора на предложенных условиях, вы имеете право обратиться в суд и уже в судебном порядке добиваться расторжения договора и взыскания с застройщика уплаченных средств, процентов и даже неустоек, в том числе – за причиненный вам моральный вред по причине неисполнения договора.

Дольщики не могут, застройщики не хотят

К сожалению, на практике то, что так замечательно прописано в законодательстве, как правило, оказывается трудновыполнимым. По вполне понятной причине – из-за нежелания застройщика расставаться с деньгами. Поэтому при стремлении дольщика вернуть свои кровные ситуация обычно развивается по одному из двух вариантов. Вариант первый, наиболее распространенный. Стройка проблемная, денег нет, а потому вернуть их невозможно. В самом лучшем случае возвращать их будут небольшими частями на протяжении длительного времени.

Второй вариант – застройщик не отказывается вернуть деньги, но только после продажи квартиры. Причем, скорее всего, именно такой вариант возврата денежных средств прописан в договоре долевого участия. Так что все честно, все по закону. Загвоздка лишь в том, что продать такую квартиру сложно, а скорее всего, невозможно, поскольку едва ли найдутся страждущие приобрести жилье в проблемной новостройке.

Конечно, в обеих ситуациях вы имеете право обратиться в суд, только вот едва ли это будет иметь какой-то смысл. Скорее всего, суд вынесет положительное решение о возврате денежных средств, после чего вас поставят в очередь на получение этих самых средств. Но не стоит рассчитывать, что при первой же возможности застройщик рассчитается с вами. Компания, не имеющая надежного финансового обеспечения, наверняка окажется в должниках перед налоговой инспекцией, партнерскими организациями и лишь в последнюю очередь – перед вами.

Как видите, в обоих вариантах ситуация вырисовывается неутешительная.

Ситуация наоборот

Совершенно другой случай – расторжение договора долевого участия в строительстве непроблемного объекта, когда сроки не нарушаются, застройщик выполняет условия договора вполне добросовестно, но у дольщика возникают личные финансовые трудности, и как следствие, - необходимость выйти из числа соинвесторов данного объекта.

В договоре долевого участия обязательно прописывается возможность расторжения данного договора, правда, с удержанием некоторой суммы, поскольку в этом случае уже дольщик является недобросовестным исполнителем, и, соответственно, застройщик имеет право на получение так называемой неустойки. Однако и в этом случае получить назад затраченные средства (минус удержанная сумма) может оказаться не так-то просто.

– «Застройщики не держат деньги дольщиков в сейфе, – поясняет директор ООО «Берег-Риэлт» Игорь Филиппов. – Все полученные средства сразу же вкладываются в строительство. Поэтому при расторжении договора дольщику надлежит осознать, что деньги ему, конечно, вернут, но ждать их, возможно, придется очень долго». При этом стоит учесть, что хоть сроки возврата дольщику потраченных средств обычно и оговариваются в договорах, на практике, особенно в кризисной ситуации, эти сроки зачастую нарушаются.

«Гораздо проще и выгоднее найти покупателя на недостроенный объект и переуступить ему свою долю», - считает заместитель генерального директора по недвижимости ЗАО «Эл-Траст» Андрей Шерстобитов. Еще один вариант: если очень нужны деньги, договориться с застройщиком о перепродаже ему своих квадратных метров по цене ниже рыночной. Естественно, расторгая договор в досудебном порядке. «В этом случае дольщик, конечно, потеряет некоторую сумму, но зато будет иметь возможность получить деньги в более короткий срок», - поясняет Андрей Шерстобитов.

Обдумать и не допустить

Таким образом, принимая решение о вступлении в долевое строительство, стоит внимательно изучить договор долевого участия, в частности, пункт, в котором прописываются возможности расторжения данного договора и способы возвращения средств. Это может быть возврат какими-то траншами либо всей потраченной суммы, но по истечении определенного времени, либо только после перепродажи объекта третьему лицу. При возникновении необходимости расторгнуть договор это не должно стать для вас неожиданностью.

Ну и, конечно же, стоит заранее обдумать ситуацию, тщательно подойти к выбору объекта, изучить репутацию застройщика и постараться не допустить такого стечения обстоятельств, при котором пришлось бы расторгать договор долевого участия, поскольку в любом случае это очень невыгодно и достаточно хлопотно.