Правду скажет оценка

Независимая оценка приобретает все большую актуальность для участников рынка, которым важно знать истинный уровень цен на недвижимость. Ключевая всегда, эта проблема становится важной вдвойне в периоды, подобные нынешнему, когда рынок стоит, и на каком уровне цен происходят сделки, достоверно неизвестно. Сегодня главный вопрос на рынке - сколько должен стоить объект недвижимости, чтобы стать ликвидным? На этот вопрос отвечает профессиональный оценщик.

Оценочное сообщество признает, что с начала года по настоящий момент выросло количество обращений за оценкой коммерческой недвижимости, особенно увеличилось количество заявок по крупным объектам относительно докризисного времени.

«В текущем году спрос на оценочные услуги по сравнению с предыдущим, несомненно, выше, хотя уровня 2008 года мы пока не достигли. В списке объектов оценки, по которым поступают заявки от наших клиентов, есть все типы недвижимости: здесь и земельные участки, и крупные имущественные комплексы, и отдельные коммерческие площади», - комментирует Андрей Савельев, заместитель директора Поволжского Центра Развития.

Причин, по которым собственники обращаются за оценкой своих активов, сегодня более чем достаточно: оценка нужна в инвестиционных целях, для получения кредита в банке (причем банки все чаще признают, что оценка независимого оценщика объективна), для развития проекта, принятия управленческих решений, реализации имущества и т.д.

«Независимо от того, с какой целью заказчик обращается за оценкой, тенденция на сегодня одна – все хотят знать реальную, справедливую стоимость своего актива, - говорит Денис Шевяков, директор «Агентства оценки «Интеллект». – Кроме того, оценка становится одним из инструментов финансового мониторинга».

«Профессиональная оценка объектов недвижимости позволяет собственнику недвижимости определить, насколько установленная им цена соответствует среднерыночным показателям и насколько адекватны его пожелания в отношении цены сделки реальной ситуации на рынке, - утверждает Андрей Савельев. - Также оценщик может проконсультировать в отношении размера дисконта от этой цены, который может существенно повлиять на срок экспозиции объекта. Ведь в отношении разных типов недвижимости чувствительность спроса к изменению цены разная. К примеру, скидка даже в 5% от среднерыночной цены для торгового павильона в проходном месте позволит серьезно снизить срок его экспозиции, чего не скажешь, к слову, о предложениях крупных земельных участков».

Как одну из тенденций, вытекающих из всего вышесказанного, стоит отметить, что в нестандартных условиях рынка недвижимости качество производимых оценок даже повысилось. «В условиях кризиса нет ни времени, ни средств на эксперименты: для клиента важны максимальное качество производимой оценки и профессионализм оценщика», - подчеркивает Анжела Насруллаева, исполнительный директор ООО «Волжский альянс».

Поэтому непременным условием цивилизованных рыночных отношений является развитие института оценки недвижимости. Многие недостатки становления рынка недвижимости в настоящее время связаны с отсутствием подобающей оценки, поскольку при оформлении имущественных прав и сделок достоверные цены, как правило, остаются закрытыми. А ведь в конечном итоге верная оценка обеспечивает защиту интересов собственников недвижимости, подытоживает Анжела Насруллаева.

Денис Шевяков, директор «Агентства оценки «Интеллект»:

- Сегодня четко прослеживается одна тенденция – в условиях противоречивой информации и стагнации на рынке недвижимости люди хотят знать справедливую, реальную цену своих активов, поэтому они приходят за оценкой. Порой они и сами чувствуют эту реальную цену, но не могут ее обосновать, а в жестких и прагматичных условиях нынешнего рынка должно быть четкое обоснование цены объекта. Именно этим занимается профессио­нальный оценщик.

Однако выявить справедливую цену нам тоже непросто. Законодательные стандарты оценки морально устарели, поскольку были приняты в докризисные времена, традиционные методы не работают. В таких нетипичных условиях нужна универсальная методика, которая, с одной стороны, должна соответствовать устаревшему законодательству, а с другой - давать объективные результаты, минимально привязываясь к показавшему свою слабость рынку недвижимости, и при этом быть достаточно простой в применении.

В частности, мы попытались унифицировать стандартные методы, разработали собственную методику и успешно ее применяем. Замечу, что у наших клиентов она не вызывает сомнений. Возможно, она вызывает какие-то споры в оценочном сообществе, но не это главное.

В основе методики – принцип альтернативности, мы рассматриваем объект в аспекте макроэкономики исходя из вариантов альтернативного вложения средств. Причем ее приходится постоянно модернизировать с учетом меняющихся условий экономики.