Ребенок на пути к приобретению квартиры

Права ребенка не должны ущемляться, поэтому некоторые сделки с жильем, совладельцами которого являются несовершеннолетние дети, попадают под пристальное внимание отдела опеки и попечительства комитета по делам семьи городской или районной администрации. Однако, по уверению риелторов, бояться этого не нужно – если все делать грамотно, никакие неприятности ни продавцам, ни покупателям такой недвижимости не грозят.

Выписать в неизвестность

Проживая в неприватизированной квартире, несовершеннолетний ребенок имеет право на долю в ее приватизации, наравне со всеми остальными проживающими. Исключить ребенка из приватизации нельзя, это будет нарушением его прав.

«Если квартира приватизирована и ее собственниками являются родители несовершеннолетнего, который лишь прописан на этой жилплощади, но не является собственником доли в ней, любая сделка с этой недвижимостью возможна без вмешательства органов опеки и попечительства, при условии согласия обоих родителей», - рассказывает адвокат ЮК №5 Татьяна Шевченко. В этом случае наличие ребенка, проживающего на данной территории, никак не сказывается на совершении сделки.

«Единственное, что необходимо предпринять при покупке такой недвижимости, – это удостовериться, что проживающий здесь ребенок имеет право собственности на какое-либо жилье, - советует исполнительный директор АН «Феррум плюс» Ольга Добрякова. - Потому что если квартира была приватизирована, и родители не воспользовались правом приватизации своего ребенка, в дальнейшем он, достигнув совершеннолетия, может обратиться в суд, посчитав, что его право на приватизацию в отношении этого жилья было нарушено».

Невозможность органов опеки вмешаться в проведение сделки не всегда является благом для ребенка. «Если ребенок не является собственником квартиры или доли в ней, по решению суда он может быть «выписан» с жилплощади, на которой проживает, даже в случае, если зарегистрировать его негде», - предупреждает Татьяна Шевченко. Распространенная ситуация – жена проживает в квартире мужа, которая приватизирована на его мать. При разводе супругов собственница квартиры вправе через суд выписать со своей жилплощади как бывшую сноху, так и ребенка. Поскольку они не являются владельцами этой квартиры, органы опеки и попечительства не вправе запретить такие действия.

Учитывая рыночную стоимость

Иная складывается картина, если ребенок имеет право собственности на долю в квартире. На проведение такой сделки непременно должно быть получено согласие органов опеки и попечительства. Причем сделка по отчуждению объекта недвижимости будет возможна только в том случае, если в дальнейшем условия проживания ребенка не будут ухудшаться. При этом учитывается район проживания, метраж квартиры, количество соседей, если речь идет о проживании в коммунальной квартире и т.д. Если все эти нюансы соблюдены, органы опеки дают распоряжение на проведение этой сделки. В случае нарушения прав ребенка органы опеки и попечительства вправе ходатайствовать об отмене сделки, ущемляющей интересы несовершеннолетнего.

В исключительных случаях органы опеки допускают ухудшения жилищных условий несовершеннолетних — при условии, что проведение такой сделки целесообразно по каким-либо причинам. «Органы опеки и попечительства тщательно изучают документы как на продаваемый, так и на приобретаемый взамен объект недвижимости, собственником которого становится ребенок», - поясняет Ольга Добрякова. При вынесении положительного решения органы опеки вправе потребовать, чтобы за ребенком была закреплена не меньшая доля в новой собственности. «В практике нашего агентства была ситуация, когда ребенок являлся собственником доли в трехкомнатной квартире в Ульяновске, - рассказывает Ольга Добрякова. – Семья переезжала в Самару, и, поскольку цены на жилье в нашем городе значительно выше, родители ребенка смогли приобрести только комнату в коммунальной квартире. Органы опеки и попечительства дали свое разрешение на продажу доли в изолированной квартире и приобретение доли в коммунальной – хотя условия проживания этого ребенка несколько ухудшились, свою роль сыграла разница в ценах на жилье в соседних регионах».

Если родители ребенка продают квартиру в городе с тем, чтобы купить дом в деревне, органы опеки также изучают оба объекта недвижимости. В случае если условия проживания несовершеннолетнего ухудшаются — например, в городской квартире были все удобства, а в частном доме нет туалета, и воду приходится носить из колодца, органы опеки и попечительства вправе потребовать увеличения доли его собственности во вновь приобретаемом объекте. То есть если, например, в квартире ребенок являлся собственником одной третьей части жилплощади, то в частном доме, по решению органов опеки, будет владеть не менее чем половиной жилплощади.

В распоряжении органа опеки и попечительства для продажи недвижимости указывается конкретный объект, который должен быть приобретен и оформлен в собственность несовершеннолетнего. Приобрести и оформить в собственность другое жилье вместо указанного в документе родители ребенка не имеют права. В течение одного месяца они обязаны представить в орган опеки свидетельство о регистрации права собственности на имя несовершеннолетнего на вновь приобретенный объект.

Спорить бессмысленно

Обратите внимание, что на проведение любой сделки с недвижимостью, собственником которой является ребенок, требуется согласие органов опеки и попечительства. При этом речь идет не только о купле, продажи или обмене жилья. Аренда, залог недвижимого имущества также совершаются только с согласия обозначенных органов. «Если же родители несовершеннолетнего не согласны с решением органов опеки, они имеют право оспорить его в судебном порядке. Однако, как показывает практика, в 99 случаях из 100 суд принимает сторону органов опеки», - поясняет Татьяна Шевченко.

Ольга Добрякова, исполнительный директор АН «Феррум плюс»:

- Если вы покупаете квартиру, в которой до этого момента проживал ребенок, не стоит упускать из виду один важный момент. Независимо от того, являлся ли несовершеннолетний ребенок собственником квартиры или нет, по истечении одного месяца с того момента, как он снят с регистрационного учета, родители должны прописать его по новому адресу. Если же ребенок выписан с жилплощади и на протяжении долгого времени не зарегистрирован ни по какому другому адресу, его в судебном порядке могут прописать по прежнему адресу – даже невзирая на то, что квартира уже продана посторонним людям. Поэтому, приобретая квартиру, убедитесь, что все ее несовершеннолетние жители уже сняты с регистрационного учета и прописаны по другому адресу.