Ипотечная практика

Сайт Dom63.ru предложил экспертам – представителям банков, страховых и оценочных компаний – перейти от рассуждений об ипотеке к делу и дать реальную консультацию вполне реальной семье, которая собирается воспользоваться жилищным кредитом и приобрести собственную жилплощадь.

Абстрактными рассуждениями об ипотеке пестрят страницы почти всех без исключения печатных и электронных средств массовой информации. Однако далеко не всегда человеку, столкнувшемуся с проблемой приобретения недвижимости в кредит, может помочь сугубо теоретическая информация. Поэтому на одном из круглых столов, проходивших в Самаре, по теме ипотечного кредитования, участники решили дать совместную консультацию реальной семье потенциальных заемщиков.

За помощью экспертов обратилась тридцатилетняя жительница Самары Алина Борисова, директор по персоналу в коммерческой организации. Зарплата полностью белая – 28 тысяч рублей (за вычетом налогов). Стаж работы – три года, но после переоформления юридического лица – два месяца. В связи с этим готова перенести оформление кредита на четыре месяца.

Жених Алины Петр – врач-реаниматолог, зарплата белая 20 тысяч рублей на руки. Стаж работы – 6 лет. В ближайшее время Алина и Петр планируют зарегистрировать брак и приобрести в совместную собственность однокомнатную квартиру стоимостью 1,2-1,4 млн рублей. Будущая семья рассчитывает вложить в качестве первоначального взноса накопленные 300 тысяч рублей и погасить кредит за 10-15 лет, выплачивая ежемесячно по 15 тысяч рублей.

Первый вопрос, который закономерно возникает из предоставленной информации о заемщике, а хватит ли 1,2-1,4 млн рублей, на которые рассчитывают заемщики, на приобретение однокомнатной квартиры в Самаре? «Конечно, информации о сумме не достаточно. Чтобы определить, достаточно ли этих средств на покупку «однушки» необходимо понимать, в каком районе города, какой площади и на каком этаже потенциальные заемщики собираются приобрести квартиру. Если речь идет не о центральной части города, то найти подходящие по цене варианты можно. Хотя чтобы выбрать более качественное жилье, стоит рассчитывать на более крупные суммы», – комментирует директор агентства оценки «Гранд Эстейт» Алексей Ульянин.

Чтобы получить кредит на сумму в 1,2-1,4 млн рублей потенциальным заемщикам придется увеличить сумму первоначального взноса. Большинство банков в Самаре сегодня работают по ипотечным программам АИЖК, которая устанавливает жесткие требования к кредиту. В частности, минимальный размер первоначального взноса, предусмотренный в стандартных продуктах Ассоциации ипотечного жилищного кредитования, составляет 30% от суммы кредита. Соответственно, чтобы получить ипотеку на сумму 1,2-1,4 млн рублей, Алина и Петр должны внести первоначальный взнос в размере 360-420 тыс. рублей.

Стоит сделать сноску, что снижение суммы первоначального платежа даже по программам кредитования АИЖК возможно, но только в том случае, если заемщик застрахует риски невозврата кредитов. Такое решение появилось не так давно и находится на стадии разработки, поэтому большинство банков и страховых компаний не готовы пока предоставить своим клиентам подобную услугу. «По предварительной информации, стоимость подобной страховки будет составлять ежегодно 4% от суммы кредита. Поэтому страховать невозврат кредита, чтобы уменьшить первоначальный взнос, пока представляется не целесообразным для заемщика с экономической точки зрения», – считает заместитель директора самарской дирекции Национального Торгового Банка (НТБ) Вадим Зрелов.

Под желаемый заемщиками размер ежемесячного платежа в пределах 15 тыс. рублей удастся пройти только в том случае, если сумма кредита составит 1,2 млн рублей (при ставке по стандартной ипотечной программе АИЖК для вторичного жилья в 12%). Если же Алина и Петр все-таки решатся на приобретение более дорогостоящей квартиры, ежемесячный платеж придется увеличить. Либо растягивать срок погашения ипотечного кредита.

Сегодня некоторые банки предлагают своим заемщикам ипотечные кредиты с дифференцированными или аннуитентными (постоянными) ежемесячными платежами. В первом случае ближе к окончанию срока кредитования ежемесячные платежи сокращаются вместе с уменьшением суммы долга. То есть, основная финансовая нагрузка для заемщика ложится именно на первые годы. При аннуитентных платежах сума долга распределяется равными долями на весь срок кредитования. Математика этих процессов построена таким образом, что переплата при аннуитентных платежах оказывается несколько больше, чем при дифференцированных. «Выбор, на каком типе платежей остановиться, должен оставаться за заемщиками, поскольку только они могут рассчитать свои финансовые возможности», – отмечает г-н Зрелов. В частности, далеко не каждый решится выплачивать внушительные ежемесячные платежи сразу после оформления кредита, когда существенная часть сбережений уходит на внесение первоначального ипотечного взноса. Кроме того, далеко не все банковские структуры сегодня готовы предоставить ипотечный кредит с дифференцированной ставкой.

Одно из пожеланий, которое высказали потенциальные заемщики Алина и Петр – по возможности сэкономить на страховании. Тем более, что допускает такую экономию и федеральное законодательство: обязательное страхование при получении ипотечного кредита сегодня в России официально отменено. Но при нежелании заемщика застраховать себя и свое новое жилье стоимость кредита возрастает на 0,7%, то есть существенно увеличивается ипотечная ставка. «Таким образом, решение страховаться или не страховаться оставлено на выбор клиента. Но в любом случае либо придется платить штраф банку, либо обслуживать страховку, которая будет защищать заемщика от потенциально вероятных неприятных ситуаций», – считает директор самарского филиала страховой группы «МСК» Елена Алексеева.

Стандартные тарифы ипотечного страхования варьируются в зависимости от типов рисков. Страхование рисков утраты титула и права собственности на недвижимость обходится в 0,15-0,17% от стоимости кредита. Риск причинения вреда жизни и здоровью рассматривается индивидуально, поскольку зависит от ряда параметров. «Это и возраст, и состояние здоровья, и медицинская декларация. В случае с рассматриваемыми заемщиками, страховая компания обратит особое внимание на возраст и состояние здоровья мужчины. Предварительно, по предоставленным данным, можно ориентироваться на стоимость страховки в 0,4%», – сориентировала г-жа Алексеева. Если же заемщики решатся на комплексное страхование, то оно обойдется в 0,6% от стоимости кредита. При условии, что Алина и Петр оформят ипотеку на сумму в 1,2-1,4 млн. рублей, комплексная страховка ежегодно будет обходиться им в 7200-8400 рублей.

У потенциальной заемщицы Алины уже есть десятилетняя дочь. После регистрации брака, молодожены планируют второго ребенка. Поэтому для них более чем актуален вопрос, примут ли банки в счет погашения ипотеки материнский капитал? «Средства материнского капитала, разумеется, будут учтены банком. При этом заемщики могут самостоятельно выбрать два варианта. Либо с учетом частичного досрочного погашения кредита банк пересчитает размер ежемесячных аннуитентных платежей. Либо просто сократится срок погашения кредита», – отмечает Вадим Зрелов.

Помимо первоначального взноса и расходов на ипотечное страхование заемщикам придется понести траты на оформление и получение кредита. Разумеется, этот пункт затрат будет варьироваться в зависимости от банка, ипотечной программы, на которой остановился клиент, и ее параметров. Если говорить о расходах, которые заемщик понесет, при приобретении стандартных кредитных продуктов от АИЖК, то они могут быть следующими.

Самая затратная часть – оплата услуг специализированных агентств, которые проводят андеррайтинг, то есть оценку платежеспособности заемщика. В среднем эта процедура может обойтись от 1,5 до 3,7% от стоимости кредита. Для наших заемщиков работа агентов влетит в внушительную сумму от 18 до 52 тыс. рублей.

В среднем 1,5 тыс. рублей будет стоить оформление договора купли-продажи. Еще 50 рублей могут взять в банке за открытие счета. И до 2 тыс. рублей возьмут за открытие индивидуального банковского сейфа, который используется для проведения сделок. Открытие аккредитива будет стоить в среднем от 0,1% от стоимости кредита. Еще около 3 тысяч рублей обойдутся услуги оценочной компании, которая произведет оценку приобретаемой недвижимости.

В итоге расходы на оформление кредита для заемщиков Алины и Петра могут составить от 26 до 60 тыс. рублей.

Сроки рассмотрения заявки полностью зависят от того, как работают сервисные агенты банка. Обычно андеррайтинг занимает 10 рабочих дней. Предварительная квалификация заемщика самим банком проводится в течение 5 рабочих дней, а предмета ипотеки, то есть самой квартиры – в течение 10 дней (при наличии полного пакета документов). Замедлить процесс могут только сомнения страхового агента в достоверности декларации о здоровье, в случае если страхуется риск причинения вреда жизни и здоровья заемщика. Сроки оценки объекта также стандартные: «Оценка стоимости квартиры проводится за один-два дня, индивидуального дома – около трех дней», – отмечает Алексей Ульянин. Решение о том, годна ли квартира в качестве залога для ипотеки решает банк. Важной особенностью, которую следует учесть заемщикам, подбирая жилье, является то, что возраст износа квартиры не должен превышать 80%, а реальные планировочные решения полностью соответствовать задокументированным.

После проведенной консультации можно подвести краткий итог. Потенциальным заемщикам Алине и Петру прежде чем получить жилищный кредит, предстоит накопить довольно существенную сумму, чтобы пройти планку минимального первоначального взноса и покрыть затраты на оформление ипотеки. Не так просто будет и подобрать подходящее по всем банковским параметрам жилье, тем более, что выбор заемщиков будет довольно жестко ограничен ценовыми рамками и отдаленными от городского центра районами города. Тем не менее, первоначальная информация к размышлению получена. А окончательное решение остается только за потенциальными заемщиками.