Дания Вагапова, исполнительный директор СОФЖИ: «Если заемщик не в состоянии накопить 20% для первого взноса, как же он сможет вернуть банку 80% от стоимости жилья, да еще и заплатить проценты?»

Ипотека в России прочно вошла в сферу государственных интересов. Эту тенденцию еще раз доказала утвержденная лично премьер-министром Путиным стратегия развития ипотечного кредитования. Какие меры по стимулированию рынка ипотеки предприняты уже сейчас, и каковы основные трудности, с которыми сталкиваются заемщики и кредиторы, рассказала сайту Dom63.ru исполнительный директор Самарского областного фонда жилья и ипотеки (СОФЖИ) Дания Вагапова.

– Дания Завдатовна, как бы вы оценили нынешнее состояние рынка ипотечного кредитования в Самарской области? Какие изменения произошли по сравнению с кризисным 2009 годом?

– Безусловно, рынок ипотечного кредитования в Самарской области, как и в целом по России, восстановился и вышел на докризисные показатели. Если говорить об изменениях, которые произошли в кризисный период, так это ужесточение требований к участникам ипотечных сделок. Это касается прежде всего подтверждения доходов, наличия собственных средств. В то же время процентные ставки по ипотечным кредитам в настоящее время гораздо ниже, чем в докризисный период.

– Какие ипотечные программы АИЖК сегодня пользуются наибольшей популярностью у заемщиков? С чем, по-вашему, это связано?

– Наибольшим спросом у населения нашей области пользуется программа приобретения жилья на вторичном рынке недвижимости. Это связано с тем, что сразу же после совершения сделки и операции купли-продажи приобретатель становится собственником и не ждет завершения строительства жилья.

– Расскажите о программах «Новостройка» и «Стимул». Действительно ли эти кредитные продукты от АИЖК призваны стимулировать восстановление строительной отрасли после кризиса?

– Программа «Стимул» разработана как временный стабилизирующий механизм по минимизации негативных кризисных и посткризисных процессов в строительной отрасли и призвана сформировать условия, которые должны обеспечить рост в период 2010-2012 годов объемов кредитования в строительстве и приобретении жилья. Программа ориентирована на деятельность банков, отвечающих условиям программы и активно кредитующих застройщиков и покупателей жилья. В результате для проекта жилищного строительства, финансируемого банком, формируются условия, способствующие активному применению ипотечных программ для покупателей жилья, в том числе на этапе строительства. Одновременно в целях обеспечения срочности и возвратности средств в строительстве со специализированным участником проекта подписываются условия о выкупе по заранее согласованной цене построенного, но нереализованного жилья. Программа реализуется на базе долгосрочных договоров между АИЖК и банком – участником программы. Агентство принимает на себя обязательства по рефинансированию (финансированию) операций банка в части финансирования проекта жилищного строительства в объеме, установленном в общем соглашении. Стороны определяют применяемые механизмы рефинансирования, в том числе выкуп закладных по завершении строительства и/или предоставление целевых займов до завершения строительства в соответствии с условиями программы.

По нашим прогнозам, эффект от реализации программы «Стимул» ожидается в увеличении объемов банковского кредитования в жилищном строительстве и приобретении жилья, что обеспечит сбалансированное увеличение объемов предложения (строительства) и спроса (в том числе с использованием ипотеки) на строящееся жильё. Со стороны АИЖК такое увеличение объемов будет поддерживаться предложением банкам воспользоваться в своей проектной деятельности новыми механизмами рефинансирования. А это позволить снизить и перераспределить риск ликвидности, риск изменения процентных ставок и общий риск сбыта в жилищном строительстве.

Кредитный продукт «Новостройка» – это предоставление средств на приобретение комфортабельного жилья в новых многоквартирных домах по ставке не выше 11%. Условия кредитования предусматривают снижение процентной ставки за счет специальных вычетов для покупателей жилья эконом-класса, участников государственных жилищных и социальных программ.

Самарский областной фонд жилья и ипотеки участвует в реализации этих программ как региональный оператор. В частности, по программе «Стимул» СОФЖИ выступает в качестве гаранта по сбыту.

– Каковы основные проблемы, с которыми сегодня сталкиваются кредиторы при работе с ипотечными заемщиками? Каковы тенденции: растет или снижается задолженность по ипотечным кредитам в Самаре и области?

– Проблемы, с которыми сталкивается кредитор при работе с заемщиками, остались теми же, что и были. Качество представляемых документов, наличие полного пакета документации, желание за счет дополнительной платы лицам сомнительной репутации и профессии, которые предлагают свои услуги, обойти требования банка к наличию существенных критериев при оформлении кредита. Что касается просроченной задолженности, то она также имеет место быть. Но сейчас она не критична. Тем более, что в настоящее время действует программа оказания помощи заемщикам, попавшим в трудную финансовую ситуацию.

– Устанавливает ли АИЖК ограничения по сумме ипотечных кредитов?

– Да, сумма ипотечных кредитов, выдаваемых по стандартам АИЖК, ограничена по стоимости приобретаемого жилья. Можно получить не более четырех млн рублей заемных средств.

– Премьер министр РФ Владимир Путин подписал стратегию развития ипотечного кредитования в России. Какие мероприятия, включенные в программу, вы бы отметили как наиболее эффективные?

– В новой стратегии развития ипотечного кредитования главным является то, что ипотека находится в сфере интересов государства. Ее поддерживают и на ее реализацию выделяются огромные средства из государственного бюджета. Это самое главное. В настоящее время основной акцент сделан на социальную ориентированность и доступность ипотеки: строительство жилья эконом класса, снижение процентных ставок.

– Как по-вашему, станет ли ипотека более доступной, если банки решатся снизить размеры первоначальных взносов? Насколько это рисковано для кредиторов?

– Что касается снижения первоначального взноса, я считаю, что 20-30% от стоимости жилья заемщик должен накопить самостоятельно. Это гарантирует кредитору, что клиент в последующем, при получении кредита, сможет качественно его обслуживать. Заемщик учится экономить свои расходы. Если он не в состоянии накопить 20%, то как же он сможет вернуть полученные 80% от стоимости жилья, да еще и заплатить проценты? Если вспомнить начало последнего кризиса, то он и случился, в первую очередь, из-за кредитов, выданных без первоначального взноса и без подтверждения доходов заемщиков.

– Как вы считаете, целесообразно ли введение обязательного ипотечного страхования? Какие страховые продукты внедряются сегодня на ипотечном рынке?

– Как показала практика, ипотечное страхование – это необходимый и очень важный инструмент. Важный, в первую очередь, для заемщика. В настоящее время активно используются такие виды страхования как страхование объекта ипотеки, жизни заемщика. И, надеюсь, будет востребован рынком новый продукт – страхование риска невозврата кредита заемщиком

– Какой совет вы бы дали заемщикам, попавшим в тяжелую жизненную ситуацию и испытывающим трудности с выплатой ипотечного кредита? Расскажите немного о программе реструктуризации ипотечных кредитов. Какие заемщики могут принять в ней участие?

– Совет один. Если у заемщика появились финансовые проблемы, связанные с потерей работы, уменьшением доходов, необходимо сразу обращаться к кредитору. Это позволит избежать многих проблем и затрат. В СОФЖИ сегодня готовы рассматривать варианты реструктуризации кредитов. Попытки скрываться, не отвечать на звонки могут привести к потере приобретенного жилья.

– Каков ваш прогноз, можно ли дальше ждать снижения ставок ипотечного кредитования? До какого уровня может снизиться ставка по жилищным кредитам в нынешних условиях рынка?

– Думаю, что ожидать дальнейшего снижения процентных ставок не имеет смысла. Для этого сейчас нет никаких экономических предпосылок. Скорее всего, процентные ставки будут повышаться, так как стали расти и цены на жилье. Ипотечный рынок выходит из кризиса. А это значит, что при увеличении спроса на ипотечные кредиты кредиторы вряд ли будут снижать проценты.