На самарской стороне, или Правила съема жилья в Самаре

В сегменте аренды жилья, как и в целом на самарском рынке недвижимости, продолжается стагнация. После существенного падения, произошедшего в 2009 году, цены на съемные квартиры и комнаты в 2010 году стабилизировались и практически не менялись. Однако уже в конце августа-начале сентября эксперты прогнозируют сезонное оживление спроса на арендное жилье: в город к началу нового учебного года возвращаются иногородние студенты. Кроем того, именно осенью традиционно возрастает деловая активность горожан.

Статистика съема

В целом за кризисный 2009 год падение стоимости съемного жилья в Самаре составило 6-7%. По итогам первого квартала 2010 года средние арендные ставки на жилую недвижимость установились на уровне 292 рублей за кв. м и во втором квартале изменились не существенно. По данным Поволжского Центра Развития, средняя цена жилой аренды в Самаре в конце июля-августе достигла 296 рублей за кв. м.

При этом стоит учесть, что в пересчете на абсолютную стоимость аренды, многие объекты просели в цене гораздо существенней. «Под влиянием кризисных явлений некоторые предложения в сегменте аренды жилья упали в цене довольно сильно – где-то в 1,5 раза. Так, однокомнатные квартиры в Октябрьском районе в конце 2008 – начале 2009 года сдавались по 15 тысяч рублей в месяц. Сегодня в этом же районе хорошо меблированные «однушки» предлагаются по 10 тысяч рублей, а менее обставленные малометражные квартиры – по 7-8 тысяч рублей в месяц», – рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «Дисса» Александр Филиппов. Эксперт отмечает также, что в сторону понижения скорректировались цены даже на такие объекты, собственник которых по-прежнему указывает высокую арендную ставку. «Чаще всего в подобных случаях арендодатель включает в цену аренды стоимость коммунальных услуг. Если же установлена невысокая арендная плата, значит, арендатору, скорее всего, самому придется оплачивать коммуналку», – отмечает г-н Филиппов.

Наиболее дорого квартиры сдаются в аренду в Ленинском, Самарском и Октябрьском районах – по 338, 331 и 320 рублей за кв. м в месяц соответственно. Высокие показатели стоимости съемного жилья в этих локациях обусловлены тем, что в этих районах сосредоточен наибольший объем предложений элитных квартиры.

Самое дешевое съемное жилье – по 200-220 рублей за кв.м в месяц – располагается в наиболее отдаленных от центральной части города Красноглинском и Куйбышевском районах. В остальных же районах цена арендных квартир находятся на границе со средними показателями по городу: Железнодорожный район – 289 руб./кв.м в мес., Кировский – 250 руб./кв.м в мес., Промышленный – 266 руб./кв.м в мес., Советский – 258 руб./кв.м в месяц.

С точки зрения типа планировок, самыми бюджетными и, соответственно, востребованными, среди арендаторов остаются «гостинки» и «малосемейки». Однако высокий спрос на такое съемное жилье, позволяет этим малометражкам сохранять высокие расценки в пересчете размера месячной аренды на площадь квартиры. Так, в среднем по Самаре, квадратный метр арендной «малосемейки» или «гостинки» обойдется арендатору в 336 рублей в месяц. Дороже, в 365 рублей в месяц, жилой «квадрат» обходится только арендаторам элитного жилья.

В продолжение темы зависимости стоимости аренды от типа планировок и от площади съемной квартиры, стоит отметить, что наиболее высокие арендные ставки установились на однокомнатные квартиры. В среднем за «однушку» собственник-арендодатель просит по 292 рубля за кв. м. Кстати, именно однокомнатные квартиры преобладают в сегменте предложений по аренде и составляют около 46%. Большая часть недорогих «однушек» сдается в аренду в спальных Кировском, Промышленном и Железнодорожном районах.

Студенческий сезон

Затянувшуюся стагнацию в сегменте аренды жилья, прогнозируют эксперты, может прервать сезонное оживление, характерное для всего рынка недвижимости. «С началом осени на рынке аренды начинается традиционное оживление, мы ожидаем наибольшего количества обращений в сентябре-октябре. Прежде всего это связано с возвращением граждан из отпусков, сменой работы, а с ней и места жительства, кроме того, начинается учебный год и количество приезжающих студентов, желающих снимать жилье, увеличивается», – рассказывает управляющий отделом жилой недвижимости АН «Визит» Олеся Карпенко.

По мнению Александра Филиппова, сезонный всплеск спроса на арендное жилье происходит уже сейчас. При этом, особенное оживление заметно в сегменте недорогих однокомнатных квартир и комнат. «Однокомнатные квартиры эконом-класса небольшой площади с косметическим ремонтом, минимальным набором мебели и техники ценовом сегменте до 10-12 тысяч рублей за месяц пользуются среди арендаторов наибольшим спросом», – уточняет г-жа Карпенко. Студенты, которые в основной своей массе, и провоцируют осеннее повышение спроса, ищут жилье подешевле. «Сейчас среди соискателей большое количество студентов, но, к сожалению, их спрос редко превышает 8-9 тыс. рублей», – рассказывает председатель совета директоров ГК «Усадьба» Олег Егоров. Зачастую таким арендаторам не принципиально местоположения и район – главное, вблизи транспортных развязок. Готовы студенты сэкономить и за счет минимальных удобств в квартире. «Все больше студентов сегодня снимают квартиры, объединяясь со своим товарищами. В съемной «однушке» нередко проживают три-четыре студента. За счет такой экономии существующий повышенный спрос в сегменте жилья эконом-класса не столь значительно отражается на снижении количества подобных предложений в целом на рынке», – комментирует г-н Филиппов.

Кстати, эксперты выделяют и определенные локации «студенческих» квартир. Александр Филиппов отметил, что заметно увеличиваются арендные ставки на жилье в домах, расположенных рядом с «элитными» и дорогими с точки зрения стоимости обучения вузами. «В частности, более высокий спрос и, соответственно, более высокие ставки отмечены в районах возле экономического и политехнического университетов», – говорит Филиппов.

Нередко ограниченные в средствах студенты прибегают к аренде комнат. В среднем стоимость съемной комнаты составляет от 3,5 до 5 тыс. рублей в месяц в зависимости от расположения и условий проживания. «Однако, стоит отметить, что тоже имеет свою специфику. Некоторые арендодатели предъявляют жесткие требования к своим арендаторам: кто-то соглашается пустить под свою крышу только девушек, кто-то предпочитает только семейных или одиноких работающих людей», – приводит примеры г-н Егоров.

Аренда гостиничного типа

Еще одна актуальная тенденция, которую отметили эксперты сайта Dom63.ru, – повышение спроса на аренду элитного жилья. «Сегодня на рынке оказались востребованными квартир VIP-класса. В основном такое жилье арендуют предприятия и организации для своих иностранных иногородних сотрудников и их семей. Аренда «корпоративной» квартиры обходится значительно дешевле, чем номер в гостинице. Стоимость подобного жилья колеблется в Самаре от 15 до 35 тысяч рублей», – рассказывает Олеся Карпенко. Обычно такое элитное жилье сдается в центральных районах Самары, в качественных новостройках с собственным паркингом и охраной. Сами квартиры – большой площади, с евроремонтом, мебельной обстановкой и полным комплектом бытовой техники.

По данным ГК «Усадьба», в последние месяцы стоимость аренды элитного жилья пошла вверх. Так, цены на однокомнатную элитную квартиру варьируются начиная от 18 тыс. рублей в месяц. К слову сказать, за те же и даже меньшие деньги – 15-18 тыс. рублей, можно снять трехкомнатную квартиру более низкого класса. Стоимость элитных «двушек» в Самаре – от 25 тыс. рублей. Цены на премиальную «трешку» – от 30 тыс. рублей.

С правом выкупа

На самарском рынке жилой недвижимости не так давно появилось предложение, о котором нельзя не сказать в обзоре по сегменту аренды жилья. Один из самарских застройщиков выводит на рынок новый продукт – долгосрочную аренду квартир с правом выкупа. В одной из своих новостроек часть квартир компания планирует отремонтировать, обставить за свой счет мебелью и бытовой техникой. Стоимость 1 кв. м такого жилья составит около 50 тыс. рублей. Потенциальным покупателям застройщик предлагает рассрочку на 10 лет. Но вместо процентов за использование кредита покупатель должен выплачивать компании арендную плату за проживание в этой квартире. Арендная плата за однокомнатную квартиру в новостройке будет составлять 12 тыс. рублей в месяц, за двухкомнатную – 18-20 тыс. рублей.

Если говорить о денежной стороне вопроса, то в целом застройщик предлагает условия сопоставимые со схемами и стоимостью ипотечного кредитования. Однако, такой механизм приобретения квартиры в рассрочку обладает и рядом не недостатков. По мнению заместителя директора Поволжского Центра Развития Андрея Савельева, при внешней схожести аренды с правом выкупа и ипотеки разница в последствиях этих схем для покупателя – громадна. «Заключается она, в первую очередь, в вопросе, в чьей именно собственности находится квартира в течение срока действия договора. В первом случае она находится в собственности застройщика, а во втором – в собственности покупателя, просто эта квартира имеет обременения по обороту (ее нельзя продать или произвести любые другие действия отчуждения, например, подарить или завещать без согласия кредитора).

Как следствие, разные последствия будет иметь и ситуация, если арендатор в первом случае или покупатель во втором, потеряет по каким-либо причинам платежеспособность. Если не платит арендатор, то он просто лишается права пользования квартирой и выселяется. Если не платит по ипотечном договору собственник, то вопросами урегулирования кредитных отношений занимается банк, который крайне редко не дает шанс заемщику и, скорее всего, пойдет в сложной ситуации на реструктуризацию его долга», – комментирует эксперт.

Тем не менее, само по себе появление подобного предложения довольно значимо для регионального рынка жилой недвижимости. Непростая ситуация, в которой оказались все без исключения застройщики Самары, сподвигла их на разработку новых альтернативных механизмов приобретения жилья. Несмотря на недостатки, приведенные выше, подобный симбиоз аренды и ипотеки вполне имеет право на существование. Окончательную же оценку жизнеспособности этого механизма должен дать рынок и сам потребитель.