Дом под снос: с чем остаются жильцы?

Не так давно, еще несколько лет назад, каждый жилец ветхого дома, предназначенного под снос, считал своим долгом прописать на имеющейся жилплощади как можно больше родственников – в расчете на получение большего количества квадратных метров взамен подлежащих сносу. Сегодня у жильцов ветхих строений уже нет необходимости в регистрации на своей территории «мертвых душ», поскольку теперь расчет за понесенный ущерб осуществляется исходя из рыночной стоимости имеющегося в собственности метража.

Путем переговоров

«Жильцам сносимых ветхих домов должны выплатить компенсацию, которая включает в себя не только рыночную стоимость сносимого объекта, но и расходы за переезд, быть может, за недавно выполненный ремонт или ландшафтный дизайн, если речь идет о частном доме. То есть возместить все расходы, связанные с лишением жилого помещения», - поясняет заведующая ЮК №5 Валентина Акинина.

«Четкого закона, который бы однозначно регулировал взаимоотношения застройщика и отселяемых граждан, нет, поэтому все решается на переговорах, - комментирует председатель совета директоров ГК «Усадьба» Олег Егоров. - Самый распространенный способ – это выкуп у собственника его ветхого жилья, причем не по рыночной цене, а исключительно по договорной. По желанию собственника, а также если в числе собственников или прописанных есть дети или недееспособные граждане, деньги не выдаются на руки, а на имя отселяемых граждан сразу приобретается другое жилье, согласованное с ними».

Нередко застройщики предлагают взамен утраченной жилплощади обзавестись квадратными метрами во вновь построенном доме – исходя из рыночной стоимости снесенного жилья и новых квартир. «Если люди хотят по-прежнему жить в том же районе, их устраивает предложенная цена и у них есть возможность где-то обосноваться на время строительства, такой вариант вполне возможен, - рассказывает исполнительный директор АН «Феррум плюс» Ольга Добрякова. - Схемы доплаты одной или другой стороне обычно оговариваются в индивидуальном порядке».

Взять за основу

Независимо от того, идет ли речь о договорной цене или о компенсации за необходимость сменить место жительства, в любом случае за основу расчетов берется рыночная стоимость объекта. Конечно же, стоимость строений в исторической части города будет значительно выше, чем домов, определенных под снос где-нибудь на Безымянке. Поэтому, лишившись даже небольшого количества квадратных метров в центре Самары, можно получить сумму, равную стоимости «гостинки» в спальном районе.

«Рыночную стоимость сносимого ветхого жилья обычно определяют риелторы, представляющие интересы застройщика, который осуществляет разработку данного участка, - рассказывает Ольга Добрякова. - Однако более практичные жильцы нередко проявляют инициативу и заказывают независимую оценку в одной из оценочных компаний, чтобы иметь точное представление о стоимости своего жилья и чтобы располагать вескими аргументами на тот случай, если застройщик предложит более низкую цену».

Найти компромисс

Застройка, предполагающая снос домов, часто сопровождается скандалами. Претензии возникают как у жильцов предназначенных к сносу домов к застройщикам, так и наоборот. «Порядочные, хорошо зарекомендовавшие себя на рынке застройщики обычно стараются поддерживать создававшуюся годами репутацию и адекватно подходить к вопросу отселения граждан, - считает Олег Егоров. - Даже если дом сгорел, право собственности на него не прекращается. Поэтому при расселении граждан со строительных площадок не имеет значения, существует этот дом на самом деле или он сгорел, в любом случае застройщику придется компенсировать стоимость тех квадратных метров, на которые оформлено право собственности, по договорной цене. Так какой смысл застройщику связываться с поджогами?»

И наоборот, нередко застройщики жалуются на тех жильцов, которые требуют взамен 20-метровой комнаты трехкомнатную изолированную квартиру в том же районе. «По нашим подсчетам, стоимость «расселенного» квадратного метра в центре города обходится застройщику в среднем в 100 тыс. руб., в некоторых случаях может доходить и до 200, - рассказывает Олег Егоров. – И это при том, что стоимость квадратного метра жилья в новом доме – от 40 тыс. руб.». Ситуация несколько упрощается, если снос ветхих строений происходит по адресной Программе сноса и реконструкции ветхого жилого фонда в городском округе Самара, реализуемой правительством Самарской области. В этом случае застройщик имеет возможность обратиться в суд и провести отселение по решению суда. Если же разработка участка производится не в рамках программы, а исключительно по инициативе застройщика, у него один выход – договариваться с собственником.

Не являющееся собственностью

Но все это касалось исключительно приватизированных квартир. С жильем, право собственности на которое не оформлено, дело обстоит несколько иначе. «Если вы не сочли нужным приватизировать жилплощадь, на которой проживаете, вам при сносе здания обязаны предоставить такое же количество квадратных метров, которое вы имели», - рассказывает Валентина Акинина. В этом случае никакие иные расходы – ремонт, выполненные в доме улучшения – в расчет не принимаются. При этом не имеет значения, имеете ли вы еще какую-либо жилплощадь или это ваше единственное жилье.

Если дом признан аварийным и расселение производит администрация города, то жильцам неприватизированных квартир также по договору социального найма предоставляется другая жилплощадь. Если же расселение осуществляет застройщик, события обычно развиваются по следующей схеме. Застройщик подбирает для жильцов другую жилплощадь, согласует с ними подобранные варианты, после чего жильцы приватизируют свои квадратные метры и продают их застройщику, получив взамен приобретенное застройщиком жилье. При этом речь идет о домах, не признанных аварийными, поскольку аварийные дома не подлежат приватизации.