Правильный выбор риелторского агентства

Чем больше компаний представлено на рынке, тем сложнее сделать выбор. Особенно если ошибиться нельзя ни в коем случае – стоимость каждого объекта недвижимости настолько высока, что при оплошности специалиста можно либо потерять немалую сумму, либо ввязаться в долгий и изнурительный судебный процесс. А потому чтобы свести подобные риски к минимуму, стоит как можно более продуманно подойти к выбору риелтора.

Доверять ли «сарафанному радио»

Еще несколько лет назад риелторский бизнес подлежал обязательному лицензированию, и наличие лицензии являлось определенной гарантией надежности компании. В настоящее время все лицензии отменены, что создало более благоприятную почву как для возникновения непрофессиональных компаний-однодневок, так и для появления на рынке недвижимости нечистых на руку частных маклеров.

Расценки на услуги одиночных маклеров могут быть чуть ниже, чем на услуги риелторских агентств, однако и спрос с таких специалистов меньше

Тем не менее, некоторые способы отличить профессионалов от дилетантов все-таки существуют. Определенной гарантией благонадежности агентства недвижимости может стать его членство в Поволжской гильдии риелторов. Но если компания, в которую вы решили обратиться, в этом списке не значится, это вовсе не говорит о некомпетенции ее сотрудников. Если вам рекомендовали обратиться в это агентство знакомые, которые уже имели с ним дело и остались довольны его работой, вы ничем не рискуете – это именно тот случай, когда к информации «сарафанного радио» стоит прислушаться.

Правда, не лишним будет поинтересоваться, как долго компания существует на рынке недвижимости. В идеальном варианте – не менее 3-5 лет. «Это тот срок, который может свидетельствовать о наличии достаточного опыта и определенной квалификации специалистов, - поясняет директор АН «Дом Ист» Ирина Рязанова. – И тот факт, что компания сумела пережить экономический кризис, говорит о многом».

С кого спросить, кому пожаловаться

Кстати, о кризисе. Ни для кого не секрет, что многие компании в это нелегкое время были вынуждены прекратить свое существование. Одни риелторы вовсе ушли из этой сферы деятельности, другие предпочли работать самостоятельно, не числясь в штате ни одного агентства. Можно ли сегодня доверять частным маклерам? Вполне, считают участники рынка недвижимости. Конечно, только в том случае, если вы или ваши знакомые уже имели дело с этим специалистом и уровень его профессионализма не вызывает у вас сомнений. Расценки на услуги одиночных маклеров могут быть чуть ниже, чем на услуги риелторских агентств. Однако и спрос с такого специалиста меньше, поскольку за его действия ответственность несет только он сам, и в случае возникновения каких-либо недоразумений пожаловаться на его неправомерные действия можно будет только в судебные инстанции.

«Среди частных риелторов есть очень грамотные специалисты, способные качественно провести любую сделку, - считает генеральный директор АН «ВИП Компания» Татьяна Сырова. – Но, на мой взгляд, предпочтительнее все же иметь дело с агентствами недвижимости, прежде всего, с точки зрения более отлаженного и технологичного процесса». Понятие «риелторская услуга» включает в себя комплекс мероприятий – консалтинг, менеджмент, маркетинг, юридическое сопровождение и финансовую составляющую. И если в большинстве крупных компаний за каждый из перечисленных этапов сделки отвечает отдельный специалист, то маклер работает один, следовательно, реализация всего комплекса мероприятий ложится на его плечи и занимает гораздо больше времени.

Правда, по такому же принципу работают некоторые агентства недвижимости, в которых каждый риелтор занимается полным сопровождением собственных сделок. «Я считаю, что с клиентом должен работать один специалист – тот, который сумел найти с ним общий язык и досконально уяснил все его пожелания, - считает Ирина Рязанова. - Когда же в процессе задействовано много людей, не исключены накладки оттого, что кто-то что-то недопонял, не договорил, не допередал...».

Оба варианта организации рабочего процесса имеют право на существование. Тем не менее, выбирая агентство, стоит определить для себя, что для вас важнее – общение с одним риелтором, который будет знать ваши предпочтения и с которого потом можно будет спросить в случае какой-то недоработки с его стороны, не пускаясь в долгие поиски виновного, или же четкое разделение труда, когда за каждый этап работы отвечает специалист узкого профиля, что должно обеспечивать достаточно высокое качество проведенных сделок и более сжатые сроки экспозиции объекта.

Не лишним будет обратить внимание и на численность сотрудников агентства недвижимости. «Лучше всего выбрать агентство среднее, со штатом 10-20 человек, - советует Ирина Рязанова. - В большой компании, как правило, слишком сложная система подчинений – над риелтором стоит руководитель отдела, над ним – заместитель директора, директор и т.д. Поэтому при возникновении спорной ситуации достучаться до первого лица бывает не так то просто. В среднем агентстве руководство более доступно».

Кстати, в связи с этим многие крупные компании пошли по следующему пути: каждое свое отделение они создали как отдельную структуру, где есть и риелторы, и юристы, и директор, в компетенции которого в том числе принятие решения по сделкам. Для клиентов это достаточно удобный вариант.

Сам себе юрист

Отношения между заказчиком и риелторским агентством должны быть прописаны в договоре, который стоит прочесть очень внимательно и четко уяснить для себя, какие именно функции вы возлагаете на риелтора. Если, согласно договору, риелтор имеет право брать задаток за продаваемый объект, значит, в договоре также должно быть указано, каким образом и в каких случаях он имеет право это делать – например, только тогда, когда заказчик не имеет возможности самостоятельно приехать для получения денежных средств, и ни в каких других случаях.

«Заключая договор, стоит обратить особое внимание на пункты «обязанности сторон» и «ответственности сторон», а также на сроки оказания услуг и их стоимость, - рекомендует Ирина Рязанова. – Сделать это вполне по силам каждому более-менее юридически грамотному гражданину».

Почувствуйте разницу

«Заключая договор на оказание перечня определенных услуг, необходимо понимать, что в этот перечень входит, - комментирует Ирина Рязанова. - Более низкие, по сравнению с другими агентствами, расценки могут свидетельствовать о том, что риелтор готов выполнить неполный комплекс предполагаемых услуг – например, найти покупателя на объект, но устраниться от юридического сопровождения сделки». Конечно, может случиться так, что именно эта услуга вам и не понадобится, однако этот момент в любом случае должен быть обговорен и учтен вами при подписании договора.

Кроме того, одни компании работают по открытым, а другие по скрытым комиссиям. «В среднем стоимость услуг по проведению сделки составляет от 3 до 7% стоимости объекта, - поясняет Татьяна Сырова. - Эта цифра обусловлена множеством факторов: затратами на рекламу, процессами, связанными с демонстрацией объекта и его реализацией и т.д. А потому она не может быть ниже установленной планки. Тем не менее, существуют два варианта, прибегая к которым агентства могут получить эти проценты».

Вариант первый – фиксированная сумма, прописанная в договоре. Как правило, это 3% стоимости объекта, если речь идет о чистой продаже, 5% – сделки, связанные с обменом посредством продажи одного объекта и покупки другого, 7% – сложный обмен. Возможен и другой вариант, когда вам предлагают за 15 тыс. руб. провести любую сделку. Вот тут, советует Татьяна Сырова, следует насторожиться, поскольку столь низкая цена может означать только одно – этот риелтор работает на скрытых комиссиях. То есть, скорее всего, ваш объект будет продан по более высокой цене, вы получите на руки ту сумму, на которую рассчитывали, а разницу получит агентство или агент в качестве комиссии за проведенную сделку. Таким образом, оплата работы риелтора может оказаться несколько выше, чем обозначенные в первом варианте открытые комиссии. Выяснить это будет несложно, достаточно заглянуть в СМИ, где размещена информация о продаже вашего объекта. Если же цена обозначена как «договорная», не лишним будет позвонить по указанному номеру и попросить назвать запрашиваемую сумму. Таким образом, вы поймете разницу и узнаете сумму комиссии.

Большинство участников рынка, конечно, считают, что работать удобнее с открытыми комиссиями – хотя бы чисто психологически, поскольку в этом случае вы знаете, какую сумму и за что платите и не чувствуете себя простаком, которого обводят вокруг пальца.