Подводные камни в ипотечном вопросе

Ипотечное кредитование снова набирает обороты, и многие вновь начинают рассматривать ипотеку как наиболее доступный вариант решения жилищных проблем. Однако чтобы правильно рассчитать свои силы, стоит иметь в виду, что, помимо первоначального взноса, для получения ипотечного кредита придется потратить еще некоторую сумму.

Начало начал

Расходы ожидают потенциального заемщика еще до того момента, когда он переступит порог выбранного им банка. «Приняв решение приобрести квартиру в ипотеку, правильнее всего будет воспользоваться услугами ипотечного брокера, - считает генеральный директор АН «Дом Ист» Ирина Рязанова. - Этот специалист владеет всей информацией по банкам и предлагаемым в них ипотечным программам и поможет подобрать наиболее подходящий для вас вариант». Безусловно, на этой графе расходов можно и сэкономить, самостоятельно посетив несколько финансовых организаций и разобравшись с предлагаемыми программами. Но в этом случае на подбор оптимального варианта у вас уйдет гораздо больше времени, а в результате может оказаться, что вариант этот далеко не самый удачный, поскольку вы не учли несколько важных моментов, незаметных для рядового заемщика, но очевидных для специалиста.

Все расходы заемщика при получении ипотечного кредита укладываются в три основные категории: комиссии банка, оплата оценки объекта недвижимости и оплата страховки

«Услуги кредитного брокера стоят 40 тыс. руб., независимо от стоимости квартиры, - комментирует руководитель отдела кредитования ГК «Спектр недвижимости» Елена Герасина. - Если же речь идет о приобретении объекта, выставленного на продажу нашей компанией, то эта сумма может составлять от 10 до 25 тыс. руб., в зависимости от объема работы. В эту стоимость входит полный пакет услуг начиная от консультации по ипотечным программам, и заканчивая полным расчетом с продавцом». Единственное, что не входит в эту услугу, – подбор объекта.

На поиск объекта

Поиском квартиры, которая удовлетворила бы всем требованиям выбранной вами финансовой организации, имеет смысл начать заниматься тогда, когда положительное решение банка по выдаче кредита у вас уже на руках. Можно сделать и по-другому – сначала найти объект, и лишь потом заняться подбором банка, который выдаст кредит на его приобретение. Однако не стоит забывать, что на процедуру поиска банка и принятия им решения по выдаче кредита уйдет несколько недель, и если в течение этого времени найдется другой покупатель на облюбованный вами объект, то, скорее всего, он будет продан, а вы останетесь ни с чем.

Поэтому рассмотрим ситуацию, в которой все идет по порядку – сначала банк принимает положительное решение, потом вы занимаетесь подбором объекта. В идеальном варианте это будет одна из квартир, предлагаемых к продаже риелторским агентством, в котором работает ипотечный брокер, чьими услугами вы решили воспользоваться. В этом случае хлопот с оформлением сделки будет меньше, а кроме того, общая оплата за услуги риелторского агентства будет несколько ниже. Если же ни один из предлагаемых агентством объектов не привлек вашего внимания, придется либо искать квартиру самостоятельно, либо заключать с агентством еще один договор – на поиск объекта. Средняя стоимость такой услуги в самарских агентствах недвижимости – около 30-40 тыс. руб.

Три категории

Если еще не так давно просчитать размеры затрат на получение кредита можно было лишь приблизительно, то в последние несколько лет ситуация стала более прозрачной. «С 1 июля 2007 года российский Центробанк обязал все банки в обязательном порядке подписывать с заемщиками лист об ознакомлении с эффективной процентной ставкой (ЭПС), которая включает в себя все обязательные расходы заемщика по получению и погашению кредита», - поясняет Елена Герасина. ЭПС включает в себя не только расходы, понесенные заемщикам в банке, но и затраты, связанные со сторонними организациями — оценщиками, страховщиками, регистрационной службой. Это могут быть как разовые затраты (скажем, комиссия банка за рассмотрение заявки), так и постоянные, сопровождающие весь кредит (например, страховка).

«Все расходы заемщика при получении ипотечного кредита укладываются в три основные категории: комиссии банка, оплата оценки объекта недвижимости и страхование», - поясняет заместитель генерального директора Банка Сосьете Женераль Восток в Самаре Андрей Малышев.

Прежде всего, вам придется заплатить за оценку квартиры, которую вы предполагаете купить – это необходимо банку, чтобы понимать, какую сумму вам необходимо выдать. Стоимость этой услуги в самарских оценочных компаниях составляет от 2500 до 5250 рублей. Сэкономить, выбрав компанию подешевле, не получится, поскольку каждый банк принимает оценку только от аккредитованных им оценочных организаций.

Комплексный договор страхования включает в себя страхование жизни и потери трудоспособности, квартиры и права собственности на нее и рассчитывается примерно следующим образом – от 0,6% от остатка ссудной задолженности, увеличенного на 10%. Эти платежи необходимо вносить ежегодно, в течение всего срока кредитования.

В зависимости от программы

«Наиболее крупные затраты из категории «комиссия банка» во многом зависят от выбранной вами банковской программы, - комментирует Елена Герасина. - Банки, работающие по стандартам АИЖК (Агентства ипотечного жилищного кредитования), предлагают невысокую процентную ставку (11-12%), но при этом затраты на оформление кредита в этих организациях гораздо выше, чем в банках, работающих по собственным программам». Например, в банках ЮниКредит, Банк Сосьете Женераль Восток, Райффайзен банк, Абсолют-банк комиссия за выдачу кредита составляет 1,5% от суммы кредита, в то время как в организациях, работающих по стандартам АИЖК – СОФЖИ (Самарский областной фонд жилья и ипотеки), Национальный торговый банк, Фиа-Банк, «Солидарность», БыстроБанк, ИТБ – она составит 2,5-3%. Кроме того, в таких банках взимаются комиссии за открытие и ведение лицевого счета (может составлять от 50 до 900 руб.), за снятие наличных средств (0,2%) и прочие виды комиссий, которых нет у банков, работающих по собственным программам.

«За выдачу кредита BSGV взимает единовременную комиссию кредита в размере 1,5% от суммы ипотечного кредита, но не менее 15 тыс. и не более 80 тыс. рублей, - комментирует Андрей Малышев.- Дополнительные расходы могут возникнуть в связи с желанием клиента открыть текущий расчетный счет для зачисления и использования полученных кредитных средств, а также их возврата (погашения)».

Кроме того, независимо от выбранного банка, заемщику придется заплатить 2000 руб. за регистрацию объекта в Регистрационной палате, а также 900 руб. за аренду банковской ячейки.

При господдержке

«В некоторых банках, например, в ВТБ-24, работают программы господдержки, цель которых – минимизировать затраты заемщика на оформление кредита, - рассказывает Елена Герасина. - Правда, в этом случае непременно должно соблюдаться одно условие – квартира должна быть впервые и единожды оформлена на юридическое лицо – например, компанию-застройщика». Плюс этой схемы в том, что заемщик оплачивает только личные затраты – страховку (сумма кредита + годовой процент), регистрацию объекта в Регистрационной палате (2 000 руб.), а также комиссию за перевод денежных средств в кассу юридического лица (1,5% от суммы кредита, но не более 2500 рублей).

По мнению участников рынка недвижимости, в ближайшее время ипотека будет развиваться более быстрыми темпами. Однако это вовсе не означает, что банки будут снижать требования к заемщикам и выдавать кредиты всем подряд. Скорее уместно говорить о том, что они будут конкурировать между собой в затратной части, то есть – снижать комиссии.