ОТЗ: особые торговые зоны

Рынок самарской торговой недвижимости неоднороден. Стоимость того или иного объекта формируют не только и не столько его собственные характеристики: площадь, качество отделки, планировка, наличие необходимой документации и так далее. Зачастую решающее влияние как на арендную ставку, так и на цену продажи оказывает расположение помещения в пределах той или иной городской локации. Секрет популярности таких зон у арендаторов – высокая пешеходная проходимость и автомобильный трафик. Однако рынок не статичен, и со временем одни бизнес-локации теряют свой статус самых востребованных, а другие, напротив, его приобретают. Тем самым изменяется общая расстановка ценовых сил в сегменте торговой недвижимости Самары.

Залог крупного кэша

От чего зависит рентабельность конкретного филиала, офисного подразделения, точки продаж или магазина? Складывается она из множества объективных и субъективных факторов. Но для бизнеса, рассчитанного на высокую посещаемость, залогом хороших продаж в первую очередь является расположение объекта.

До кризиса на рынке коммерческой недвижимости цена формировалась со строгой привязкой к месту. На ценовой карте города четко вырисовывались целые районы, лидирующие как по стоимости продажи, так и по величине арендных ставок. В период финансового кризиса ситуация изменилась. Больше всего потеряли в стоимости объекты, располагавшиеся в «дорогой» части Самары. В результате цены в ритейл-сегменте коммерческой недвижимости выровнялись.

«Тем не менее в любой части города, будь то исторический и деловой центр или городские окраины, есть локации и перекрестки с высокими показателями проходимости, которые пользуются наибольшим спросом у торговых операторов и за счет этого сдаются собственниками по максимально высоким арендным ставкам», – делится своим наблюдением генеральный директор компании Royal Estate Boutique Никита Петухов.

Пожалуй, лучший пример таких притягательных для ритейлеров зон – это перекрестки. Обычно именно в точке, где соединяются потоки нескольких транспортных магистралей, фиксируются максимальные показатели пешеходного и автомобильного трафика, которые сулят большинству арендаторов коммерческих помещений и павильонов высокую посещаемость и стабильный клиентский поток.

Высокий спрос на такие объекты объясняет «аномальные» арендные ставки и стоимость квадратного метра. «При условии, что средняя цена аренды на торговые помещения в Самаре составляет около 700 рублей за кв. м, средняя планка по уровню ставок на объекты в популярных зонах стрит-ритейла составляет 1000-1200 рублей за кв. м в месяц. Верхняя достигает порядка 2500-3000 рублей за «квадрат». Порогом адекватности самарских предложений по продаже встроенных торговых помещений можно считать цену в 150 тысяч рублей за кв. м», – рассказывает заместитель директора Поволжского центра развития Оксана Никитина.

На момент публикации материала в базе недвижимости на Dom63.ru размещено 172 объявления о продаже и 233 объявления о сдаче в аренду торговых помещений. Еще 245 предложений – выставленные на продажу объекты свободного назначения. Около 200 объявлений посвящены сдаче в аренду помещений свободного назначения.

Теряют хватку

Существует устойчивое убеждение, что наиболее дорогие торговые помещения в нашем городе выставлены на продажу или предлагаются к аренде в центре города. Подтверждают это и средние арендные ставки по районам. По данным Поволжского центра развития, в первом квартале 2011 года максимального уровня этот показатель достиг в Самарском районе – 742 рубля за кв. м в месяц. Но это только «средняя температура по больнице». Если еще 2-3 года назад расположение в историческом и административном центре Самары имело особый статус, за который многие ритейлеры готовы были неплохо доплачивать, то в кризис многие вынуждены были отказаться от таких имиджевых издержек. Так, серьезно потеряли в цене торговые помещения в районе улиц Куйбышева и пешеходной Ленинградской.

Казалось бы, прогулочная зона формирует необходимый для успешной торговли трафик посетителей. Однако большое количество пешеходов далеко не во всех случаях влияет на увеличение объемов продаж. Не любой ритейл может преуспеть в этом пешеходном потоке. Товары и бренды премиального уровня, которые до кризиса активно осваивали статусную Ленинградскую и Куйбышева, нередко оказывались в убытке. Невозможность подъехать к магазину на автомобиле и трудности с парковкой на близлежащих улицах отвадили покупателей с высоким уровнем доходов. Зато торговля сувенирами, фаст-фуд, молодежная одежда и обувь формата масс-маркет успешно существуют на прогулочной Ленинградской. Тем не менее такая выборочно эффективная проходимость в кризис сказалась и на величине арендных ставок. И популярная у ритейлеров локация в районе улицы Куйбышева и Ленинградской вышла из списка самых востребованных и дорогих.

Потеряла статус самарской «золотой мили» и улица Ново-Садова в отрезке от улицы Челюскинцев до Осипенко. Высокие заработки ритейлерам обеспечивали и хорошая транспортная доступность (в районе располагалось сразу несколько остановок общественного транспорта), и пешеходный трафик (по обеим сторонам Ново-Садовой располагаются большие жилые кварталы), и высокий автомобильный поток. К тому же работал фактор близости к административному и историческому центру города. Долгое время за помещения на этом участке Ново-Садовой шла настоящая борьба, которая серьезно подогревала цены. Но «золотая миля» обесценилась. Нарушило бизнес-благополучие ритейлеров и рантье начавшееся и быстро превратившееся в долгострой строительство станции самарского метрополитена. Проезжую часть по участку Ново-Садовой от улицы Соколова до Осипенко перекрыли, потоки частного и общественного транспорта пустили в обход, посещаемость торговых точек снизилась, что привело к существенному снижению расценок на коммерческую недвижимость в этой локации.

Пошли в народ

Концентрация востребованных у арендаторов бизнес-локаций в центре Самары за последние годы снижается, и спрос на объекты с высокой степенью проходимости постепенно смещается в сторону Безымянки и спальных районов города. «Повышенным интересом у арендаторов сейчас пользуются встроенные помещения на первых этажах жилых домов, расположенных на первой линии улиц Кировского, Промышленного, Советского и частично Октябрьского районов. В числе самых популярных улиц следует назвать улицы Победы, Гагарина, Ново-Вокзальную, Стара-Загоры и проспект Кирова», – рассказывает руководитель отдела коммерческой недвижимости АН «Бизнес Гарант» Михаил Иванов. В отличие от центральных магистралей – Московского шоссе и улицы Ново-Садовой, – перечисленные улицы не такие широкие, поэтому вывески и витрины магазинов и салонов продаж хорошо просматриваются прямо с проезжей части.

«Именно поэтому улица Победы, к примеру, на сегодняшний день считается самой «дорогой» с точки зрения предложений по аренде и продаже торговых помещений, поскольку арендаторы могут рассчитывать не только на высокий пешеходный, но и на хороший автомобильный трафик», – отмечает Михаил Иванов.

Количество предложений, расположенных на наиболее привлекательных для торгового бизнеса улицах и перекрестках, довольно ограничено. Это еще больше подогревает спрос и, соответственно, цены на такие объекты. Более того, риелторские агентства формируют своеобразный лист ожидания из заявок, поступающих от клиентов, заинтересованных в аренде или приобретении помещения с высокой проходимостью.

Арендные ставки на торговые «квадраты» на улице Победы в среднем составляют 1200 рублей в месяц. Цена продажи в этой локации может варьировать от 95 до 140 тысяч рублей за кв. м. Помещение, обеспеченное хорошей посещаемостью на ул. Гагарина снять можно за 800-1000 рублей за кв. м в месяц, купить – за 75 – 120 тысяч рублей за кв. м. На улице Стара-Загоре и проспекте Кирова в наиболее проходных зонах есть предложения по аренде за 700-1000 рублей за кв. м в месяц, по продаже – от 65 до 100 тысяч рублей за «квадрат».

Популярный павильон

В лидеры по популярности у арендаторов торговых помещений, по оценкам экспертов, вышли модульные павильоны. За последние год-полтора практически все городские перекрестки и остановки общественного транспорта «заросли» новенькими рыночными рядами. Ставки в этом подсегменте коммерческой недвижимости с легкостью конкурируют по своей величине со стоимостью аренды помещений в крупных торговых центрах. Цены на небольшие павильоны в зонах с максимальными показателями пешеходной проходимости и уже «прикормленным» трафиком могут достигать 4,5 тысячи рублей в месяц. При этом столь высокая стоимость арендаторов не отпугивает. «Напротив, если в нашей базе данных появляется подобное предложение, за неделю в агентство может поступить от 15 до 60 звонков заинтересованных потенциальных арендаторов», – отмечает г-н Иванов. Более того, за некоторые за киоски и павильоны в самых привлекательных локациях, как и в докризисный период, может развернуться настоящая борьба. Однако не любой бизнес готов переплачивать за арендуемое помещение.

«К примеру, кулинария или небольшой магазинчик редко когда готовы тратить на аренду больше 20 тысяч рублей в месяц. При этом сотовый ритейл за это же помещение готов отдавать 45 тысяч рублей ежемесячно», – добавляет г-н Иванов. И здесь уже все зависит от аппетитов собственников и их желания сотрудничать с арендаторами на долгосрочной основе. Да и самих арендаторов непростой финансовый период сделал более осмотрительными и расчетливыми в отношении своих затрат на аренду.