Дмитрий Чариков: «Цены на недвижимость будут снижаться!»

Страна постепенно выходит из кризиса. На самом деле никто еще не сказал, что он однозначно и окончательно завершен, но все предпочитают говорить о нем уже в прошедшем времени. Но в любом случае, можно с уверенностью констатировать, что самая острая фаза кризиса уже действительно миновала. Тем не менее, противоречивость в оценках состояния рынка недвижимости по прежнему имеет место. Какова же реальная ситуация на самарском рынке недвижимости? Действительно ли на рынке наблюдается некоторое оживление и даже рост цен или это миф, активно раздуваемый риэлторами? На эти и другие вопросы мы попросили ответить Дмитрия Чарикова, председателя Совета директоров «Инвестиционно-строительной компании Дисса».

– Чтобы объективно ответить на этот вопрос, логичней обратиться к статистике. Количество сделок по купле-продаже жилой недвижимости в апреле 2011 года, например, в Москве, по сравнению с мартом, увеличилось на 24,2%. Эти данные приводит Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по столице. И, несмотря на праздники, май демонстрирует также достаточно хорошие количественные показатели.

Возросла активность рынка и в регионах. Центры федеральных округов начали первыми восстанавливаться после кризиса, что не могло не сказаться на росте активности рынка недвижимости. Статистика подтверждает возросшую активность почти во всех регионах. Таким образом, если говорить об уровне активности рынка, то он практически вернулся на докризисный уровень, и официальные данные – тому подтверждение.

– Операторы рынка говорят о росте цен на недвижимость, уже как о свершившемся факте. Так ли это?

– Давайте рассмотрим, что происходило некоторое время назад до пресловутого кризиса. Цены разогнались и прибавляли в весе на 40, 50, 70 процентов в год. На отдельные сегменты рост доходил даже до 100%. Ценовой пузырь надувался с бешенной скоростью. Всем, конечно, было понятно, что этот процесс рано или поздно закончится, и ценовой маятник качнется в другую сторону, что и произошло. Однако многие предпочли об этом не думать, продолжая вкладывать деньги практически в любые объекты недвижимости. Тем не менее уже в 2007 году было зафиксировано постепенное снижение активности рынка, а еще через год-другой он окончательно впал в анабиоз.

Ценам требовалась серьезная коррекция. И если бы это произошло в короткий промежуток времени, то активность рынка была бы сохранена. Вспомните кризис 1998 года. Тогда цены на недвижимость, привязанные к американскому доллару, обрушились за короткое время, но уже через год, когда все привыкли к новому порядку цифр, активность рынка почти восстановилась. Люди продавали, покупали недвижимость, но уже по новым ценам. Сделав серьезный откат назад, уже через год рынок начал восстанавливаться, оттолкнувшись от новой точки отсчета. Пошли вверх и цены.

Нынешняя коррекция цен происходит на более длительном отрезке времени: она растянулась уже на четыре года. Причем, на многие предложения рынка, на мой взгляд, этот процесс еще не завершен.

На сегодняшний день различные сегменты рынка демонстрируют совершенно различную ситуацию. Например, большинство хозяев вторички, загородной недвижимости очень активно сопротивляются коррекции. Сейчас это сегмент рынка, где очень велика доля переоцененных объектов. Я считаю, что такие объекты могут в ближайшей перспективе еще просесть в цене из-за общего процесса бифляции но, в первую очередь, из-за фактора переоцененности.

– Тем не менее, риэлторы утверждают, что на вторичном рынке сегодня наблюдается небольшой рост цен. Как вы это объясните?

– Эта ситуация, на мой взгляд, объясняется прежде всего тем, что в данном секторе постепенно вымываются наиболее дешевые предложения, двигая тем самым планку средневзвешенного уровня цен вверх. Многие это понимают и не спешат покупать вторичку, полагая, что не исключена вероятность того, что завтра она может еще подешеветь.

– А как обстоит дело на рынке первички?

– Те операторы рынка, кто своевременно скорректировал цены, сумели замкнуть на себя основной платежеспособный спрос. Такая ценовая политика позволила продолжить строительство, сохранить доверие потребителей и обеспечить максимальную привлекательность своих предложений.

На сегодняшний день самым активным сегментом с точки зрения продаж является жилье эконом-класса, куда почти полностью ушел платежеспособный спрос. Естественно, я веду речь о качественных предложениях, объектах с высокой степенью готовности, площадках, где активно ведется строительство.

Более того, рост цен именно на эту категорию недвижимости – это уже свершившийся факт. Первичный рынок растет всегда, так как к общерыночным показателям всегда прибавляется еще рост цен по мере готовности (привлекательности) объекта как товара. Не нужно забывать и про явный дефицит предложений нового, современного жилья.

– Можете привести конкретные примеры?

– В качестве примера я могу привести ситуацию в нашем жилом комплексе «Тихий двор», расположенном на ул. Антонова-Овсеенко. До нового года ценник находился на отметке 26 тысяч рублей за кв. м. Сегодня – это 29 450 рублей. В конце мая цена метра по прайсу будет не менее 32 тысяч рублей. Мы скоро завершаем строительство всех трех секций этого жилого комплекса, и на объекте уже стартуют работы по остеклению. Спрос на квартиры в этом жилом комплексе очень хороший, соответственно растет и цена.

С июня стартуют продажи квартир и еще в одном нашем проекте. Это жилой комплекс «Рассвет», расположенный в районе ул. Советской Армии. Четыре жилые секции этого комплекса уже практически готовы. Продажи планируем начать опять с весьма доступного уровня в 26 тысяч рублей за «квадрат», но через месяц будем поднимать ценник уже до 30 тысяч.

Сейчас мы занимаемся аккредитацией в банках, а это значит, что те дольщики, кому это необходимо, смогут воспользоваться ипотекой. Аналогичная картина наблюдается и у коллег, на площадках, где сейчас активно ведется строительство. За четыре месяца 2011 года зафиксировано смещение ценника в сторону повышения. Повторюсь, что это уже свершившийся факт.

Кстати, в «первичку» по этой причине постепенно стали возвращаться и частные инвесторы, приобретающие метры с целью дальнейшей реализации по более высокой стоимости. Вкладывать деньги в первичку опять становится доступно и выгодно!

– А как быть тем людям, кто не может или не хочет ждать, пока будет достроен новый дом? Покупать переоцененную вторичку или отложить покупку до лучших времен?

– Если, не взирая на все доводы, вами все-таки принято решение о покупке вторички, то я настоятельно рекомендовал бы торговаться.

Кстати, те риелторы, кто заинтересован в том, чтобы у них шли сделки, должны формировать у своих клиентов правильное понимание процессов, происходящих сегодня на рынке, а не заниматься популизмом, бодро рапортуя о том, что «рынок ожил и цены резко пошли вверх», тем самым подталкивая собственников вторички к мысли о том, что «раз такое дело, то неплохо бы еще поднять цену на свою квартиру».

Доля денег, приходящих в первичку от реализации объектов вторичного рынка очень велика. Строительные компании прямо заинтересованы в том, чтобы и «вторичка», и зачетные объекты активно продавались, а не пылились мертвым грузом в прайсах риелторских фирм по причине их переоцененности.

– Эксперты привыкли «привязывать» стоимость жилья к ценам на нефть и другие энергоносители. Пресловутая бочка нефти сегодня существенно подорожала. Как в нынешних условиях это может сказаться на ценах на недвижимость?

– Действительно, высокие цены на нефть традиционно приводят к активизации рынка жилья и удорожанию недвижимости. Растет себестоимость метра, затраты, растут и цены. Впрочем, для большинства россиян рост цен на мировых рынках ведет не к улучшению и удешевлению стоимости жизни, а, скорее, наоборот. Обычные граждане от высоких цен на нефть ничего не имеют. Они получают лишь выросшие расходы. Потому что высокие цены на нефть сразу же повышают цены и на бензин, и другие энергоносители. А это прямо или косвенно сказывается на всем.

Соответственно, доход потенциального покупателя недвижимости остается прежним, а его расходная часть возрастает, и доля денег, которые он готов был бы потратить на покупку квартиры в форме накоплений или расходов по ипотеке, уменьшается. Необходимо и дальше создавать доступные механизмы приобретения жилья. Необходима дальнейшая либерализация условий ипотеки, более лояльные условия рассрочки платежей, зачетные схемы от застройщиков, максимальная прозрачность процесса строительства, открытый диалог всех участников рынка, умение слышать и понимать потребителей.

Рынок недвижимости действительно начал оживать. И, как он себя поведет себя в дальнейшем. покажет только время.