Аренда по вкусу. Что лучше и почем?

Летние месяцы по всем параметрам в области аренды оказались менее жаркими, чем в прошлом году: ни больших падений, ни взлетов. Ставки плыли по течению, не демонстрируя новых тенденций. Этот год пришел к осени с похожими показателями, однако, в отличие от прошлогоднего тезиса «сдаем помаленьку», сегодня говорят: «Спрос есть, где взять предложение?»

Официальная статистика гласит, что сегодня купить квартиру может не более 8-9% трудоспособного населения России. В расчет берется та категория граждан, которая игнорирует ипотеку и либо ждет очереди на улучшение жилищных условий, либо имеет на полке «копилку-поросенка». При этом и копить, и ждать можно до бесконечности, а иметь свой угол хочется всегда. В итоге аренда – удобный вариант для остальных 90% россиян, которые по тем или иным причинам желают сменить родительское гнездо на холостяцкое, студенческое или семейное. Рынок аренды сегодня предлагает какие душе угодно варианты. Важно только понять, чего и за сколько хочется. О том, какие предложения и за какую цену предпочитают самарцы в 2011 г., рассказывают эксперты.

То вверх, то вниз!

Рынок аренды жилья к концу летнего периода и началу новой «трудовой» сессии демонстрирует оживление как в спросе, так и в ценах. По мнению экспертов, такое «приподнятое настроение» продлится до середины октября, затем застынет в ожидании до Нового года, а затем снова вырастет за счет «праздничных аренд». Однако говорить о том, что теперь ставки поднимутся на новую ценовую ступень и с нее пойдут выше и выше, нельзя. В данном случае рост можно назвать искусственным в рамках обычной для этого периода сезонности. В пользу этого явления высказывается Андрей Якушин, директор АН «Риэлти»: «Пик арендной востребованности приходится на летний период, начиная с апреля, когда на рынок выходит загородная недвижимость, к примеру, коттеджи. Аренда в этот период может достигать различных уровней. В этом году наше агентство зафиксировало максимальную плату за месячную аренду коттеджа - 300 000 рублей. Также аренда набирает обороты в период с августа по октябрь по причине начала учебного года и приезда в город студентов». Как только учащиеся обживутся, а отчисленные съедут, рынок снова вернется к привычным позициям. Таким образом арендный бизнес в Самаре работает по волнообразной схеме. Это подтверждает Дарья Недбайло, заместитель руководителя АН «ВАВИЛОН»: «Ставка арендной платы в этом году была очень нестабильной. Например, в апреле-июне она была намного ниже и предложений по аренде было значительно больше, так как многие квартиры освобождались за счет иногородних студентов, чего не скажешь про август: однокомнатные квартиры, стоимость аренды которых составляет 9-10 тыс. рублей, сейчас сложно найти, стоимость аренды начинается от 11-13 тыс. рублей».

Преобладание спроса над предложением - отчасти новое явление этого сезона. По данным риэлторских компаний, в июле объем предложения сократился в Самаре на 10%. При этом спрос прибавил в весе на 3,5% по сравнению с июнем. В наиболее востребованном ценовом диапазоне предложений (10-15 тыс. рублей) спрос превышал предложение в полтора раза. «Если сравнивать рынок аренды с аналогичным периодом предыдущего года, то на сегодняшний день мы наблюдаем оживление рынка аренды. Спрос на квартиры значительно увеличился, при этом количество вновь поступающих предложений постепенно сокращается»,- говорит Олеся Карпенко, управляющий отделом жилой недвижимости АН «Визит». Однако, несмотря на это, при таких ставках сегодняшняя доходность от аренды составляет примерно 4-6% в год в чистом виде. Похожие условия можно встретить в банке, при оформлении накопительного счета.

Расклад по количеству комнат

По данным бюллетеня недвижимости «Зеленая площадь», в июле средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры эконом-класса варьировалась от 10 до 13 тыс. рублей в месяц. Цена аренды 2-комнатной квартиры – 15-16 тыс. руб., 3-комнатной – от 18 до 40 тыс. руб. («улучшенка»). Причем можно заметить странную особенность: все владельцы однокомнатных квартир в стоимость аренды автоматически включают стоимость коммунальных услуг. Сюда, как правило, включаются вода, свет, газ. При аренде 2-комнатных квартир арендодатель прописывает в условиях оплату лишь одной из коммунальных услуг. Видимо, таким образом собственники пытаются повысить рентабельность этого сектора недвижимости.

Однако, как говорят риэлторы, по состоянию на конец августа превышение спроса над предложением фиксируется в основном в сегменте эконом-класса для индивидуального проживания. По словам Олеси Карпенко, «несмотря на различное состояние рынка, по-прежнему остаются востребованными однокомнатные квартиры эконом-класса в хорошем состоянии, с мебелью и техникой, в центральных и не очень отдаленных районах, с удобной транспортной доступностью». В бизнес-классе, который в Самаре представлен смешанным типом, количество предлагаемых квартир по-прежнему невелико, но превышает спрос. Двухкомнатные и трехкомнатные квартиры сегодня страдают от так называемой капризности арендаторов. Здесь играет роль тот факт, что зачастую потенциальные арендаторы пользуются тем, что рынок «однушек» довольно широкий, а значит, выбирать есть из чего. Тем самым «давят» на собственника, порой вынуждая его идти на уступки. В центре города эта практика не особенно распространена, но на окраинах «торг вполне уместен».

Хотелось бы отметить еще один критерий, который влияет на поведение рынка аренды, - платежеспособность самарцев. Отметим, что максимальный заработок, позволяющий без проблем включиться в аренду, для большинства граждан сегодня разнится с арендными ставками. Средняя стоимость аренды «однушки», как мы уже говорили, - 12 тыс. рублей, это около 60% от средней заработной платы по Самарской области (18 тыс. рублей). Этот пример не случаен. Таким образом эксперты хотят показать несостоятельность доводов в пользу значительного роста ставок в следующем году.

При росте стоимости аренды даже на 10-15% квартиры просто останутся невостребованными. «На мой взгляд, в ближайшие месяцы дальнейший рост арендных ставок может составить до 5%. Ожидать большего не стоит из-за низкого платежеспособного спроса», - говорит Олеся Карпенко. Хотя не все респонденты настроены так же оптимистично по отношению к арендаторам. К примеру, Андрей Якушин осторожно замечает: «Цены на аренду жилья в будущем будут расти в соответствии с инфляцией. Арендная ставка прежде всего зависит от востребованности района и состояния объекта, а также повышения стоимости коммунальных услуг». В подтверждение вышесказанного Оксана Никитина, заместитель директора Поволжского Центра Развития, резюмирует: «В целом рынок аренды жилья является одним из наиболее стабильных как с позиции спроса, так и с позиции цен и предложения. Снять жилье можно на любой вкус и кошелек. По самому массовому сегменту в среднем типовая однокомнатная квартира в аренду стоит порядка 10 тыс. рублей в месяц, «улучшенка» с большой площадью, хорошим ремонтом и мебелью в центральных районах города - порядка 15 тыс. рублей».

В тему

Риэлторы агентств недвижимости представили картину потребительского спроса на аренду. Критерий отбора был один: какие районы и по какой причине являются наиболее интересными и востребованными среди самарцев.

Андрей Якушин, директор АН «Риэлти»:

- Наибольшей популярностью, как и ранее, пользуется жилье эконом-класса, и оно более востребовано. В летний сезон пользуется спросом загородная недвижимость (дома, коттеджи), а также дома и коттеджи в городе. Как и в предыдущем году, наибольшим спросом пользуются центральные районы города. Связано это в первую очередь с расположением большого количества учебных заведений. В 2011 году значительно упал спрос на жилье в п. Управленческий. Связано это с сокращением крупного юридического заведения в регионе - Юридического института МВД России. Упал спрос также и на жилье в п. Мехзавод и п. Красный Пахарь. Связано это с окончанием строительно-ремонтных работ в ТЦ «ИКЕА».

Дарья Недбайло, заместитель руководителя АН «Вавилон»:

- Если рассматривать спрос по районам, то на первый план выходят Ленинский и Железнодорожный районы, как и в прошлом году, они пользуются популярностью. На втором месте Советский и Промышленный районы. Они востребованы по некоторым основным улицам - Гагарина, Авроры, Аэродромной, Дыбенко, Н.-Садовой, Победы, Советской Армии, Стара-Загоры, а также объекты на 5-й, 6-й просеках.