Когда сделку могут признать недействительной

Какой бы способ приобретения жилья вы ни избрали, следует тщательно все обдумать, взвесить все «за» и «против», чтобы сделка не повлекла за собой негативных последствий. Ведь даже небольшой «прокол» при совершении подобных операций может привести к многолетним судебным разбирательствам и в результате к признанию заключенной сделки с недвижимостью недействительной.

Продажа, дарение, рента...

Наиболее распространенные сделки с жилыми помещениями происходят на основании договора купли-продажи, а также договоров дарения, мены, аренды, ренты и ипотеки. Сделки с жилыми помещениями, как и другие гражданско-правовые сделки, подчиняются правилам, установленным Гражданским кодексом РФ. При их заключении обе стороны должны понимать суть договора и предмет сделки, а также основания для признания договора недействительным.

«Сделка с жилой недвижимостью может быть признана недействительной по различным основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, - объясняет директор самарского представительства юридической группы «Яковлев и партнеры» Илья Плотников. - К таким основаниям, в частности, относятся: несоответствие сделки закону, недееспособность одной из сторон, участвующих в сделке, злоупотребление правом при совершении сделки, притворность сделки, т.е. ситуация, когда одна сделка фактически прикрывает другую».

Недействительные сделки делятся на ничтожные и оспоримые. Если в соответствии с Гражданским кодексом РФ сделка признается недействительной в судебном порядке, то она называется оспоримой. Если же Гражданский кодекс указывает на недействительность сделки без необходимости судебного разбирательства, сделка признается ничтожной.

Серьезные последствия

Вот пример случая, когда сделка признается ничтожной, и того, какие последствия это может иметь. Допустим, в длинной цепочке уже совершенных продаж и покупок есть квартира, при приватизации которой были ущемлены права неких лиц. «Возможны ситуации, когда сделки купли-продажи совершаются с квартирами, которые обременены правами третьих лиц, – комментирует партнер юридической фирмы «РБЛ» Денис Герасимов. - Допустим, при получении первичного права собственности или последующих сделок не были учтены права или законные интересы родственника, который на момент приватизации был зарегистрирован в этой квартире. Либо переход права переходил через наследство, и при этом не были учтены интересы какого-либо наследника. В этих случаях может появиться лицо, чьи права и интересы были нарушены, и в судебном порядке оспорить сделку». В результате приватизация признается недействительной, и многочастная сделка становится ничтожной. Все ее участники должны возвратиться в исходное положение, то есть въехать в прежние квартиры и вернуть полученные деньги.

Еще одно основание для признания сделки ничтожной - когда она совершается гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства. Как замечает Илья Плотников, именно по этому основанию наиболее часто оспариваются завещания в отношении недвижимого имущества.

Мнимые и притворные сделки также признаются ничтожными. Мнимая сделка – это та, что совершается лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Например, переоформление недвижимого имущества на подставное лицо с целью уклонения от ареста имущества. Притворная сделка – это сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку. Например, когда под видом дарения производят продажу недвижимого имущества.

Оспоримыми называются сделки, которые совершаются под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной. Кроме того, оспоримой признается сделка, которую ее участник был вынужден совершить из-за стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях (т.н. кабальная сделка). Такая сделка может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Так же как и сделка, совершенная под влиянием заблуждения. Для этого сторона, действовавшая под влиянием заблуждения, также должна подать иск.

Меры профилактики

Судебные споры, возникающие из жилищных правоотношений граждан, могут быть самыми разнообразными, и самостоятельно разобраться во всех тонкостях довольно сложно, целесообразнее обратиться за компетентной юридической помощью.

«Перед заключением сделки с недвижимостью следует посоветоваться с юристом, грамотно составить текст договора или иной сделки», – советует Илья Плотников. Необходимо также точно знать, в какой именно форме должен быть заключен договор, внимательно читать все пункты и представлять себе последствия недействительности договора. «Если речь идет о приобретении недвижимости, необходимо проверить основания возникновения права на имущество, убедиться, что объект недвижимости не выступает предметом судебного спора, отсутствуют ограничения и обременения права. Эти действия помогут избежать в будущем судебных споров и признания сделки недействительной», – заключает эксперт.

О предельной внимательности при сделках с недвижимостью предупреждает и Денис Герасимов. «Перед тем как идти на сделку, имеет смысл получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, где на конкретную дату вы сможете увидеть, кто является правообладателем недвижимости, есть ли какие-либо правопритязания на квартиру либо обременения в пользу третьих лиц, – подчеркивает юрист. – Также имеет смысл провести правовой аудит возникновения права собственности. Но его рекомендуется делать, если есть обоснованные сомнения возникновения права собственности на данную недвижимость либо если сделка достаточно крупная и дорогая, потому что сама эта услуга не из дешевых: необходимо получать ряд документов начиная с первичного получения права собственности».