Территории перспективной застройки

В Самаре начнется разработка планировки трех площадок – в Куйбышевском, Советском и Кировском районах. Заказ на подготовку проекта развития территорий и межевание участков получили три компании. По мнению участников рынка, это первый шаг к застройке этих площадок. Какие проекты могут быть реализованы на данных территориях, предположили участники рынка.

Департамент строительства и архитектуры мэрии Самары предоставил трем компаниям разрешение на разработку проекта планировки и межевания территорий.

Компания «Восход-Строй» займется проектированием участка в границах улиц Енисейской, Юбилейной, проспекта Металлургов, улицы Металлистов в Кировском районе Самары. ООО «РСУ – 10» получила право запроектировать территорию в границах улиц Авроры, Дыбенко, Уссурийская и переулок Сокольский в Советском районе города. «Бизнес-строй» подготовит проект планировки и межевания площадки в Куйбышевском районе – в границах улиц Уральская, Заусадебная и Южное шоссе.

Заказчиком работ по всем трем площадкам выступает городской департамент строительства и архитектуры. Срок предоставления в ведомство готовых проектов застройки участков – середина марта будущего года.

Аукцион на право развития этих территорий прошел больше полутора лет назад, в январе 2010 года. В частности? за участок в Советском районе боролись две кампании. Однако по итогам торгов право развивать площадку в границах улиц Авроры, Дыбенко, Уссурийской и Сокольского переулка получило ООО «РСУ-10». Как сообщал информационно-деловой портал 63.ru за возможность застраивать участок фирма заплатила один миллион рублей.

На сегодняшний день на всех трех участках располагаются ветхие жилые дома, в основном от двух до четырех этажей постройки первой половины прошлого века.

Специалисты уверяют, что подготовка проекта планировки территорий – это ключевой вид градостроительной деятельности. «В проекте планировки территорий должны быть сфокусированы положения стратегии развития города, с одной стороны, и существующее состояние городской среды», – рассказывает председатель регионального отделения Союза архитекторов России в Самарской области Юрий Корякин. При этом при разработке проекта развития того или иного участка крайне важно соблюдать максимальную публичность процесса.

«Прежде, чем приступать к подготовке проекта, необходимо тщательно изучить существующую ситуацию, выяснить все правовые вопросы. Особенно это касается развития уже застроенных территорий, как в указанных случаях. На мой взгляд, сначала нужно определить общие тенденции застройки, сделать наброски проекта. И уже на этой стадии выносить эскиз на публичное обсуждение. Это позволит сразу же выявить острые моменты, понять, что жители этого района категорически принять не готовы, на что готовы согласиться и т. д. И уже учтя доводы жителей и собственников, приступать к итоговому проекту застройки территории. Только такой подход к развитию застроенных площадок позволит избежать многочисленных скандалов, конфликтов и судебных разбирательств», – считает Юрий Корякин.

Острые моменты, которые могут возникнуть при начавшейся разработке проектов планировки указанных территорий в Куйбышевском, Кировском и Советском районах, по мнению эксперта, касаются того, что некоторые отдельные ветхие дома на проектируемых участках могут входить в список вновь выявленных памятников. А это наложит ряд серьезных ограничений на разработку проектов.

Коммерческая успешность застройки представленных площадок также вызывает у экспертов сомнения. «Общий критерий оценки перспективности проектов развития застроенных территорий заключается в следующем: чем меньше объем старого жилья под расселение и чем ближе площадка расположена к центральной части города, тем на большую маржинальную прибыль может рассчитывать застройщик. Исходя из этого принципа, площадка в Кировском районе выглядит наименее привлекательно. Участок находится далеко от центра города, и объемы расселения там довольно большие. Чтобы выйти на уровень динамичного строительства на этом участке, застройщику придется несколько лет работать на уровне себестоимости, а это, из-за дороговизны банковских кредитов и в виду отсутствия собственных финансовых ресурсов, может позволить себе далеко не каждый. На мой взгляд, стимулировать застройку окраин города могут муниципальные гарантии, которые предоставлялись бы инвестору вместе с правом развития территорий. Иначе строительные компании будут стремиться лишь к тому, чтобы просто застолбить за собой участок, а застройка этих площадок будет идти крайне вяло», – считает председатель совета директоров ГК «Усадьба» Олег Егоров.

Аналогично может сложиться и судьба застройки площадки в Куйбышевском районе.

Территориально участок в Советском районе выглядит более выигрышно. Но такое расположение, по мнению Олега Егорова, не может гарантировать успешность проекта застройки. Буквально напротив участка, для застройки которого началась разработка проекта планировки территорий, располагается новый жилой микрорайон, конкурировать с которым на этапе реализации жилья будет тяжело.