Квартиры, которым обеспечен рост

Недвижимость не раз доказывала свой инвестиционный потенциал, демонстрируя прибыльность вложений. Особенно прибыльным это было, когда цены росли, как на дрожжах. Волна обманутых дольщиков и неоконченных строительных проектов поставила под сомнение правильность инвестиций в самый выгодный сегмент рынка недвижимости: в новостройки на стартовом этапе.

Однако, обреченный вызывать интерес, этот сегмент сегодня вновь освобождается от кризисного «вето», предлагая учесть все уроки и ошибки. Эффективной и востребованной формой страхования свободных денежных средств от инфляции путем инвестирования в недвижимость, и в частности, новостройки, делают такие факторы со знаком минус, как высокая инфляция, малое количество направлений, куда можно вложить личные, не слишком большие накопленные средства, опасения относительно нестабильности финансовых институтов.

Несмотря на неразбериху на всех инвестиционных фронтах, рынок первичного жилья оставляет варианты выгодных вложений

Сегодня в Самаре вполне реально купить квартиру, которая через год добавит в актив своего владельца дополнительные несколько сотен тысяч рублей. А с учетом прогнозов роста цен потенциал таких квартир может быть еще выше. Впрочем, анализ предложений говорит о том, что темп разгона цены от начальной до конечной стадии может быть различным по разным проектам.

В среднем по рынку стоимость строящегося жилья растет на 1-2% в месяц (при условии, что строительство идет запланированными темпами). Так, к этапу завершения строительства цены могут вырасти в 1,5-2 раза. Кроме того, определенные скачки стоимости нового жилья происходят после сдачи объекта и получения свидетельства (примерно от +10% до +20% в каждом из случаев). Так, прибыль инвестора в среднем может составить 100-150%, отмечает генеральный директор ЗАО «Агентство оценки «Гранд Истейт» Алексей Ульянин.

Однако эксперт справедливо оговаривается, что это лишь усредненные показатели. В реальности рост цен во многом зависит от таких факторов, как месторасположение и класс жилья. Например, в новостройках бюджетного плана («Кошелев-Проект») доходность инвестиций будет существенно ниже, чем доходность объектов в исторической части города.

В качестве примера наш респондент приводит жилой дом, расположенный на ул. Садовой, 329 в Ленинском районе г. Самары (застройщик – строительно-производственная корпорация «ДОН»). На начальном этапе строительства в IV кв. 2004 г. квартиру в этом доме можно было купить по цене 20 тыс. руб. за 1 кв. м, или 1 млн руб. за однокомнатную квартиру (50 кв. м). В настоящий момент данный объект сдан и введен в эксплуатацию. И сейчас стоимость квартиры в черновой отделке со свидетельством составляет около 55 тыс. руб. за 1 кв. м, или 2750 тыс. руб. Очевидно, что прибыль инвестора составила 175% (без учета инфляции).

Кроме того, как мы уже отметили, у данного сегмента существует потенциал роста. Так, директор ГК «Статус» Елена Халякина отмечает, что отчасти он обязан дефициту предложений современного, комфортного и в то же время доступного жилья. В условиях дефицита цены, как правило, растут. Спрос растет также во многом благодаря расширению ипотечных программ, направленных на кредитование непосредственно покупки в новостройке.

Учитывая эту динамику, эксперт наводит на мысль о том, что рентабельность вложений в долевое строительство в период от нулевого цикла до ввода в эксплуатацию в 2012 г. будет выше, чем в 2010 г. «В уходящем году цены уже ощутимо выросли, однако ожидается, что этот тренд в 2012 г. будет более выражен и внимательно отслежен со стороны рынка», - прогнозирует представитель ГК «Статус».

Аналогичного мнения придерживается председатель совета директоров ГК «Финстрой» Николай Коньков, прогнозируя дополнительный 5-8%-ный рост цен на новое жилье до конца текущего года: «Судите сами: наступил дефицит готового предложения со сроком сдачи в 2011 году, а лично у нас осталось в свободной продаже не так много готовых квартир со свидетельством». По мнению застройщика, на рынок накладывает отпечаток психологическое ожидание второй волны финансово-экономического кризиса, ожидание обесценивания сбережений.

В другой активно вошедшей на рынок девелоперской компании - «Древо» - называют еще больший потенциал роста: «Мы ожидаем, что цены на недвижимость на всем рынке вырастут на 15-20%, что соответствует рыночной ситуации этого года».

Но в один голос эксперты советуют: прежде чем принять решение об инвестировании в жилье на ранней стадии, необходимо хорошо подумать, просчитать все варианты, а главное - помнить о предосторожностях. Ведь одно дело - купить квартиру с низким инвестиционным потенциалом, и совсем другое – купить воздух.

Так, в ДК «Древо» отмечают, что для того, чтобы удачно вложиться в недвижимость на стадии строительства, необходимо просчитать три ключевых параметра, и с этим нельзя не согласиться: надежность девелопера – все надежды на обогащение могут рухнуть в одночасье в связи с банкротством застройщика; месторасположение объекта – ни на что так быстро цена не меняется, как на недвижимость в перспективном направлении; качество строительных материалов и качество выполнения строительных работ – важнейший фактор роста цены.

Прежде чем принять решение о покупке квартиры в понравившемся проекте (увидеть предложение в таких проектах можно только на бумаге), необходимо удостовериться в надежности строительной компании, поскольку критерии надежности объекта всецело соответствуют критериям надежности компании-девелопера. Так, представители ДК «Древо» предлагают ориентироваться на следующие критерии: лучше, когда компания диверсифицирована по разным сегментам рынка, что позволяет маневрировать средствами при ухудшении конъюнктуры в одном из сегментов; у застройщика должен быть портфель строительных проектов в стадии реализации; должна быть положительная история работы; текущие проекты активно строятся.

Кроме того, перед покупкой необходимо обратиться в министерство строительства и ЖКХ Самарской области и удостовериться там, что объект не числится в списке долгостроев, а застройщик - в числе ненадежных. Кроме этого, определяясь с покупкой, совсем не лишним будет проконсультироваться с профессиональными участниками рынка недвижимости.

Инвестирование в объекты недвижимости в стадии разработки или на начальной стадии строительства является намного более рискованным, чем инвестирование в уже достраиваемые объекты. Однако, как известно, чем больше риски, тем выше доходность.

Мы попросили знающего не понаслышке об обманах в долевом строительстве эксперта Алексея Ульянина перечислить наиболее удачные и надежные проекты.

Как отмечает эксперт, чтобы максимально снизить риски и гарантированно получить доход, следует отдавать предпочтение объектам, застройщиками которых являются крупные проверенные временем компании, такие как строительная компания «Град», строительная корпорация «Авиакор», компания «Спектр недвижимости», компания «Трансгруз» и прочие.

Так, строительная компания «Град» на сегодняшний момент предлагает к продаже квартиры в следующих объектах на начальной стадии: жилой комплекс в границах улицы Волгина, Ключевого проезда, Байкальского переулка и улицы Мориса Тореза в Железнодорожном районе города Самары; жилой комплекс «Новый квартал».

«Авиакор» предлагает квартиры пятого этапа строительства (начало строительства - август 2011 г.) в жилом комплексе «Крутые Ключи» («Кошелев-Проект»).

Также можно рекомендовать новый проект компании «Спектр недвижимости» – жилой комплекс «Алпемо» на пересечении ул. Революционной и Гагарина.

Из проектов компании «Трансгруз» можно выделить жилой комплекс «Ботанический» в Октябрьском районе, на ул. Мичурина/Врубеля (в границах ул. Мичурина, Врубеля, Скляренко, Лукачева); жилой комплекс «Гастелло» в Октябрьском районе, на ул. Центральной, 31 (в границах ул. Центральной, Гастелло, Санфировой).

Основным критерием при выборе объектов инвестирования в данном случае является положительная деловая репутация застройщиков, перечень которых, заметим, данным списком не ограничен.

Компетентное мнение
Алексей Ульянин, генеральный директор ЗАО «Агентство оценки «Гранд Истейт»:

Инвестиции в жилье являются достаточно рискованным видом вложения средств, особенно на ранних стадиях строительства. Чтобы обезопасить свои вложения, нужно в первую очередь выбрать «правильную» строительную компанию. Для этого обратите внимание на срок существования фирмы (не менее пяти лет работы - хороший знак). Одним из важнейших факторов при выборе застройщика является качество построенных ранее домов. Почитайте в Интернете отзывы клиентов о данной строительной компании. На различных интернет-форумах можно получить информацию о качестве ранее сданных объектов, о выполнении сроков строительства, о возможных проблемах при регистрации недвижимости.

Кроме успешного выбора «правильной» строительной компании есть еще несколько важных правил, соблюдение которых поможет вам сохранить свои средства.

Обязательно изучите договор перед тем, как подписать его. Иногда стоит привлечь юриста со стороны. Не глядя подписав предложенный фирмой договор, клиент рискует остаться без гарантийных обязательств на выполненные строительные, монтажные, отделочные или ремонтные работы.

Обязательно застрахуйте сделку у независимого (!) страховщика: если наступит страховой случай – сможете вернуть часть отданных за квартиру средств.

Елена Халякина, директор ГК «Статус»:

Критерии надежности в кризисный период были сформированы еще более четко, нежели раньше. Именно в кризис стало понятно, что инструменты, на которые рассчитывал дольщик, «защищенный законом о долевке», неэффективны. Если ранее решающим был факт того, регистрируется ли договор долевого участия в соответствующих органах, то теперь защитить интересы дольщика-инвестора призван положительный ответ на целый ряд вопросов, один из которых - адекватность вложений. Вложение в долевое строительство, помимо надежды оказаться обладателем полноценной квартиры, сулит также и бонус - стать удачливым инвестором. Критерий «рентабельность/ликвидность» в этом случае немаловажен. Если анализ критериев позволяет в существенной мере судить о надежности стройки, тенденции рынка говорят о том, что цены будут расти, значит, вложения должны быть рентабельными. А насколько быстро готовый объект можно будет реализовать/сдать в аренду - неизвестно. Востребованность квадратных метров в Промышленном районе выше, чем Куйбышевском. В Железнодорожном выше, чем в Красноглинском. Где больше спрос, цены растут быстрее, рентабельность выше, там возрастает скорость продажи.

Желательно отказаться от устаревшей позиции: «У меня есть 1 600 000 руб., что я могу купить, неважно где, только чтобы точно построилось». Может быть, этой суммы не хватает, чтобы произвести 100%-ную оплату квартиры (надежная, приносящая прибыль, ликвидная стоит сегодня дороже). Но к услугам покупателя – все финансовые инструменты, позволяющие купить то, что нужно, вместо того, что можно. Это рассрочки по фиксированной цене, ипотечное кредитование, прочие варианты, которые специалисты рынка недвижимости могут предложить индивидуально. Поэтому при выборе, в какую стройку вложить денежные средства, желательно руководствоваться не стартовым уровнем вложения, а возможностями использования средств для наибольшей отдачи.