Как увеличить жилплощадь?

Межрайонная миграция оставляет варианты улучшения жилищных условий без дополнительных вложений.

_{Ценовая карта квартир улучшенной планировки, г. Самара, III квартал 2011 г.}

Одним из способов оптимизации жилищных условий, получивших широкое распространение в последние десять лет, является ипотека. Согласно банковской статистике, около половины ипотечных сделок заключаются именно в целях улучшения жилищных условий. Люди, продавая имеющиеся квартиры, берут в кредит суммы, недостающие для приобретения лучших вариантов. Как правило, больших по площади, по количеству комнат, лучших по местоположению, по качеству. Однако есть категория людей и есть определенные обстоятельства, которые исключают вариант ипотеки, тогда как потребность что-то сделать с имеющейся квартирой есть. Иногда решение обострившегося квартирного вопроса становится возможным только благодаря переезду в другой район. Так, по словам Альберта Шагдалеева, директора АН «Шафран», сделки такого типа являются достаточно частым явлением на рынке недвижимости, в частности, в сегменте «вторички». Как правило, этот вариант избирается теми, кто по каким-то причинам не рассчитывает на доплату, ни в виде накоплений, ни в виде ипотечного кредита.

Существует несколько причин для подобных миграций и, в связи с этим, нескольких типичных направлений переездов. Во-первых, и это одна из самых частых причин, люди оказываются перед необходимостью увеличить количество комнат с рождением ребенка. В таком случае решением проблемы становится переезд из однокомнатной квартиры улучшенной планировки в одном из центральных районов в «двушку» хрущевского типа и чуть подальше от центра, которые фактически совпадают и по стоимости, и по площади. И трудно поспорить, что в данном конкретном случае сделка представляет собой улучшение условий в новой увеличившейся семье. К примеру, согласно бюллетеню недвижимости «Зеленая площадь», по стоимости однокомнатная «улучшенка» в Ленинском районе на проспекте Карла Маркса общей площадью 50 м² аналогична двухкомнатной квартире в доме 90-й серии на ул. Советской Армии, площадь которой больше почти на 4 м² (2,4 млн рублей). Характерно, что данный район также отличается развитой инфраструктурой и даже имеет некоторые преимущества. Например, здесь несколько проще обстоят дела с детскими садиками и транспортная развязка достаточно удобна.

Кроме того, часто улучшение жилищных условий представляет собой обратный вариант, когда доставшаяся в наследство многокомнатная хрущевка в отдаленном районе обменивается на, может быть, меньший вариант, но расположенный в районе с более развитой инфраструктурой, где, к примеру, есть возможность устроить ребенка в хорошую школу, посещать дополнительные занятия. Как отмечают эксперты, часто поводом для межрайонной внутригородской миграции является переезд в связи со сменой места работы (в случае перспективных вариантов), а тенденцией последнего времени стал переезд за детским садом: люди, вставшие в очередь в несколько детских садиков, готовы заодно сменить квартиру поближе к садику, где подошла очередь.

Традиционной миграцией, которую никто не отменял, является переезд из какого-нибудь периферийного района поближе к центру города, где инфраструктура предполагает иной уровень жизни: близость парков, кафе, прогулочных зон – то, о чем жители городской «провинции» так долго мечтали. Такими местами -магнитами традиционно являются пр. Ленина, район набережной и т.п. Но, как правило, такие миграции доступны не всем и в большинстве вариантов требуют дополнительных вложений. Согласно ценовой карте от Поволжского Центра Развития, цены вдоль Ленинского проспекта самые высокие и находятся в диапазоне 56-72 тыс. рублей за м². Такие переезды осуществляются в основном людьми, сумевшими повысить свое материальное положение или социальный статус.

Есть мнение

Альберт Шагдалеев, директор АН «Шафран»:

- Улучшение жилищных условий посредством переезда из одного района города в другой является достаточно распространенной альтернативой улучшению жилищных условий посредством ипотеки. Как правило, этот вариант избирается теми, кто по каким-то причинам не рассчитывает на доплату, ни в виде накоплений, ни в виде ипотечного кредита.

Лариса Климович-Вишневская, генеральный директор АН «Центр недвижимости»:

- Я бы не сказала, что подобное явление представляет собой тенденцию на рынке недвижимости Самары. Как правило, люди предпочитают не суетиться без веских на то оснований, а для того, чтобы они появились, нужны дополнительные финансы. Иногда люди переезжают из-за смены места работы, но чаще предпочитают решать эту проблему при помощи собственного автотранспорта. Есть, конечно, традиционные миграции с целью улучшения жилищных условий, которые пользуются неизменным спросом: например, такими местами притяжения являются набережная, пр. Ленина и др.

К сведению

Одна на миллион!

Предоставленные нам результаты проведенного специалистами федерального портала по недвижимости «МИР КВАРТИР» исследования показали, что за последние полгода количество дешевого жилья в российских регионах нисколько не изменилось: менее чем за 1 млн рублей можно приобрести только 2% квартир. Основная часть такой недвижимости сосредоточена в небольших городах, а также в депрессивных регионах страны. Например, в Димитровграде Ульяновской области и Жигулевске Самарской области в эту категорию попадает 31% недвижимости, выставленной на продажу, а в Краснокамске Пермской области – 20%. «Среди административных центров самое большое количество недорогой недвижимости находится в Барнауле, Саратове и Курске», - отмечает генеральный директор портала «МИР КВАРТИР» Виктор Щеблецов.

Основная тенденция, которую отмечают эксперты, – сужение диапазона цен. Год назад в ценовую категорию от 1 до 5 млн рублей попадало 47% квартир, в мае этого года таких объектов было 52%, а сейчас - более половины объектов (55%). При этом количество недвижимости в диапазоне от 5 до 10 млн рублей составляет 24% (в мае - 25%, в ноябре 2010 г. – 26%). Уменьшилась и доля «сверхдорогих» квартир: на вторичном рынке в ноябре их было 19% от общего объема предложения. А еще год назад в этой ценовой категории на вторичном рынке находилась четверть квартир.

«Я бы сказала, что происходит «естественный отбор», который регулируется рыночными механизмами, – комментирует данные генеральный директор компании «Адресъ-Недвижимость» Вера Удачина. – Наиболее «ходовой товар» – недорогие квартиры, раскупаются достаточно быстро. Соответственно, цены на них остаются на прежнем уровне. А вот очень дорогие объекты потребители уже не готовы оплачивать. И продавцам волей-неволей приходится снижать цены». Таким образом, можно говорить о том, что российский рынок жилья постепенно «нащупывает» ту самую «справедливую» цену. По всей видимости, на сегодняшний день она находится в диапазоне 1-5 млн рублей за квартиру эконом-класса.

Однако суммы от 1 до 5 млн рублей, как и раньше, будет явно недостаточно для приобретения жилья в столицах. В ноябре 67% от общего объема «сверхдорогих» квартир предлагалось именно здесь: больше половины (51%) такой недвижимости выставлено на продажу в Москве, 16% - в Санкт-Петербурге. Учитывая, что еще в мае соотношение составляло 49% в Москве и 12% в Питере, можно говорить о продолжающемся увеличении доли «сверхдорогого» жилья.

Самой дешевой квартирой в столице в ноябре оказалась «однушка» общей площадью 25 кв. м на последнем этаже 4-этажного панельного дома, расположенного на непрестижном юго-востоке, в Капотне. По данным портала «МИР КВАРТИР», ее можно купить за 3,75 млн рублей. Меньше чем за 1 миллион в столице можно приобрести либо долю в квартире, либо машиноместо в подземном паркинге.

Однако и сейчас у жителей Москвы остается возможность приобрести квартиру в Подмосковье, где 82% объектов, выставленных на продажу, сосредоточено в категории от 1 до 5 млн рублей. 16% от общего объема жилья на вторичном рынке области стоит от 5 до 10 млн рублей, а 2% - это «сверхдорогие» квартиры. «Необходимо отметить, что львиная доля недорогого предложения в Московской области расположена в отдаленных и небольших городах, а цена квадратного метра в городах «ближнего пояса», хоть и значительно ниже, чем в столице, но уже вплотную подбирается к 100 000 рублям, а в некоторых уже преодолела эту планку», - говорит Виктор Щеблецов.

Тенденция роста цен на рынке самарского жилья в текущем году оказалась весьма избирательной. Как отмечает заместитель директора Поволжского Центра Развития Андрей Савельев, фактический рост по объектам вторичного фонда жилья за 9 месяцев 2011 года показали по наиболее массовому жилью Самары «улучшенки» и квартиры 90-й серии (положительная динамика 4%). А, к примеру, относительно недорогие квартиры в Красноглинском районе, по данным ПЦР, подорожали с начала 2011 года на 10%.

Прогнозы в отношении самарского рынка недвижимости по большей части сводятся к перспективе роста цен, плавного и поступательного. Так, к примеру, согласно прогнозной модели от ПЦР, рост цен вторичного рынка жилья Самары составит в 2012 году 11,07%.

_{Автор: Яна Харченко}