Определяем стоимость квартиры для получения ипотечного кредита

Оформление ипотечного кредита - процедура, требующая весомого пакета документов, не последнее место в котором занимает отчет о стоимости приобретаемой квартиры. От того, насколько грамотно и компетентно будет составлен этот документ, зависит сумма ипотечного кредита и размер ежемесячных выплат.

Обязательное условие

При выдаче ипотечного кредита одним из обязательных условий банка является предоставление отчета об оценке квартиры. Процедура не самая дорогостоящая (стоимость услуг оценщика колеблется от 1500 до 3000 рублей) и не самая утомительная для заемщика – пакет документов, предоставляемый в оценочную компанию, невелик, проводится же она за 1-3 дня. Однако для получения кредита на жилье оценка не менее важна, чем проверка платежеспособности заемщика.

Банк выдает заемщику ипотечный кредит, исходя из стоимости, определенной оценщиком. Если продавец жилья запрашивает большую цену, чем определил оценщик, заемщику придется искать дополнительные средства, чтобы покрыть разницу между предложенной ценой квартиры и суммой, которую обеспечивает ипотечный кредит. Следует понимать, что банк является залогодержателем, и ему необходима уверенность в том, что предмет ипотеки может быть продан за сумму кредита, выданного на покупку жилья, в случае если заемщик окажется не в состоянии погасить заложенность. А такую уверенность могут дать ему только проверенные и надежные оценочные компании.

Как правило, при оформлении ипотеки банк требует оценить рыночную стоимость приобретаемой недвижимости. Но, несмотря на то, что оценщик определит рыночную стоимость, банк в дальнейшем будет вводить свои понижающие корректировки, и сумма выдаваемого кредита будет несколько меньше, чем рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная независимым оценщиком. Это объясняется тем, что в случае продажи заложенной квартиры банку нужно будет продать ее быстро, а для этого предоставить скидку от рыночной цены.

«При заключении ипотечного договора обязательно проводится оценка квартиры. Банк интересуют две величины: рыночная стоимость квартиры (или иного объекта недвижимости) и ликвидационная стоимость. Именно их и определяют оценщики. Рыночная стоимость – это такая стоимость, за которую приобретается объект недвижимости в условиях открытого рынка, причем и покупатель, и продавец владеют информацией о стоимости, сложившейся на рынке. Ликвидационная стоимость всегда бывает ниже рыночной. Это та стоимость, за которую можно реализовать объект на рынке в предельно сжатые сроки. Величина рыночной и ликвидационной стоимости влияют на размер ипотечного кредита. Чем больше рыночная стоимость квартиры, тем больше выдается сумма кредита», – поясняет генеральный директор ЗАО «Агентство оценки «Гранд Истейт» Алексей Ульянин.

По словам регионального координатора Росбанка в Самаре Виталия Данилова, процедура оценки является обязательной для любого вида ипотеки: вторичной недвижимости, первичной, загородных домов и земельных участков, а также квартиры в новостройке, если на нее уже имеется свидетельство государственной регистрации. При кредитовании долевого строительства в оценке нет необходимости.

Кому доверить

«С 2006 года отменено государственное лицензирование оценочной деятельности. Единственным требованием к оценочной компании является членство в саморегулируемых организациях. В принципе, заемщик волен выбирать любую компанию по своему усмотрению», – отмечает Виталий Данилов. Но перед тем, как заключать договор с независимым оценщиком, следует согласовать его кандидатуру с тем банком, где планируется брать кредит.

«Выбор оценочной компании осуществляется в два этапа. На первоначальном этапе сами банки проводят отбор оценочной компании в виде аккредитации. Но в настоящее время аккредитацию проводят не все банки, это связано с антимонопольным законодательством. Чаще они предлагают потенциальным заемщикам на выбор несколько компаний, из которых заемщик может выбрать одну, руководствуясь критериями экономической целесообразности – т.е. цены и сроков. Это второй этап отбора. Если банк аккредитацию не проводит, то клиент вправе выбрать оценщика из большого круга оценочных компаний, соответствующих требованиям федерального закона, опять же мотивируя свой выбор чисто экономическими соображениями стоимости услуг», – поясняет Алексей Ульянин. По словам начальника департамента ипотеки Национального Торгового Банка Ольги Городковой, основными критериями выбора оценочной компании для банка являются опыт работы на этом рынке, положительная деловая репутация и квалифицированные специалисты. «В первую очередь банк обращает внимание на отсутствие фактов, когда оценка была проведена неадекватно. Банк вправе принять или не принять оценку конкретного объекта залога оценщиком. Если у банка есть сомнения в ее объективности, он закажет другую оценку и откажется от услуг этого оценщика», – заключает эксперт.

По всем параметрам

Главная цель оценки – верно определить рыночную стоимость квартиры. Существует несколько методик оценки квартиры. Критерии этой процедуры четко определены федеральным законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки. Как отмечает Алексей Ульянин, основных ценообразующих факторов при оценке квартиры не так много: это месторасположение или географическая локация, год постройки дома и его износ, материал стен, качество отделки и ремонта квартиры, качество коммуникаций, этаж расположения, наличие прилегающей инфраструктуры, удобная транспортная развязка. «При проведении оценки для банка важно, чтобы были учтены все факторы, существенно влияющие на рыночную стоимость объекта: состояние квартиры, этажность, местоположение, удаленность или близость объектов инфраструктуры, наличие различных форм благоустройства и т.п.», – отмечает Ольга Городкова.

Еще один наиболее часто используемый метод оценки квартиры основывается на сравнении объекта недвижимости с аналогичными, выставленными на продажу. «Для получения данных о массе объектов используются открытые источники: газеты и интернет-сайты с объявлениями. Если объект является редким или уникальным, то есть не имеет достаточного количества аналогов на рынке, широко применяются и другие критерии: коэффициент износа, объем и колебания возможного спроса, а также физическое состояние недвижимости - наличие ремонта, встроенной мебели, вид из окна, этажность, удаленность от транспортных и иных коммуникаций», – поясняет Виталий Данилов.

В случае, если заемщик не согласен с оценкой, он может заказать экспертизу в других компаниях. Однако, как показывает практика, результаты работы независимых оценочных компаний расходятся незначительно, так как используются одни и те же методики и одни и те же источники получения данных о рынке.

Алексей Ульянин, генеральный директор ЗАО «Агентство оценки «Гранд Истейт»:

– Оценка квартиры выполняется для того, чтобы получить объективную информацию о состоянии и стоимости предмета залога. Так как ипотека – это вид кредитной операции, подразумевающей залог недвижимого имущества, в данном случае квартиры, то кредитная организация должна получить максимально объективную информацию о техническом состоянии квартиры, ее реальной рыночной стоимости, а также о ее стоимости в случае вынужденной продажи.

Виталий Данилов, региональный координатор Росбанка в Самаре:

– Оценка квартиры проводится для того, чтобы кредитор (банк) мог убедиться в соответствии заявленной продавцом цены рыночной стоимости объекта. Во-первых, банк принимает недвижимость в залог и должен оценивать свои риски в случае отказа заемщика платить по кредиту. Во-вторых, банк должен исключить сговор между продавцом и покупателем по завышению цены.

Ольга Городкова, начальник департамента ипотеки Национального Торгового Банка:

– Оценка квартиры при ипотечном кредитовании делается с целью объективного определения стоимости квартиры, которая для банка будет являться обеспечением по кредиту. Если квартира будет оценена неадекватно, это может привести к сложностям при последующей возможной реализации этого залога. В целях уменьшения этого риска подавляющее большинство банков требует оценки предмета залога. В случае, если оформляется закладная, оценка рыночной стоимости квартиры является обязательной и по закону.