Кто платит за имя дома?

Именные «культовые» объекты вторичного жилого фонда Самары выбиваются из сложившейся системы ценообразования и, как правило, дороже аналогов. Всегда ли имидж стоит денег и кому приходится за это платить?

Именные дома Самары

Для современных жилых комплексов названия не редкость: «Надежда», «Белый парус», «Алпемо», «Династия», «Европейский квартал». Нарекая проекты, застройщик через название передает концепцию проекта, его главную отличительную особенность, направление. Но действительность являет уникальные примеры, когда жилые дома, рожденные еще до появления самого термина «концепция и позиционирование жилого комплекса», получали свои имена. В Самаре количество таких домов переваливает за десяток.

Эти жилые здания исторически занимают особое место в жилом фонде города и даже получили особые названия: «Шанхай» (напротив Дворца спорта), «Голландские высоты» (напротив «Самара-Энерго»), «Юлия» (пл. Славы), «Сюрприз» (Красноармейская, 23), «Кукуруза», он же «Рашпиль» (пр. Ленина, Осипенко), «Дом специалистов» (Ленинградская/Галактионовская), «Козловский дом» (пр. Ленина, 1), «Интеграл», он же «Доллар» (дом на ул. Ново-Садовой, 42), «Китайская стена» (около рынка на поляне Фрунзе), «Муха» (Чапаевская).

Когда-то многие из этих домов являли собой символ престижа. Квартира в «Козловском доме» или в «Рашпиле», в «Доме специалистов» символизировала принадлежность ее обладателя к «советской элите», интеллигенции, избранным. Кто-то считает, что этот знак отличия продолжает выделять дома из множества именных, но безликих современных новостроек. Но эксперты отмечают, что в этом и кроется причина трудностей таких собственников, в частности тех из них, кто принимает решение продать. Эксперты рынка недвижимости отмечают, что сегодня немногие покупатели готовы платить за стереотипы продавцов и пережитки их светлого, но уже, увы, далекого прошлого.

- Большинство этих объектов устарели и морально, и материально, - отмечает директор ГК «Статус» Елена Халякина. «Все вышеперечисленные объекты имеют достаточно солидный возраст. Безусловно, статусные в 70-х «Шанхай», «Юлия» и чуть позже «Козловский дом», «Кукуруза», «Интеграл» сегодня имеют довольно большой износ как мест общего пользования, так и инженерии и бытовой инфраструктуры – лифтов, мусоропроводов, перил в подъездах, почтовых ящиков и пр.». Морально устарела планировка вышеперечисленных именных объектов. «Например, «маленькие кухни – 7-метровки и полное отсутствие балконов и лоджий на 3-м (!) этаже - бич Шанхая», - говорит она.

Но это не мешает собственникам таких объектов заблуждаться и думать, что они – лучшие. Собственники недвижимости в вышеперечисленных объектах хотят верить, что узнаваемость их объекта - неотъемлемая составляющая завышения цены на него.

Но покупатель жилья сегодня мыслит совсем другими категориями. Рассмотрим вместе с ГК «Статус» пример подбора квартиры с точки зрения покупателя.

Есть 4 млн рублей, нужна 3-комнатная квартира в Ленинском р-не. Самым дорогим предложением по соотношению стоимость/метраж будет «Шанхай» (4 млн рублей за 59 кв.м). За те же деньги (или дешевле!) можно приобрести 80 кв. м на Волжском проспекте (сталинка, евроремонт, вид) либо те же 59 кв. м в строящемся тут же, на Молодогвардейской, элитном «Российском квартале». Оба альтернативных предложения имеют те же статусные преимущества, что и «Шанхай», – престижное окружение, близость набережной, вид на Волгу. Но по планировке (а жить-то все-таки внутри, а не снаружи!) «Шанхай» проиграет. Как замечает Елена Халякина, исключением может стать только «Муха», из-за отсутствия альтернатив, наличия прекрасного сквера, вида, театра, близости монастыря она действительно является уникальной. Не из-за узнаваемости, а из-за архитектурной неповторимости и отсутствия даже отдаленных аналогов.

«Завышенная «статусность» данных жилых объектов – это пережитки тех времен, когда они были построены. Тогда в них заселялся определенный контингент самарской интеллигенции, и многие стремились получить квартиру в таких домах из-за окружающей среды, соседей, престижности. Но сегодня большинство прежних жильцов сменилось, и респектабельность большинства «культовых» домов потеряла актуальность. Люди выбирают жилье повышенной комфортности по другим критериям, и, по большому счету, даже типичные улучшенки, новостройки, построенные около 5 лет назад, выигрывают у объектов с именем по качеству, планировкам, инфраструктуре, наличию парковок и др.

Комментарий специалиста

Полина Абдулова, исполнительный директор АН «Визит»:

- Я не могу сказать, чтобы покупатели приходили с конкретным намерением купить квартиру в «Козловском доме» или в «Шанхае». Да, там продолжают жить люди той, прежней, формации, которые не хотят мириться с потерей их жилья высокого статуса. Это отражается при продаже, и не могу сказать, что это соответствует рынку. На практике компании могу отметить, что, как правило, собственники квартир в таких домах с именем переоценивают свое имущество. Разница в сравнении с аналогом в том же районе может составлять до 300-400 тысяч рублей. Могу вспомнить такой пример в отношении «Козловского дома», когда собственник намеревался выручить на 400 тысяч рублей больше, чем собственник аналогичной квартиры в доме напротив, которая отличалась лучшим ремонтом. Конечно, это не находит положительного отклика у покупателей: сегодня никто не готов переплачивать за утраченный статус, за предубеждения продавца. Тем более устаревшая статусность не может стоить столько – 300-400 тысяч. Даже ремонт, в который вложили такую сумму, не делает квартиру настолько дороже аналогов.

Елена Халякина, директор ГК «Статус»:

- Узнаваемость объектов, действительно, значительно упрощает работу специалиста по недвижимости – будь то покупка или продажа квартиры. Но лишь на первом этапе работы. Далее ключевую роль играть будут иные параметры – состояние, планировка, цена. Однако по этим признакам наши именные объекты уступают своим неименным аналогам. Но собственники недвижимости в вышеперечисленных объектах хотят верить, что узнаваемость их объекта - неотъемлемая составляющая завышения цены на него.