RU63
Погода

Сейчас-1°C

Сейчас в Самаре

Погода-1°

переменная облачность, без осадков

ощущается как -4

3 м/c,

сев.

765мм 88%
Подробнее
5 Пробки
USD 92,26
EUR 99,71
Недвижимость Вячеслав Сидорович, вице-президент ГП «Берег»: «Миссия застройщика – организовать бесперебойный строительный процесс, в результате которого дольщики получат реальные квартиры»

Вячеслав Сидорович, вице-президент ГП «Берег»: «Миссия застройщика – организовать бесперебойный строительный процесс, в результате которого дольщики получат реальные квартиры»

В начале прошедшего 2011 года компания «Берег» во всеуслышание объявила о новой стратегии развития строительного бизнеса. На протяжении всего года предприятие придерживалось заданного курса, стараясь переломить существующие в сознании потребителей и партнеров стереотипы о механизмах работы в этой сфере. Своим пониманием миссии застройщиков в современных условиях рынка поделился вице-президент ГП «Берег» Вячеслав Сидорович.

Вячеслав Александрович, в последние несколько лет сфера строительства находится под особым вниманием властей разного уровня. В частности, в государстве приняты меры по ужесточению условий работы компаний, привлекающих в свои стройплощадки средства дольщиков. Как по-вашему, с чем это связано?

– Долгое время жилищный рынок в России рос, как и все финансовые пузыри. Только ленивый в период роста этого пузыря не начал заниматься строительным бизнесом. Мгновенно на самарском рынке появилось около 200 компаний, которые начали делить рынок, надеясь получить быструю и большую доходность на фоне завышенных цен на жилье. Именно в этот период функции застройщика оказались серьезно размыты. Разные представители профессионального сообщества, с учетом их опыта работы на рынке, стали воспринимать свою миссию по-разному. Но когда наступил мировой экономический кризис, и все финансовые пузыри, а вместе с ними и строительный рынок, лопнули, сориентироваться в новых условиях и удержать свои позиции удалось далеко не всем.

Многие, несмотря на возникающие трудности, смогли предоставить дольщикам квартиры и честно заработать. Но большинству добиться этого не удалось. В результате категория людей, относящих себя к обманутым дольщикам, серьезно увеличилась. По самым общим подсчетам, сейчас их несколько десятков тысяч человек. Эти люди, вложившие самое ценное, но так и не получившие свое жилье, по сути, являются катализатором всех идей и законов в сфере строительства, появившихся в последние годы. На практике же эти законы – например, 214 ФЗ – подчас оказываются сырыми или непроверенными. В итоге благие, казалось бы, намерения, направленные на защиту прав дольщиков, приводят к ограничению предпринимательской инициативы добросовестных застройщиков.

На мой взгляд, в конечном итоге сложившая сегодня ситуация приведет к тому, что власть будет полностью регулировать и контролировать этот вид бизнеса. Вернутся тресты, а заказчиком всех застроек будет исключительно государство. Пока сложно предсказать, как такая схема будет работать на практике, но уже сейчас ощущение, что эта эра приедет, есть у многих застройщиков.

Что сегодня могут предпринять наиболее крупные игроки строительного рынка, чтобы предотвратить подобное развитие ситуации?

– Задача, которая сегодня стоит перед всеми ведущими компаниями отрасли, – предложить потребителю новый качественный и гарантированный продукт. По моему мнению, главное, чему должен научиться застройщик в современных условиях российского рынка, – это умение разделять риски и свою доходность. Только это позволит сдержать вполне закономерные попытки государства сделать строительный процесс полностью регулируемым.

Вячеслав Александрович, а что значит разделять риски и доходность?

– Речь идет о механизме, который позволяет объединить на одной строительной площадке усилия сразу нескольких компаний с собственным оборотным капиталом и возможностями. Застройщик при этом берет на себя главную организационную функцию: контролирует и сопровождает строительно-монтажные работы, занимается сдачей дома в эксплуатацию. Открытие площадки происходит при наличии инвестирования – собственного или привлеченного, то есть только в том случае, если есть понимание, кто этот дом будет строить и на какие деньги.

Все риски на первоначальном этапе берут на себя и делят между собой все участники проекта – застройщик, заказчик, генподрядчик, подрядчик, поставщик строительных материалов. Соответственно, разделяя риски, застройщик, как организатор процесса, сознательно идет на уменьшение собственной доходности. Но отказываясь таким образом от дополнительных возможностей заработать деньги, мы делаем ставку на сохранение стабильности компании и надежность наших проектов. Именно это, на мой взгляд, должно стать целью любого застройщика.

А как такой принцип финансирования строительного процесса скажется на дольщиках?

– Схема, при которой финансирование строительного процесса и связанные с этим риски разделены между несколькими участниками (крупными инвесторами, подрядными организациями и застройщиком), позволяет гарантировать безрисковость вложений для дольщиков. А именно это – минимизировать риски для потребителей и предоставить им готовые квартиры – и есть главная функция и цель застройщика. Поэтому не стоит думать, что такая схема финансирования строительства свидетельствует о слабости компании. Напротив, это выработанная идеология, которая позволяет максимально снизить риск, что дом в конечном итоге будет не достроен.

В выбранной компанией «Берег» стратегии работы важным звеном выступают подрядные организации. А чем участие в ваших проектах для них привлекательно?

– Застройщик-заказчик, выступая организатором процесса строительства, выступает гарантом не только для дольщиков, но и для подрядчиков, которые вкладывают свой оборотный капитал в создаваемый ими же продукт. Залогом возврата денежных средств для них являются квартиры в строящемся доме. После того как работы на объекте завершатся, подрядчик может реализовать созданный своими же силами продукт. Тем самым, не только обеспечить возврат вложений, но и получить дополнительную прибыль, поскольку рыночная стоимость квартир, как известно, увеличивается по мере готовности дома к сдаче в эксплуатацию. Вкладывая свой оборотный капитал на начальном этапе, подрядчики уменьшают финансовую нагрузку на застройщика, а значит обеспечивают себе возможность дополнительно заработать, когда строительство завершится.

А где гарантии, что все квартиры, в том числе те, что находятся в залоге у подрядчика, продадутся?

– Квартиры в строящихся домах нашей компании продаются сегодня по разным причинам. Но первая и, пожалуй, главная – отсутствие рисков для дольщиков. Кроме того, анализ нынешней ситуации на рынке недвижимости, показывает, что тех объемов жилья, которые сегодня возводятся, не хватает для удовлетворения существующего спроса. Поэтому, когда появляется возможность без рисков купить квартиру, обязательно найдется покупатель или дольщик, который ее приобретет. И, тем самым, обеспечивается возвратность денежных средств подрядчику.

Задача застройщика в этой ситуации не только организовать строительство, но и демонстрировать потенциальным покупателям динамику работ на площадке. А именно это для большинства дольщиков является главным свидетельством того, что проблем с объектом возникнуть не должно. Кстати, в продвижении продукта участие принимают и сами подрядчики, которые также вложили свои деньги в проект. Своей совместной работой мы каждый день доказываем, что стремимся к одному результату. Приходите, смотрите, задавайте вопросы.

Знаю, что за динамикой работ на площадках компании «Берег» можно наблюдать в Интернете, на сайте www.видеостройка.рф. А могут ли потенциальные покупатели или дольщики посетить стройку, чтобы увидеть все своими глазами?

– Да, конечно. Для дольщиков и потенциальных покупателей у нас есть специальные просмотровые дни – субботы. За каждой площадкой закреплены ответственные, в том числе и представители подрядчиков, которые сразу на месте готовы отвечать на все вопросы посетителей. К слову, дольщики сегодня сильно изменились: они четко знают, какие вопросы надо задавать, на что обратить внимание на объекте.

То есть вы стремитесь к прозрачности в отношениях с дольщиками?

– Да, это просто необходимо. К примеру, когда мы по разным и достаточно объективным посткизисным причинам вынуждены были перенести на один квартал срок сдачи одного из объектов, то почти сразу на всех площадках у нас начали появляться делегации дольщиков, у которых возникли опасения за судьбу своих домов. Люди хотели своими глазами увидеть, что происходит на наших стройках. И мы не стали им в этом препятствовать. После нескольких просмотров дольщикам стала ясна ситуация, они убедились, что можно не беспокоиться – работы на объектах идут уверенными темпами. Поэтому прозрачность в отношениях с дольщиками очень важна.

Конечно, для нас проводить экскурсии по площадкам мероприятие довольно хлопотное и сопряженное с рисками, ведь на стройке постороннему человеку находиться не совсем безопасно, и, тем не менее, мы все равно стараемся организовать просмотр для всех желающих побывать на объекте: предоставляем каски, проводим инструктаж, сопровождаем и показываем процесс строительства их будущего дома изнутри.

Те подрядчики, которые приходят в ваши проекты, остаются на следующие?

– Да, с подрядчиками мы стремимся выстраивать долгосрочные отношения. Отмечу, что каждая компания, с которой мы проводим переговоры, понимает, что мы руководствуемся принципом совместной работы по строительству объектов. И последнее время становится заметно, как меняется менталитет представителей этого бизнеса. Руководство и собственники подрядных организаций, даже небольших, стали овладевать новыми для себя принципами сопровождения и развития своего бизнеса. Они понимают, что такое политика продаж, переговорный процесс, поиск клиентов и даже рекламная подача конкретного объекта. Таким образом, вместе с подрядчиками мы работаем не только на стройплощадке, но и сообща занимаемся продвижением наших объектов. Центральный офис «Берега» берет на себя формирование основной идеологии проекта. А доносят ее до потенциальных покупателей как наши сотрудники, так и подрядные организации. То есть реализация созданного совместно продукта – еще одна важная часть нашей общей работы.

Вячеслав Александрович, расскажите немного о том, как вы выстраиваете отношения с подрядчиками? Как привлекаете их для участия в ваших проектах?

– Начну с примера. В этом году у нас намечена сдача пятого дома на пятой просеке. И, к нашему удовольствию, на проведение разных видов работ на этом объекте претендовало по 3-4 подрядных организации. Сейчас пул подрядчиков уже полностью укомплектован. И в марте, как только закончится возведение коробки, на объекте по графику начнутся спецработы по достройке этого дома. То есть теперь мы не убеждаем и не уговариваем сотрудничать с нами, как это было в самом начале реализации выбранной стратегии, напротив, за участие в наших проектах появилась конкуренция. Поэтому мы можем себе позволить выбирать того подрядчика, с которым будем работать. Таким образом, сейчас мы уже выработали целый бизнес-процесс – от момента проведения конкурсов и тендеров по выбору подрядчиков, оформления протокола подбора недвижимости до предоставления фронтов работ и выхода рабочих на стройплощадку.

На что обращаете внимание при отборе подрядных организаций для участия в ваших проектах?

– Чтобы участвовать в наших проектах, у подрядчиков должна быть собственная производственная база, долгосрочные отношения с поставщиками и опыт работы, подтвержденный рекомендательными характеристиками компаний, которым они предоставляли услуги. Кроме того, с большинством из наших партнеров мы работаем уже по 5-7 лет. Мы знаем, как они повели себя в кризис, продемонстрировали ли умение работать на рынке.

А какую роль в описанной вами стратегии работы компании «Берег» вы отводите банкам? Ведь не секрет, что до кризиса большинство строительных компаний области строились на кредитные средства?

– Действительно, финансовый сегмент играет весомую роль в строительном процессе. Однако не стоит полагать, что сейчас банки совершенно самоустранились из этой сферы. Если раньше они инвестировали средства непосредственно в стройплощадки, то теперь финансируют дольщиков, представляя им кредиты для покупки квартиры на этапе строительства. И это, на мой взгляд, очень верное решение. Ведь залог преодоления последствий кризиса в строительной сфере – это наличие внутреннего спроса. А возможность приобрести квартиру в доме на этапе строительства как раз и обеспечивает наличие этого спроса. Поэтому для строительной отрасли крайне важно, что банковское сообщество сегодня переориентировалось на розницу, то есть активно участвует в предоставлении ипотеки населению.

Конечно, чтобы кредитовать приобретение жилья в новостройках, банку необходимо не только оценить состоятельность своего клиента-заемщика, но выбрать надежного партнера-застройщика. В этом случае, по сути, кредитор практически ничем не рискует. Даже если заемщик не сможет обеспечивать кредит, но застройщик благополучно достроит и введет в эксплуатацию дом, банк просто реализует квартиру и вернет вложенные средства. В новостройках нашей компании доля квартир, купленных в ипотеку, постоянно растет. В этом году нашим дольщикам предоставили 60 ипотечных кредитов. Приобретение жилья в объектах «Берега» кредитует несколько банков. Но по объему и количеству выданных займов сейчас лидирует ВТБ-24.

Вячеслав Александрович, многие участники строительного рынка и рынка недвижимости называют покупателей квартир в строящихся домах инвесторами. Верно ли это? И вообще, можно ли считать приобретение строящегося жилья инвестиционным инструментом?

– На мой взгляд, в большинстве случаев это заблуждение. Совершенно неправильно, если застройщик в сегодняшних условиях будет позиционировать свой объект именно как инвест-площадку, ведь главная его функция – построить квартиры и передать их дольщикам. Говорить же о высоком инвестиционном потенциале наших квартир для простых покупателей, значит просто вводить их в заблуждение и раздувать очередной финансовый пузырь.

Покупка квартиры на первичном рынке сегодня – это, скорее, не инвестиционный, а защитный инструмент, способ сохранить свой капитал, в том числе от инфляции. Недвижимость сегодня может считаться привлекательным инвестиционным инструментом в том случае, если она приносит доход выше банковского депозита. Критерий оценки доходности – разница в стоимости жилья на этапе строительства и цен на вторичном рынке. В целом, вкладывая деньги в стройплощадки «Берега», дольщик может рассчитывать на доходность свыше 15%. Условно, инвестиционно привлекательными можно считать лишь те квартиры, которые проданы сразу после открытия площадки. Но на этом этапе их покупают единицы. Кроме того, даже стартовая стоимость квадратного метра в наших новостройках далеко не заниженная. Поскольку сейчас на наших площадках работают деньги подрядчиков, инвесторов и собственные деньги, то даже в начале строительства квартиры продаются по достаточно справедливой цене.

В целом же для большинства людей покупка квартиры как таковой инвестицией не является. Скорее, это защитный механизм, который позволяет решить их житейские и жилищные проблемы, а также сохранить имеющиеся средства.

Вячеслав Александрович, как в целом понимаете миссию застройщика в современных условиях?

– Сегодня миссия застройщика – это организовать бесперебойный строительный процесс, в итоге которого дольщики получат реальные квартиры. И здесь не важно, по какому пути пойдет компания. Если строительной компании удалось получить кредитную линию или наработать собственный оборотный капитал – это один путь, позволяющий добиться максимальной доходности с каждого построенного квадратного метра. Если же застройщик обладает хорошим организационным потенциалом, умеет договариваться и собирать вокруг себя и своих проектов пул надежных подрядчиков и единомышленников – это второй путь. Конечно, доходность в этом случае будет меньше, но застройщик выигрывает главное – побеждает неуверенность и страхи, которые возникают у любого дольщика. Для нашей компании в сегодняшних условиях именно этот путь оказался наиболее эффективным.

Я бы сказал, что сегодня «Берег» – это территория без риска. Всего за год мы сумели полностью восстановить доверие покупателей к квартирам компании. Подтверждением результативности этой схемы работы может служить то, что за прошлый год мы заключили 314 договоров долевого участия. При этом на протяжении всего года наблюдалась положительная динамика. Если в январе 2011 года было подписано всего четыре договора, то в октябре того же года – уже 40. И далее по нарастающей: 45 в ноябре, 58 в декабре. Темпы и объемы продаж в компании «Берег» в минувшем году отставали от показателей наиболее успешного для нас 2007 года всего на 10%.

Каковы планы по работе компании «Берег» на 2012 год?

– Мы намерены сохранить набранные темпы строительства по новым, открытым в прошлом году площадкам. Среди них четыре дома в жилом комплексе «Радужный Элит», жилой комплекс «25» на улице Шверника, очередная секция в жилом комплексе «Ливерпуль» в периметре улиц Ерошевского, Гая и Панова. Эти объекты находятся в разной степени готовности, работы идут в соответствии с утвержденным графиком работ. Строительство полностью обеспечено материалами и финансированием.

К каждому объекту мы подходим очень тщательно и открываем площадку только в том случае, если пониманием, что для дольщиков нет никаких рисков. Руководствуясь этим принципом, в 2012 году мы планируем запустить строительство еще трех секций в «Ливерпуле», четырех двухподъездных домов в комплексе «Радужный Элит» и, возможно, еще двух домов в жилом комплексе «Радужный Люкс». В целом к концу года общая площадь возводимого жилья составит около 150 тысяч квадратных метров. В некоторых из указанных домов уже отрыты продажи, по остальным идет предварительная запись, собираются заявки. Также в этом году ожидается сдача в эксплуатацию большого числа объектов: четырех многоэтажных домов и 24 таунхаусов на седьмой просеке, жилого комплекса «21 квартал», двух секций в жилом комплексе «Ливерпуль» и пятого дома в жилом комплексе «Радужный Люкс».

ПО ТЕМЕ
Лайк
LIKE0
Смех
HAPPY0
Удивление
SURPRISED0
Гнев
ANGRY0
Печаль
SAD0
Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter
ТОП 5
Рекомендуем
Объявления