Из квартиры в частный дом: специфика обмена

Вы решили сменить место жительства и переехать из мегаполиса в ближайший пригород или наоборот? Стоит заранее подумать о том, каким образом наиболее эффективно решить жилищный вопрос. Вариантов его решения для желающих переехать из частного дома в квартиру не так много. О тонкостях подобных сделок спросим у экспертов.

Стабильный спрос

«Сделки по обмену домов на квартиры и наоборот всегда присутствовали на рынке. Как правило, большинство людей хотят поменять квартиру на дом. Такая тенденция сейчас отчетливо прослеживается на рынке. Людей интересуют дома, расположенные в ближайшем пригороде и сопоставимые по цене с квартирой, или варианты с небольшой доплатой. На сегодня осуществить такой обмен вполне реально. Продав квартиру стоимостью 3-4 млн рублей, можно приобрести частный дом в радиусе 20-25 км от города, причем большей площади», – отмечает руководитель отдела загородной недвижимости АН «Визит» Игорь Евитченко.

Желающих поменять дом на квартиру значительно меньше. «Психологически люди привыкают к своему дому, укладу жизни. Поэтому переезд из своего дома в квартиру – чаще всего вынужденная мера, к которой прибегают, когда нужно уменьшить или увеличить площадь или получить денежную разницу. Еще одна причина: частных домов, расположенных в черте города и сопоставимых по цене с квартирами, не так много», – отмечает директор АН «Реноме» Светлана Андреева. К варианту обмена дома на квартиру прибегают в случаях, когда необходимо реализовать неликвидный дорогостоящий коттедж.

«Человек как вариант дает объявление об обмене на несколько квартир, так как квартиры являются более ликвидным товаром на рынке. Их можно гораздо проще и быстрее продать, так как они меньше стоят», – сообщает Игорь Евитченко.

Варианты оформления

В настоящее время наиболее распространенным, да и востребованным рынком является вариант обмена через сделку купли-продажи. Так как сейчас 98% объектов недвижимости находится в частной собственности, обмен как таковой уже не практикуется. «В таком варианте заинтересованы и сами собственники. Из опыта работы могу сказать, что обращений по обмену практически нет. При таких операциях с недвижимостью не столько важен метраж дома или квартиры, сколько оценочная стоимость определенной квартиры и определенного дома. Исходя из этого параметра рассчитывается и выплачивается разница в цене. Поэтому это не обмен, а купля-продажа, ведь разница в цене будет всегда. Если человек сомневается в объективности оценки, сделанной в риелторском агентстве, он всегда может обратиться к независимому оценщику», – комментирует Светлана Андреева.

Несмотря на то, что как таковые сделки по обмену регистрируются редко, полностью исключать такой вариант не стоит. «В настоящее время спрос на сделки, связанные с обменом различного рода жилой недвижимости, увеличивается, желающих обменять квартиру на дом становится больше, но сама по себе процедура обмена большинством агентств недвижимости зачастую проводится путем продажи квартиры и покупки дома. Многие граждане ошибочно считают схему обмена квартиры на дом более рискованной. Несмотря на всю сложность подобных сделок, рискованными их назвать нельзя. Прибегнув к квалифицированной помощи юристов, можно избежать большого количества подводных камней, возникающих на пути оформления подобных сделок», – считает директор Некоммерческого партнерства «Центр юридической помощи «ЮНиК» Наталия Кульбяцкая.

Существует несколько вариантов обмена. Равноценный – в этом случае производится обмен одинаковых, т.е. равноценных объектов жилой недвижимости. Съезд – обмен нескольких объектов жилой недвижимости на один. Разъезд – обмен одного объекта жилой недвижимости на несколько. И неравноценный обмен. В этом случае при обмене меньшей жилплощади на большую и наоборот появляется такое понятие, как доплата за разницу в квадратных метрах и за разницу в качественных показателях объектов, принимающих участие в обмене. Доплатой, помимо денег, могут быть автомобили, гаражи, дачные участки. Процедура обмена (включая оформление документов) зависит от формы собственности на квартиры и другие объекты недвижимости, участвующие в сделке.

Как отмечает Наталья Кульбяцкая, решив прибегнуть к обмену, следует знать, что в ряде случаев в регистрации такой сделки может быть отказано. А именно: если право пользования, владения и (или) распоряжения на объект жилой недвижимости оспаривается в судебном порядке; если объект жилой недвижимости является предметом залога; если на объект жилой недвижимости наложен арест; если квартира находится в доме, подлежащем капитальному ремонту с выселением граждан или сносу; в случае, когда квартира по решению собственника государственного, муниципального или общественного жилищного фонда относится к специальным фондам, не подлежащим обмену (служебный, предназначенный под общежития).